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carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno,

Buongiorno, sono un condomino a cui.... non "tornano i conti" gentilmente chiedo aiuto a chi ne sa di più :
L'amministratore ha fornito questi dati:
1) Per IMU + TA.S.I. su appartamento condominiale locato a canone concordato con Rendita cat. € 457,06 sito in Roma: Costo imputato in bilancio € 844,00 ;
secondo il mio ricalcolo: € 610,45 + 36,86 = € 646,00 .
2) il riparto consuntivo presentato e approvato delle spese per lavori condominiali di € 8.932,05 ; per millesimi totali 999,51 ; millesimi di palazzina 271,930 ; miei millesimi 12.85:
mi viene imputato un importo di € 125,57; Secondo il mio calcolo sono € ‭114,661;
Dove sbaglio,?

Quale importo è giusto? Come si effettua il riparto?
Ringrazio, resto in attesa e cordialmente saluto tutti
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Il Condominio è composto da 4 palazzine,e il riparto complessivo è suddiviso per palazzina. Quello che conta sono i millesimi individuali, cioè 12.85.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Il Condominio è composto da 4 palazzine,e il riparto complessivo è suddiviso per palazzina. Quello che conta sono i millesimi individuali, cioè 12.85.
secondo me si tratta di un "supercondominio" le spese comuni alle quatto palazzine si dovrebbero dividere secondo il valore millesimale di ciascuna palazzina perché ogni palazzina è un condominio parziale.

2) il riparto consuntivo presentato e approvato delle spese per lavori condominiali di € 8.932,05 ; per millesimi totali 999,51 ; millesimi di palazzina 271,930 ; miei millesimi 12.85:
mi viene imputato un importo di € 125,57; Secondo il mio calcolo sono € ‭114,661;
1000-999,51=0,49 questo è il valore millesimale della casa del custode?
Per avere 12,85/1000 o abiti in un edificio di +/-70 proprietari oppure 70 (o giù di lì) è il numero complessivo di proprietari delle 4 palazzine.
La somma dei millesimi di proprietà delle 4 palazzine dovrebbe essere il più possibile vicino a 1000 se non si riesce si usa la somma risultante come se fosse 1000. In questo caso la suddivisione dei lavori condominiali si divide diviso 999,51 anziché 1.000, per avere il costo a millesimo per poi moltiplicarlo per i tuoi millesimi per avere la quota a tuoi carico come proprietario di una unità immobiliare. A questo risultato però devi aggiungere la stessa quota millesimale sulla quota a carico dell'appartamento del portiere.
Se invece 999,51 è la somma depurata del valore millesimale della casa del custode è sufficiente dividere l'importo dei lavori per 999,51 e moltiplicarlo per i tuoi millesimi di proprietà per avere direttamente l'importo complessivo a tuo carico.

Visto che le palazzine non hanno lo stesso valore millesimale e quella in cui abiti tu ha 271,93/999,51 per avere la quota a carico della tua palazzina devi dividere 8.932,05 per 999,51 ed il risultato moltiplicarlo per 271,93; questo valore andrebbe diviso 1000 e moltiplicato per i tuoi millesimi di proprietà nella palazzina in cui abiti (che non sono gli stessi se considerati nel supercondominio) Poi devi aggiungere la parte di tua spettanza sul costo a carico dell'appartamento condominiale se non è stato considerato prima.


Per la domanda 1) leggi qua:
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno,

Buongiorno, sono un condomino a cui.... non "tornano i conti" gentilmente chiedo aiuto a chi ne sa di più :
L'amministratore ha fornito questi dati:
1) Per IMU + TA.S.I. su appartamento condominiale locato a canone concordato con Rendita cat. € 457,06 sito in Roma: Costo imputato in bilancio € 844,00 ;
secondo il mio ricalcolo: € 610,45 + 36,86 = € 646,00 .
2) il riparto consuntivo presentato e approvato delle spese per lavori condominiali di € 8.932,05 ; per millesimi totali 999,51 ; millesimi di palazzina 271,930 ; miei millesimi 12.85:
mi viene imputato un importo di € 125,57; Secondo il mio calcolo sono € ‭114,661;
Dove sbaglio,?

Quale importo è giusto? Come si effettua il riparto?
Ringrazio, resto in attesa e cordialmente saluto tutti
1) premetto che non ho controllato se a Roma ci siano agevolazioni per le locazioni a canone concordato, e forse per la fretta ho sbagliato a recuperare le aliquote (2019), ma a me il calcolo dà un risultato superiore a quanto imputato a bilancio dal vostro amministratore:
457,06+5%= 479,91 x 160 = 76.786,08 (imponibile)
Tasi: 76.786,08 x 0,8 per mille = 61,43, di cui il 20% a carico dell'inquilino se non residente = 61,43 x 80% = 49,14
IMU: 76.786,08 x 1,06% = 813,93
813,93 + 49,14 = 863,07
.... qualcuno mi dica dove sto sbagliando, visto che non corrisponde né al calcolo dell'amministratore, né a quello di @carlomannetti
2) a quanto spiegato da @Luigi Criscuolo aggiungo che prima di fare qualsiasi calcolo sarebbe necessario assicurarsi che tutte le spese riportate a consuntivo per i lavori condominiali seguano il riparto dei millesimi di proprietà; a volte potrebbe esserci qualche costo al quale è necessario applicare una tabella diversa.
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
secondo me si tratta di un "supercondominio" le spese comuni alle quatto palazzine si dovrebbero dividere secondo il valore millesimale di ciascuna palazzina perché ogni palazzina è un condominio parziale.


1000-999,51=0,49 questo è il valore millesimale della casa del custode?
Per avere 12,85/1000 o abiti in un edificio di +/-70 proprietari oppure 70 (o giù di lì) è il numero complessivo di proprietari delle 4 palazzine.
La somma dei millesimi di proprietà delle 4 palazzine dovrebbe essere il più possibile vicino a 1000 se non si riesce si usa la somma risultante come se fosse 1000. In questo caso la suddivisione dei lavori condominiali si divide diviso 999,51 anziché 1.000, per avere il costo a millesimo per poi moltiplicarlo per i tuoi millesimi per avere la quota a tuoi carico come proprietario di una unità immobiliare. A questo risultato però devi aggiungere la stessa quota millesimale sulla quota a carico dell'appartamento del portiere.
Se invece 999,51 è la somma depurata del valore millesimale della casa del custode è sufficiente dividere l'importo dei lavori per 999,51 e moltiplicarlo per i tuoi millesimi di proprietà per avere direttamente l'importo complessivo a tuo carico.

Visto che le palazzine non hanno lo stesso valore millesimale e quella in cui abiti tu ha 271,93/999,51 per avere la quota a carico della tua palazzina devi dividere 8.932,05 per 999,51 ed il risultato moltiplicarlo per 271,93; questo valore andrebbe diviso 1000 e moltiplicato per i tuoi millesimi di proprietà nella palazzina in cui abiti (che non sono gli stessi se considerati nel supercondominio) Poi devi aggiungere la parte di tua spettanza sul costo a carico dell'appartamento condominiale se non è stato considerato prima.


Per la domanda 1) leggi qua:
Grazie, dopo lunga disquisizione, non ho risposta esaustiva. Comunque ho risolto i conti non mi tornavano perché usando una calcolatrice a cinque decimali, ci sono "perdite" usandola a dodici decimali, tutto torna...grazie a tutti.
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
1) premetto che non ho controllato se a Roma ci siano agevolazioni per le locazioni a canone concordato, e forse per la fretta ho sbagliato a recuperare le aliquote (2019), ma a me il calcolo dà un risultato superiore a quanto imputato a bilancio dal vostro amministratore:
457,06+5%= 479,91 x 160 = 76.786,08 (imponibile)
Tasi: 76.786,08 x 0,8 per mille = 61,43, di cui il 20% a carico dell'inquilino se non residente = 61,43 x 80% = 49,14
IMU: 76.786,08 x 1,06% = 813,93
813,93 + 49,14 = 863,07
.... qualcuno mi dica dove sto sbagliando, visto che non corrisponde né al calcolo dell'amministratore, né a quello di @carlomannetti
2) a quanto spiegato da @Luigi Criscuolo aggiungo che prima di fare qualsiasi calcolo sarebbe necessario assicurarsi che tutte le spese riportate a consuntivo per i lavori condominiali seguano il riparto dei millesimi di proprietà; a volte potrebbe esserci qualche costo al quale è necessario applicare una tabella diversa.
Non ho fatto tutto il "percorso di calcolo", Ho fatto i conti sia sul sito del Comune di Roma sia su Amministrazioni Comunali, quelli sono i risultati.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
dopo lunga disquisizione, non ho risposta esaustiva
[/QUOTE]
francamente non faccio il revisore dei conti, caso mai l'insegnante di matematica che guarda lo sviluppo del ragionamento non il risultato.
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Non ho fatto tutto il "percorso di calcolo", Ho fatto i conti sia sul sito del Comune di Roma sia su Amministrazioni Comunali, quelli sono i risultati.
Per l'IMU sul sito del Comune di Roma ho trovato questo:
N.B. È introdotta una riduzione del 25‰ del’IMU per le unità immobiliari locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque è dovuta in misura pari al 75‰ del’imposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dal comune.
Quindi l'aliquota effettiva diventa 0,795%:
76.786,08 x 0,795% = 610,45
(oppure 813,93 x 0,75 = 610,45)
Probabilmente c'è qualche agevolazione simile anche per la TASI.
Prima cosa, assicurarsi che l'appartamento sia davvero locato a canone concordato; poi chiedere conto all'amministratore del motivo di questa differenza.
Magari non è stato comunicato al Comune questa particolarità (per molti Comuni è obbligatorio dichiarare la locazione a canone concordato) e quindi i conteggi (se arrivano precompilati dall'ufficio tributi) sono giunti con aliquota normale; oppure è stato l'amministratore stesso, o il professionista al quale si appoggia, a farli senza applicare l'agevolazione.
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Per l'IMU sul sito del Comune di Roma ho trovato questo:
N.B. È introdotta una riduzione del 25‰ del’IMU per le unità immobiliari locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque è dovuta in misura pari al 75‰ del’imposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dal comune.
Quindi l'aliquota effettiva diventa 0,795%:
76.786,08 x 0,795% = 610,45
(oppure 813,93 x 0,75 = 610,45)
Probabilmente c'è qualche agevolazione simile anche per la TASI.
Prima cosa, assicurarsi che l'appartamento sia davvero locato a canone concordato; poi chiedere conto all'amministratore del motivo di questa differenza.
Magari non è stato comunicato al Comune questa particolarità (per molti Comuni è obbligatorio dichiarare la locazione a canone concordato) e quindi i conteggi (se arrivano precompilati dall'ufficio tributi) sono giunti con aliquota normale; oppure è stato l'amministratore stesso, o il professionista al quale si appoggia, a farli senza applicare l'agevolazione.
Grazie sjlvia chiara, concisa e precisa...
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie sjlvia chiara, concisa e precisa...
Di nulla.
Se ci fosse stato un errore, a parziale discolpa di chi l'ha commesso devo dire che ho faticato parecchio a trovare l'indicazione di questa agevolazione per i canoni concordati nel Comune di Roma; ho dato una lettura alle delibere ma ho trovato solo l'aliquota ordinaria (ho letto velocemente, potrebbe anche essermi sfuggito).
Così ho provato ad accedere alla pagina comunale per i conteggi, inserendo tutti i dati e
subito non riuscivo infatti a capire perché dal calcolo risultasse una cifra diversa dal normale; poi mi sono accorta che subito sotto al risultato c'è questa sezione da aprire cliccandoci sopra e che l'ultima frase riporta questa agevolazione.
Forse sarà perché è un sito che non utilizzo mai, ma mi sembra non sia così immediato trovare le informazioni necessarie; per esempio non sono riuscita a trovare indicazioni sulla dichiarazione da presentare al Comune in presenza di locazioni a canone concordato (dovrebbe essere obbligatoria).
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Di nulla.
Se ci fosse stato un errore, a parziale discolpa di chi l'ha commesso devo dire che ho faticato parecchio a trovare l'indicazione di questa agevolazione per i canoni concordati nel Comune di Roma; ho dato una lettura alle delibere ma ho trovato solo l'aliquota ordinaria (ho letto velocemente, potrebbe anche essermi sfuggito).
Così ho provato ad accedere alla pagina comunale per i conteggi, inserendo tutti i dati e
subito non riuscivo infatti a capire perché dal calcolo risultasse una cifra diversa dal normale; poi mi sono accorta che subito sotto al risultato c'è questa sezione da aprire cliccandoci sopra e che l'ultima frase riporta questa agevolazione.
Forse sarà perché è un sito che non utilizzo mai, ma mi sembra non sia così immediato trovare le informazioni necessarie; per esempio non sono riuscita a trovare indicazioni sulla dichiarazione da presentare al Comune in presenza di locazioni a canone concordato (dovrebbe essere obbligatoria).
per il calcolo utilizzo più siti, >amministrazioni comunali< dossier< e altri, concordano,
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa

Sì, ho visto anch'io che vari siti concordano; era proprio questo il punto che non capivo.
Avevo controllato sul sito del Comune di Roma le aliquote, e non avevo trovato in nessun posto la presenza di una agevolazione per la locazione a canone concordato; per questo non riuscivo a capire perché tutti i siti davano un risultato diverso da quello che sembrava corretto... finché non ho scoperto la presenza della sezione "criteri di calcolo" nella pagina per i conteggi del Comune di Roma, che solo cliccandoci sopra si apre e nelle ultime righe è spiegata la riduzione per questo tipo di locazioni.
Quello che intendevo dire con il precedente post è che trovare questa indicazione non mi è sembrato per nulla immediato, e potrebbe sfuggire facilmente.
 

carlomannetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
... ...mi dispiace dirlo ma in italia la pubblica amministrazione non può essere portata avanti dal 30/40% della forza lavoro che lavora..... i comuni dovrebbero inviare l'F24 già compilato da pagare......ADSL.... 5G...... per far funzionare le cose... bisogna lavorare... Ciao.
 

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Buongiorno e grazie fin d'ora a chi potrà rispondere.
L'inquilino, sempre quello simpatico,ora prova a creare zizzania anche nei confronti di altri conduttori che finora, educatamente tacciono.Pensavo di convocare tutti in riunione stilando poi un verbale di accettazione delle regole (stavolta scritto nero su bianco e non solo verbale).Sarebbe la prima volta in trent'anni ma c'è pur sempre una prima volta!
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