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  1. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Scusate se mi ripeto ed insisto sull'argomento, ma nel mio forum precedente non ho ricevuto alcuna risposta; spero di essere più "fortunato" con questo.
    Innanzitutto un dubbio preliminare: un contratto di locazione, qualora "non abitativo", diventa necessariamente "commerciale" o no?
    Un contratto di locazione di appartamento A2 tra persona fisica (locatore) e una S.N.C. (conduttore) stipulato ai sensi L. 431/98 Art. 2 C. 1 (come è scritto chiaramente nell'intestazione) per 6+6 anni con possibilità di subaffitto turistico (casa-vacanze, B&B, affittacamere), può configurarsi come "commerciale" con obbligo di corresponsione dell'indennità di avviamento a fine locazione [anche per mancato rinnovo da rifiuto del conduttore dell'adeguamento dell'importo del canone (dopo 12 anni!)]?
    A mio avviso il contratto , ancorchè stipulato per 6+6 anni, è da ricondurre ad uso abitativo 4+4 e il locatore è stato "buono" nel concedere 6 anni per il primo periodo e altri 6 (invece di 4 e nonostante quanto scritto nel contratto) per la proroga.

    Sull'argomento ho letto diverse opinioni, tra cui quelle di questo link:
    Indennità per avviamento a una casa vacanza?
    Mi chiedevo se la risposta data da Bluechewanna sia la più corretta (nel contratto è chiaramente specificato che l'uso è "abitativo con possibilità di sublocazione temporanea a scopo turistico", anche se la durata è stabilita in 6+6 anni: questo dovrebbe escludere a priori l'eventualità di corresponsione di qualsivoglia indennità di avviamento alla scadenza).
    Ancora una cosa, ammettendo che il contratto sia effettivamente di tipo "commerciale" o "non abitativo", ammesso e non concesso che sia la stessa cosa: se, al termine dei 6+6 il locatore non da disdetta ma, sempre entro i 12 mesi precedenti, fa una proposta di proroga di altri 6 anni a condizioni economiche differenti, il conduttore non l'accetta e il locatore non ha alcuna intenzione di sborsare 18 o 21 mensilià, cosa succede? Il conduttore può restare alle stesse condizioni precedenti ottenendo una proroga di altri 6 anni (eppoi ancora di altri 6 alla fine di essi e così all'infinito) oppure deve lasciare i locali? In quest'ultimo caso, dato che non è stata data una disdetta vera e propria e che sarebbe lui a decidere di non accettare la nuova proposta di proroga, l'indennità di avviamento sarà dovuta?
    Ringrazio in anticipo quanti, col loro parere, vorranno aiutarmi a capire.
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998 recita:
    Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni [...].
    Quello è un contratto a uso abitativo, di durata di sei anni (sei è "non inferiore" a quattro), ma decorsi i quali non sarà rinnovato per un periodo di sei anni, ma per un periodo di quattro anni.
     
  4. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Quindi mi sembra di capire che condividi il mio ragionamento e quello di Bluechewanna : in sostanza trattasi di contratto abitativo (che, secondo l'articolo indicato da Meri56, dovrebbe essere il contratto prevalente) "mascherato" da commerciale e, di conseguenza, ad esso non si applicherebbe l'istituto dell'indennità di avviamento, anche se l'attività della S.N.C. è quella di casa-vacanza, B&B o affittacamere per uso turistico. Ai fini fiscali il contratto termina dopo 6+4 anni e, volendo, si potrà rinnovare, tacitamente o meno, per ulteriori 4 anni.
     

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