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  1. robertomarte

    robertomarte Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sono un proprietario di un locale ristorante a milano e sto' cercando di venderlo. Un possibile acquirente mi propone un contratto con affitto e riscatto . Propone un'acconto iniziale, affitto concordato e , dopo due anni acquisto scalando l'intero canone pagato in due anni di affitto. Che tipo di contratto è e quali sono le mie garanzie ? Posso registrare io il contratto all'Agenzia delle entrate o è preferibile rivolgersi ad un notaio ?
    Grazie
    Roberto
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Salvo l 'ipotesi di cui al link ( che è una possibilità ) il contratto che più si adatta al caso è un preliminare di compravendita con versamento inziale di una caparra, di acconti rateali fino al saldo fra due anni . Il preliminare si può trascrivere (la trascrizione avviene con l'intervento di un notaio e interessa più' a chi compera perché crea un privilegio a suo favore ) oppure il contratto preliminare si può solo registrare (la registrazione in tal caso è un mero adempimento fiscale.)
    Nel tuo caso il problema forse è duplice:
    1-di carattere fiscale se l'immobile è intestato all ' impresa ( IVA , redditi) ; se non è intestato alla ditta ( ma a te come privato) il problema non esiste se lo stesso è detenuto da piu' di 5 anni
    2-di carattere civilistico ( che riguarda te e il compratore ) che si pone in questi termini: se il promissario acquirente non adempie ai pagamenti periodici o quello finale fra due anni si rischia di rimetterci . In tal caso o ci si fa versare una caparra confirmatoria corposa che tenga conto delle possibili diseconomie conseguenti il mancato rilascio ( spese legali e di giustizia ; un paio d'anni di tempo per ottenere la liberazione dei locali ) o ci si fa consegnare una polizza fideiussoria ( cosa di questi tempi difficile se il potenziale compratore non ha beni di valore )
    Sconsiglio di fare da soli
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grande Ennio
    E'stato proposto anche a me per un locale uso wine bar.
    Ho declinato la trattativa.
    Il rent to buy va bene se c'e'una banca garante ovvero una corposa fideiussione di almeno due anni.
    Poi se il locatore e'persona fisica paga l IRPEF sul canone mensile che va a scalare la quota del rent to buy.
    Quindi il percepito non e'netto.
     
  5. robertomarte

    robertomarte Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Bene, grazie a tutti ma la triste realtà è che ad oggi ancora non è possibile da parte dei Notai notificare l'atto all'Agenzia delle Entrate ( almeno quelle di Milano) in quanto non ci sono ancora i termini della tassazione che , pare , sarebbe molto alta e vanificherebbe i vantaggi dell'atto da parte dell'acquirente. In altre parole l'Art. 23 del D.L. 133/2014 non è praticamente attuabile. .
     

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