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  1. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sono proprietaria di un negozio dato in affitto nel 2009 per la durata di 6 anni. Il 31 Giugno 2015 è scaduto. Ho proposto all'affittuario un contratto nuovo, semplicemente perchè l'intestatario dello stesso ha venduto al nuovo 2 anni fa, lui è subentrato all'attività e quindi al contratto
    Il suo commercialista sostiene che il contratto si rinnova automaticamente di 6 anni, facendo la proroga..
    Ade dice che io ho facoltà di fare nuovo contratto perchè quello è scaduto. Secondo voi chi ha ragione? Nel nuovo contratto rimarranno i patti del precedente, verranno solo scorporate le spese condominiali che nel predente non erano evidenziate pertanto ho pagato le tasse anche sulle spese condominiali, semplicemente perchè essendo un negozio nuovo l'amministratore sosteneva che, ubicato al di fuori dello stabile condominiale le spese erano poche, mentre con il nuovo amministratore vado a pagare € 1000 all'anno, anche queste le ho più volte contestate perchè secondo lui pago per millesimi del negozio, ultima risposta"se ne discuterà in assemblea" ma è 6 anni che pago spese di ascensore, pulizia delle scale ecc e nel condominio non c'è accesso per il negozio, si entra dall'esterno fronte strada. Ringrazio chi mi vorrà rispondere alle 2 domande
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti è così.
    Art. 28 della legge n. 392/1978:
    "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
    Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
    "
    Se il conduttore è d'accordo, potete risolvere anticipatamente l'attuale contratto, pagando l'imposta di registro di 67 euro per la risoluzione. Indi potrete stipulare e registrare un nuovo contratto.
     
    Ultima modifica: 20 Luglio 2015
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  3. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ma il contratto è scaduto con i 6 anni a giugno, perchè dovrei pagare la risoluzione? Rifacciamo un contratto nuovo per i motivi indicati sopra
     
  4. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi perdoni Nemesis il contratto era solo per 6 anni 2009/2015
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perché il contratto si è rinnovato tacitamente per altri sei anni, dato che non è stata data disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza del 30 giugno 2015. E la disdetta da parte tua (locatore) sarebbe stata possibile soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 della legge n. 392/1978, con le modalità e i termini ivi previsti.
    Ma si è tacitamente rinnovato ex lege per altri sei anni.
    Quindi, come già scritto, o il conduttore acconsente a stipulare un nuovo contratto (risolvendo anticipatamente l'attuale), oppure dovrai aspettare la prossima scadenza del 30 giugno 2021. Dodici mesi prima di quella data, potrai dare disdetta al conduttore, anche in assenza di uno dei motivi ex art. 29 della legge n. 392/1978. Tenendo presente che in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore avrà diritto all'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, ex art. 34 della stessa legge. Salvo che, ex art. 35 della stessa legge, il rapporto di locazione non sia relativo a immobile utilizzato per lo svolgimento di attività che non comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, o sia destinato all'esercizio di attività professionali, o a immobile complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
     
    Ultima modifica: 20 Luglio 2015
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  6. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    31 giugno? Il tempo è relativo?
     
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  7. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Caro Giocatore, la Gatta frettolosa, ha fatto i figli ciechi
     
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    e i nipoti slovacchi (Jan, Vladislav, Boris).
     
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  9. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Dopo tutta questa discussione? Il contratto è già scaduto pertanto si è rinnovato tacitamente. Volevo però sottolineare che il dubbio è nato nel momento in cui mi sono recati 3 mesi fa agli uffici ADE ed un funzionario mi ha dato indicazioni difforme da quelli di cui io ero a conoscenza, ha letto il contratto e mi ha detto che quello era scaduto pertanto potevo attuare la proroga o rifarne un'altro, se le parti erano d'accordo Domani mi reco nuovamente da questo signore e voglio saperne di più Non è la prima volta che danno risposte errate. Vi terrò aggiornati
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    lo costringerai ad arrampicarsi sui vetri.
     
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  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Va da se che se il locale non fruisce dell'ascensore NON paga le spese relative,se non friusce delke scale non paga le spese di pulizia scale.
    Infatti esistono i millesimi generali ed i millesimi per le scale etc.
    Se hai pagato ingiustamente pretendi il rimborso ,pretendi il riconteggio,etc.
    E'un errore frequente non inserire nei contratti commerciali che le spese condominiali ordinarie sono a carico del conduttore.
    Ma in genere i negozi sono al piano terra con ingresso indipendente e pagano cifre minime di condominio.
     

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