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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno e, nuovo quesito.
Dovrei stipulare un contratto di affitto abitativo di 500 euro mensili a regime misto: A proprietaria 4/6 conviene cedolare secca, B proprietaria 1/6 conviene cedolare secca, C proprietaria 1/6 conviene regime IRPEF.
Per la stesura del contratto dovrò rispettare le regole del regime IRPEF, bollo 16 euro ogni 4 pagine (max 100 righe)? Per quanto riguarda invece il pagamento dell'imposta di registro, che vorrei fare automaticamente dal sito Agenzia delle Entrate al momento della compilazione del modulo RLI, come mi calcolerà il pagamento? 500x12x2%= 120 euro :1/6 (quota C)= 20 euro? Terrà conto del pagamento minimo dei 67 euro? Qualcuno lo sa? Perchè se dovessero addebitarmi un importo maggiore, sommato ai bolli su 6 pagine, il risparmio fiscale verrebbe azzerato... risposte in materia non ne ho trovate. Inoltre dovrò specificare nel contratto il regime fiscale di ogni locatore o basta l'inserimento in fase di registrazione del contratto? Grazie.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
In un caso analogo (due locatori, di cui solo uno ha optato per la cedolare secca) ho seguito le istruzioni della Circolare 26/E - anno 2011 - dell'Agenzia delle Entrate.
L'imposta di registro del 2% si calcola solo sulla parte del canone che compete al locatore che non esercita l'opzione.

Il versamento minimo è di 67 euro, anche se dal calcolo di cui sopra risulta un importo inferiore.

Per quanto riguarda l'imposta di bollo: l'Agenzia mi aveva detto che il contratto è soggetto ai bolli (nella misura che hai scritto tu) se anche solo un locatore non opta per la cedolare.

Il conduttore deve essere informato del regime fiscale scelto dai locatori. Quindi lo si indica nel contratto oppure gli si invia preventivamente una comunicazione con lettera raccomandata.
Gli aumenti del canone a qualsiasi titolo sono esclusi (quindi tutti i locatori vi rinunciano) se anche uno solo di loro ha optato per la cedolare secca.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ti ringrazio, purtroppo questo, come immaginavo, penalizza molto il beneficio fiscale del soggetto C: 67 imposta+32 bolli su 6 pagine (o 64 se stampo in doppia copia) mi riducono il vantaggio a pochi euro e considerando il fatto che poi ogni anno dovrei ricordare di pagare l'imposta credo che anche al soggetto C farò applicare la cedolare.
Il conduttore deve essere informato del regime fiscale scelto dai locatori. Quindi lo si indica nel contratto oppure gli si invia preventivamente una comunicazione con lettera raccomandata.Gli aumenti del canone a qualsiasi titolo sono esclusi (quindi tutti i locatori vi rinunciano) se anche uno solo di loro ha optato per la cedolare secca.
su questo mi pareva che adesso fosse appurato che è sufficiente indicarlo nel contratto, trattandosi di nuovo contratto e che non fosse più richiesto l'invio della raccomandata- Grazie comunque
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
è sufficiente indicarlo nel contratto, trattandosi di nuovo contratto e che non fosse più richiesto l'invio della raccomandata
E' quello che intendo dire anch'io: si indica nel contratto l'opzione per la cedolare secca. Se invece per qualche motivo non lo si scrive nel contratto di locazione, lo si comunica preventivamente al conduttore con lettera raccomandata.

Il locatore C potrebbe avere convenienza al regime ordinario (no cedolare secca) se nella sua dichiarazione dei redditi porta in deduzione e/o in detrazione delle spese. Ad esempio le spese sanitarie. Oppure se beneficia del bonus fiscale per ristrutturazione.
Se non ha altri redditi imponibili IRPEF, optando per la cedolare secca relativamente al suo unico reddito da locazione non ha capienza per queste deduzioni / detrazioni.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il locatore C potrebbe avere convenienza al regime ordinario (no cedolare secca) se nella sua dichiarazione dei redditi porta in deduzione e/o in detrazione delle spese. Ad esempio le spese sanitarie. Oppure se beneficia del bonus fiscale per ristrutturazione.
Se non ha altri redditi imponibili IRPEF, optando per la cedolare secca relativamente al suo unico reddito da locazione non ha capienza per queste deduzioni / detrazioni.
Si infatti ha il bonus ristrutturazioni in corso, ma il risparmio è poco... vedrò un pò come fare.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ripensandoci meglio però: per i contratti di durata pluriennale (sto facendo un 4+4), i comproprietari che non optano per il regime della cedolare secca possono, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, corrispondere l’imposta sul corrispettivo loro imputabile, pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’importo del canone annuo di locazione, quindi 20 euro (2% su 1000 di competenza C) totale 80 euro x i 4 anni, mi convengono rispetto ai 67 annui (268 totali) oppure calcolerà sempre il minimo annuo di 67? A saperlo!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
corrispondere l’imposta sul corrispettivo loro imputabile, pattuito per l’intera durata del contratto
Io non l'ho mai fatto, ma è possibile pagare l'imposta di registro per tutto il quadriennio.
E leggendo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate pare si abbia diritto ad uno sconto.
Agenzia delle Entrate - Schede - Registrazione di un nuovo contratto - Quanto si paga Regime ordinario

Compilando online il mod. RLI puoi verificare il calcolo fatto dal software, prima dell'invio definitivo.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
l'imposta minima di 67 vale solo per il primo anno di registrazione.
Sì, è corretto.

Copio e incollo dalle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate (link di cui al mio post n.#7):
"Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro."
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
corrispondere l’imposta sul corrispettivo loro imputabile,
Rileggendo i tuoi post mi pare di capire che fai i calcoli come se l'imposta di registro fosse tutta a carico del locatore, mentre la metà è per legge a carico del conduttore.

Altrettanto per l'imposta di bollo al momento della registrazione. Anzi, sovente per prassi i bolli vengono pagati completamente dal conduttore.

Se non c'è un motivo specifico per il quale il vostro inquilino è esonerato da questi pagamenti, dovresti tenerne conto calcolando l'onere a carico della proprietaria "C".
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Se non c'è un motivo specifico per il quale il vostro inquilino è esonerato da questi pagamenti, dovresti tenerne conto calcolando l'onere a carico della proprietaria "C".
conosco le modalità di ripartizione ma avevamo detto già al conduttore che non avrebbe avuto a carico questo tipo di spese, quindi faccio i calcoli interamente a carico di C
 
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