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  1. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    devo stipulare un contratto abitativo con opzione cedolare secca. Lo vorrei costruire così:
    Canone mensile € 1100 con sconto per i primi quattro anni di € 100 mensili e quindi contratto in vigore i primi quattro anni € 1000 mensili. Ricordo opzione cedolare secca.
    Secondo voi?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In caso di opzione per la cedolare secca è dubbio se si debba rinunciare anche agli aumenti del canone predeterminati "a scaletta" nel contratto di locazione.
     
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  3. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera Adriano,
    l'opzione per la la cedolare secca impone al proprietario di non applicare l'aumento ISTAT, e quindi in sostanza di fissare il canone ad un importo invariabile, per cui desumo non sia fattibile.
     
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  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Lo sconto potrebbe essere giustificato/costruito con motivazione ben differente, ovvero in considerazione che il conduttore deve sostenere dei costi per rendere fruibile la casa ad un suo familiare anziano, si riconosce uno sconto transitorio ecc...ecc...
     
  5. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A mio avviso la riduzione di canone si può fare, ma:
    - per i primi 3 (non 4) anni, per un contratto 4+4
    - per i primi 2 (non 4) anni, per un contratto 3+2.

    Nel passaggio, rispettivamente:
    - dalla 4a alla 5a annualità, per 4+4
    - dalla 3a alla 4a annualità, per 3+2,
    (regime di proroga), infatti, non ci può essere altro aumento che l'Istat (che, per inciso, in caso di adesione alla cedolare secca è nullo).
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'unico contratto fattibile con C.S. è, per i primi 3 anni canone mensile di €. 1000, con l'inizio del 4° anno, canone mensile sarà di €. 1100:stretta_di_mano:
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ...con o senza C.S.
     
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  9. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    In sintesi a tutto ciò che ognuno di voi ha suggerito io giudico fattibile il seguente scenario:
    A) Contratto cedolare secca di 4+4 di nominali € 1100 mese
    B) Sconto di 100 € mese per i primi 3 anni da motivare per oneri, spese, disagi del conduttore.
    Grazie
     
  10. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hai trovato un conduttore che ti paga 1000€ al mese?? Beato te:cauto:
     
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  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è che poi verrai accusato di evasione ( elusione) fiscale ?
    Essemdo il valore corretto del canone pari a 1100 Euro mensili, dichiarandone 1000
    non assoggetteresti 100x12€ = 1200 € ad imposta del 21 %. = 252 € di evasione.
    Si tratta di una evasione "indiretta" in quanto andresti a compensare tuoi ricavi con costi che non sono di tua pertinenza e di cui non consocendo la natura nom si sa nemmeno se sarebbero deducibili/detraibili in linea teorica.
    Io direi di stipulare il contratto per 1100 Euro, con l'impegno a restituirne 100 mensili per 3 anni.
    Laisser faire laissez passer, tout va de lui meme.
     
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  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il contratto di locazione è un atto registrato e pubblico. Il reddito è quello dichiarato per le tre prime annualità e quello dichiarato per le 5 successive annualità.
     
  13. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo è chiarissimo già dal tuo primo messaggio, ma nella realtà ( a parte ciò che viene riportato nei documenti ufficiali) la "compensazione" esiste e farei molta attenzione a non farla trasparire nello stesso contratto.
    Naturalmente questa è una mia personalissima opinione.
    Saluti.
     
  14. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non colgo la tua osservazione, io per parte mia ti spiego meglio che:
    Contratto 1100 mese pari a 13200 anno imponibile
    Per i soli tre anni si prevede uno sconto di 100 mensili, quindi 1200 anno, quindi un canone imponibile di 12000 anno che dichiarerò in base al versamento della cedolare secca.
     
  15. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se dal contratto risulta che lo sconto è dovuto a delle spese che il conduttore dovrà sostenere in tua vece ( o per sue esigenze personali) ritengo che l'ADE possa riprendere a tassazione l'ammontare dello sconto.
    E' come se tu dessi in locazione un appartamento ad un benzinaio contrattando un canone di 1000 Euro mensili, ma nel contratto registrato facessi figuare solo 700 Euro in quanto, viaggiando molto, il benzinaio ti fa dei rifornimenti di benzina per 300.
    IL contratto registrato , pubblico, e formalmente regolare è nella sostanza falso in quanto non rappresenta il "vero reddito" se tu dichiari tale ammonatre nella dichiarazione dei redditi.
    Esiste il c.d. "divieto di compensazione" di partite, soprattutto quando le due partite hanno un trattamento fiscale totalmente differente.
    Il Canone è imponibile
    La benzina è indeducibile o indetraibile.

    In sostanza devi dichiarare il valore reale e non quello che fai figurare nel contratto.
     
  16. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ora ho capito, ma io intendevo indennizzare un disagio che ha il conduttore e che non ha nessun ritorno a me. Fai il caso che questi cominci la locazione oggi, anche se verrà a vivere fra sei mesi, tutti i giorni, perchè deve fare cose sue, o che metterà un montacarichi per il parente ammalato, ma che si riprenderà a locazione ultimata. Insomma io prenderò il canone che descrivo.
     
  17. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io sottoporrei il quesito all'Agenzia delle Entrate mediante un Interpello.
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    D. E' possibile stipulare un contratto di locazione uso abitativo con canone crescente?
    ----R. Inquadramento normativo: Legge 392/1978 e Legge 431/1998 art. 1571 e ss. c.c. La risposta al quesito è negativa: la ratio delle norme che disciplinano la locazione ad uso abitativo, a partire dalla c.d. Legge sull'Equo Canone (Legge 392/78) è volta alla tutela della parte ritenuta debole del contratto, cioè il conduttore, a favore del quale predispone una serie di limiti e divieti tra i quali quello, appunto, di variazioni in aumento del canone. L'unica eccezione risulta essere l'aggiornamento del canone previsto in sede contrattuale dalle parti, il quale, però, è ricondotto solitamente all'indice di inflazione determinato dall'ISTAT per i beni di consumo in relazione alle famiglie di operai ed impiegati (c.d. indice FOI), anche se le parti potrebbero stipulare un accordo di locazione ove dedurre un indice di riferimento, per l'aggiornamento del canone, diverso dall'indice ISTAT e dalle medesime compiutamente indicato. Il limite ultimo dell'aggiornamento del canone per mutuo consenso rimane comunque l'equilibrio contrattuale: i canoni aggiornati non devono determinare una situazione economica di maggior favore per il locatore e, ove sorgano contestazioni, spetterà al Giudice apprezzare le condizioni delle parti in relazione alle variazioni concordate e valutare la sussistenza di una sproporzione. L'aggiornamento annuale va sempre espressamente previsto nel contratto: in difetto, il locatore non potrà vantare il diritto a percepire il canone aggiornato ed esso rimarrà fisso ed invariabile per l'intera durata del contratto. Se invece l'aggiornamento, di cui alla clausola contrattuale, deve essere richiesto ad istanza del locatore, detta richiesta può esplicitarsi anche soltanto in fatti concludenti, cioè verbalmente.

    Inquadramento giurisprudenziale: la giurisprudenza è unanime nell'affermare che, nelle locazioni abitative, il canone non può subire variazioni in aumento durante l'esecuzione del rapporto contrattuale (v. sentt. Cassaz. 15 settembre 2008, n. 23677). Circa la necessità di prevedere l'aggiornamento annuale su base ISTAT o altro nonché sulla possibilità di richiesta per fatti concludenti, v. sentenza Cassaz. 12 ottobre 2002, n. 14655.
    Conclusioni: non è possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo prevedendo, sin dall'inizio, che, ad esempio, per le prime quattro annualità, il canone avrà un importo e per il prosieguo del rapporto detto importo sarà aumentato in misura prefissata o comunque stabilire in modo apodittico e senza giustificazione alcuna che si potrà procedere ad aumentare il canone durante il contratto. E' invece possibile pattuire sia l'aggiornamento del canone in base agli indici ISTAT, fino al 100% degli stessi cioè aumentando il canone dell'intera quota percentuale risultante dalle elaborazioni statistiche sia prevedere un diverso indice di aggiornamento.
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    Se nel contratto è specificato che lo "sconto" è applicato a fronte di prestazioni od opere realizzate dal conduttore a favore del locatore, si prefigura un "conferimento in natura" soggetto a tassazione.
     
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