cec

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Dubbio dell'ultimo momento. Posso stipulare un contratto di affitto transitorio (15 mesi motivato dalla durata del contratto di lavoro del conduttore) in un comune ad alta densità abitativa, senza rispettare gli accorid territoriali (nel mio comune sono fermi al 2009 e per la tipologia del mio appartamento ne uscirebbe un canone ridicolo)? Io ricordo di no, ok solo nei piccoli comuni. In passato avevo fatto contratti annuali, poi rinnovati.... so che non è correttissimo ma d'altra parte è lo stesso inquilino che spesso non vuole il 4+4 anche se concedo disdetta di 3 mesi senza gravi motivi. Come vi comportereste voi, in relazione ai nuovi moduli dei contratti di affitto, allegato B o allegato A oppure? Grazie
 
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uva

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Come vi comportereste voi,
Io stipulerei il contratto transitorio in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Quindi no canone "libero".

Il modulo contratto da utilizzare è quello di cui all'Allegato B del D.M. 16/01/2017.

Se concordi con l'inquilino un canone superiore a quello stabilito dall'Accordo Territoriale, proponigli un contratto libero 4 + 4. Con un'apposita clausola che gli permetta di disdire anticipatamente il contratto in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione. E riducendo il preavviso a carico del conduttore dai 6 mesi previsti dalla legge ad un termine inferiore. Anche solo 1 mese.
Se queste condizioni a suo favore sono scritte nel contratto e quindi non discutibili nel momento in cui decide di andare via, non vedo per quali motivi l'inquilino non vuole il 4 + 4.
 

cec

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Io stipulerei il contratto transitorio in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Quindi no canone "libero".

Il modulo contratto da utilizzare è quello di cui all'Allegato B del D.M. 16/01/2017.
Grazie, opzione non possibile, a fronte di un affitto accordato a 600 euro, comunque vantaggioso per l'immobile in oggetto, con il canone concordato dovrei fare 470 euro ... non sono babbo Natale! E non voglio chiedere la differenza cash, non l'ho mai fatto.
 

cec

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Se concordi con l'inquilino un canone superiore a quello stabilito dall'Accordo Territoriale, proponigli un contratto libero 4 + 4. Con un'apposita clausola che gli permetta di disdire anticipatamente il contratto in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione. E riducendo il preavviso a carico del conduttore dai 6 mesi previsti dalla legge ad un termine inferiore. Anche solo 1 mese.
Se queste condizioni a suo favore sono scritte nel contratto e quindi non discutibili nel momento in cui decide di andare via, non vedo per quali motivi l'inquilino non vuole il 4 + 4.
Infatti io ho fatto questa proposta, ma l'inquilino, e non è il primo, crede di essere legato a lungo. E nel caso specifico ha proprio una necessità transitoria di 15 mesi legata al contratto di lavoro ... poi è proprietario di casa e se ne tornerà via. Quindi di solito faccio un contratto abitativo annuale (senza seguire gli ultimi modelli del 2017) e poi lo rinnovo per 3 mesi. E'obbligatorio il contratto su allegato A o B? PS: faccio registrazione del contratto on line, quindi neanche Agenzia delle Entrate vede fisicamente il contratto.
 

uva

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di solito faccio un contratto abitativo annuale (senza seguire gli ultimi modelli del 2017)
Il contratto che fai non è previsto dalla legge vigente, nel senso che non esiste la tipologia "contratto abitativo annuale".
Escluso il contratto transitorio, un'altra possibilità è quello concordato (il cui canone non è libero) di 3 anni + 2. Anche quest'ultimo deve essere stipulato seguendo i parametri dell'Accordo Territoriale.

Ciò premesso, mi pare è inutile porsi il problema dell'allegato A oppure B, visto che preferisci fare un tipo di contratto escluso dalla legge.

Se proprio vuoi fare un contratto annuale, scrivilo come se fosse del tipo libero 4 + 4.
Effettivamente non è obbligatorio allegare il contratto facendo la registrazione on line, ma sul mod RLI dell'Agenzia delle Entrate bisogna scrivere la durata (dal….al...……) quindi si capisce subito che è un contratto annuale.
Quando poi farai il rinnovo dovrai presentare il mod. RLI web con la data di fine proroga. E sarà evidente che la proroga trimestrale è un'altra anomalia.

L'unico modo per essere in regola è stipulare un contratto libero 4 + 4. Mi stupisce che gli inquilini non lo accettino se gli garantisci la possibilità di disdetta anticipata in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione e con un preavviso minimo!
 

cec

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Se proprio vuoi fare un contratto annuale, scrivilo come se fosse del tipo libero 4 + 4.
Effettivamente non è obbligatorio allegare il contratto facendo la registrazione on line, ma sul mod RLI dell'Agenzia delle Entrate bisogna scrivere la durata (dal….al...……) quindi si capisce subito che è un contratto annuale.
Quando poi farai il rinnovo dovrai presentare il mod. RLI web con la data di fine proroga. E sarà evidente che la proroga trimestrale è un'altra anomalia.
E se scrivendo tutte le clausole del 4+4 facessi subito un contratto a 15 mesi motivando proprio la richiesta del conduttore per esigenza lavorativa? Così potrei pagare subito l'imposta di registro 2% per i 15 mesi totali, senza neanche fare la proroga dei successivi 3 mesi e senza pagare i 67 euro per la risoluzione anticipata che avrei al 15° mese (io non posso fare la cedolare secca), a metà con il conduttore. Ai fini di pagamento imposte sarei a posto, altri problemi? E risparmierei pure, anzichè pagare 144+144+67= 355 andrei a pagare 180!!!Grazie
 
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uva

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E se scrivendo tutte le clausole del 4+4 facessi subito un contratto a 15 mesi motivando proprio la richiesta del conduttore per esigenza lavorativa?
Neanche così può funzionare!
I casi sono solo due:
1) Fai un contratto libero, con canone libero, ma con durata stabilita tassativamente dalla legge (4 anni + eventuale rinnovo di altri 4).
2) Fai un'altra tipologia di contratto, con canone e durata stabiliti dai parametri dell'Accordo Territoriale.
Quindi un transitorio, oppure un 3 + 2.

Capisco che tu saresti in regola col fisco, perché paghi le imposte sul reddito da locazione (in regime ordinario se non opti per la cedolare secca) e l'imposta di registro, però dal punto di vista civilistico quello che intendi fare non è contemplato.

Se però sei sicuro che l'inquilino non solleverà obiezioni, prova a fare il contratto libero con durata 15 mesi. Forse l'Agenzia delle Entrate non rileva l'anomalia e si limita ad incassare le varie imposte (registro, bollo, IRPEF).

In questo caso ti consiglierei di non motivare la durata anomala con l'esigenza transitoria dell'inquilino,. Perché se scrivi quella motivazione è più facile verificare che il canone riportato sul contratto (600 euro) non è corretto, in quanto avresti dovuto stipulare un contratto transitorio e calcolarlo in base ai parametri dell'Accordo Territoriale (470 euro).
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Se però sei sicuro che l'inquilino non solleverà obiezioni, prova a fare il contratto libero con durata 15 mesi. Forse l'Agenzia delle Entrate non rileva l'anomalia e si limita ad incassare le varie imposte (registro, bollo, IRPEF).
Quali obiezioni potrebbe sollevare, e lui che me lo chiede? In caso Agenzia delle Entrate rilevi anomalie, quando ho pagato tutte le imposte, cosa potrebbe contestare sul profilo civilistico? grazie di nuovo ma non so proprio come fare ... andare all'Agenzia delle Entrate a chiedere non mi pare il caso e poi dipende sempre da chi trovi...
 

uva

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Proprietario Casa
Quali obiezioni potrebbe sollevare, e lui che me lo chiede?
L'inquilino potrebbe cambiare idea.
Magari tra 15 mesi succede un fatto nuovo (cambia lavoro e gli fa comodo rimanere in quella casa, mette su famiglia, ecc) e non rilascia il tuo appartamento.
Se tu tenti di mandarlo via, lui si rivolge al Sunia o ad un avvocato e gli spiegheranno che la durata di 15 mesi stabilita nel contratto è contraria alla legge: quel contratto libero dura 4 anni + 4.
Come probabilmente sai, il locatore può disdire il contratto alla scadenza del primo quadriennio solo per i motivi espressamente elencati dalla legge.
Quindi rischi di doverti tenere l'inquilino per 8 anni (potendo aumentare il canone solo in base all'aggiornamento Istat dell'inflazione) anziché i 15 mesi preventivati. Questo per te potrebbe essere un problema.

Non so se l'Agenzia delle Entrate rileva le anomalie di natura civilistica: forse no, ma è comunque un rischio.
 

basty

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Questa discussione mi ha fatto sorgere un dubbio.
Vero che i contratti abitativi sono regolamentati per legge, ecc.
Ma sono a garanzia del conduttore, infatti se vuole può far ricondurre alle condizioni di legge i contratti atipici.

Ma non ricordo se sia un illecito stipulare contratti diversi: in fondo ci sono le locazioni turistiche, le foresterie, ecc.

Quindi mi chiedo se sia compito della Agenzia delle Entrate contestare un contratto libero di durata 15 mesi
 

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