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  1. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dubbio dell'ultimo momento. Posso stipulare un contratto di affitto transitorio (15 mesi motivato dalla durata del contratto di lavoro del conduttore) in un comune ad alta densità abitativa, senza rispettare gli accorid territoriali (nel mio comune sono fermi al 2009 e per la tipologia del mio appartamento ne uscirebbe un canone ridicolo)? Io ricordo di no, ok solo nei piccoli comuni. In passato avevo fatto contratti annuali, poi rinnovati.... so che non è correttissimo ma d'altra parte è lo stesso inquilino che spesso non vuole il 4+4 anche se concedo disdetta di 3 mesi senza gravi motivi. Come vi comportereste voi, in relazione ai nuovi moduli dei contratti di affitto, allegato B o allegato A oppure? Grazie
     
    Ultima modifica: 5 Novembre 2018
  2. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io stipulerei il contratto transitorio in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Quindi no canone "libero".

    Il modulo contratto da utilizzare è quello di cui all'Allegato B del D.M. 16/01/2017.

    Se concordi con l'inquilino un canone superiore a quello stabilito dall'Accordo Territoriale, proponigli un contratto libero 4 + 4. Con un'apposita clausola che gli permetta di disdire anticipatamente il contratto in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione. E riducendo il preavviso a carico del conduttore dai 6 mesi previsti dalla legge ad un termine inferiore. Anche solo 1 mese.
    Se queste condizioni a suo favore sono scritte nel contratto e quindi non discutibili nel momento in cui decide di andare via, non vedo per quali motivi l'inquilino non vuole il 4 + 4.
     
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  3. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, opzione non possibile, a fronte di un affitto accordato a 600 euro, comunque vantaggioso per l'immobile in oggetto, con il canone concordato dovrei fare 470 euro ... non sono babbo Natale! E non voglio chiedere la differenza cash, non l'ho mai fatto.
     
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  4. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti io ho fatto questa proposta, ma l'inquilino, e non è il primo, crede di essere legato a lungo. E nel caso specifico ha proprio una necessità transitoria di 15 mesi legata al contratto di lavoro ... poi è proprietario di casa e se ne tornerà via. Quindi di solito faccio un contratto abitativo annuale (senza seguire gli ultimi modelli del 2017) e poi lo rinnovo per 3 mesi. E'obbligatorio il contratto su allegato A o B? PS: faccio registrazione del contratto on line, quindi neanche Agenzia delle Entrate vede fisicamente il contratto.
     
  5. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il contratto che fai non è previsto dalla legge vigente, nel senso che non esiste la tipologia "contratto abitativo annuale".
    Escluso il contratto transitorio, un'altra possibilità è quello concordato (il cui canone non è libero) di 3 anni + 2. Anche quest'ultimo deve essere stipulato seguendo i parametri dell'Accordo Territoriale.

    Ciò premesso, mi pare è inutile porsi il problema dell'allegato A oppure B, visto che preferisci fare un tipo di contratto escluso dalla legge.

    Se proprio vuoi fare un contratto annuale, scrivilo come se fosse del tipo libero 4 + 4.
    Effettivamente non è obbligatorio allegare il contratto facendo la registrazione on line, ma sul mod RLI dell'Agenzia delle Entrate bisogna scrivere la durata (dal….al...……) quindi si capisce subito che è un contratto annuale.
    Quando poi farai il rinnovo dovrai presentare il mod. RLI web con la data di fine proroga. E sarà evidente che la proroga trimestrale è un'altra anomalia.

    L'unico modo per essere in regola è stipulare un contratto libero 4 + 4. Mi stupisce che gli inquilini non lo accettino se gli garantisci la possibilità di disdetta anticipata in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione e con un preavviso minimo!
     
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  6. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E se scrivendo tutte le clausole del 4+4 facessi subito un contratto a 15 mesi motivando proprio la richiesta del conduttore per esigenza lavorativa? Così potrei pagare subito l'imposta di registro 2% per i 15 mesi totali, senza neanche fare la proroga dei successivi 3 mesi e senza pagare i 67 euro per la risoluzione anticipata che avrei al 15° mese (io non posso fare la cedolare secca), a metà con il conduttore. Ai fini di pagamento imposte sarei a posto, altri problemi? E risparmierei pure, anzichè pagare 144+144+67= 355 andrei a pagare 180!!!Grazie
     
    Ultima modifica: 6 Novembre 2018
  7. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Neanche così può funzionare!
    I casi sono solo due:
    1) Fai un contratto libero, con canone libero, ma con durata stabilita tassativamente dalla legge (4 anni + eventuale rinnovo di altri 4).
    2) Fai un'altra tipologia di contratto, con canone e durata stabiliti dai parametri dell'Accordo Territoriale.
    Quindi un transitorio, oppure un 3 + 2.

    Capisco che tu saresti in regola col fisco, perché paghi le imposte sul reddito da locazione (in regime ordinario se non opti per la cedolare secca) e l'imposta di registro, però dal punto di vista civilistico quello che intendi fare non è contemplato.

    Se però sei sicuro che l'inquilino non solleverà obiezioni, prova a fare il contratto libero con durata 15 mesi. Forse l'Agenzia delle Entrate non rileva l'anomalia e si limita ad incassare le varie imposte (registro, bollo, IRPEF).

    In questo caso ti consiglierei di non motivare la durata anomala con l'esigenza transitoria dell'inquilino,. Perché se scrivi quella motivazione è più facile verificare che il canone riportato sul contratto (600 euro) non è corretto, in quanto avresti dovuto stipulare un contratto transitorio e calcolarlo in base ai parametri dell'Accordo Territoriale (470 euro).
     
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  8. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quali obiezioni potrebbe sollevare, e lui che me lo chiede? In caso Agenzia delle Entrate rilevi anomalie, quando ho pagato tutte le imposte, cosa potrebbe contestare sul profilo civilistico? grazie di nuovo ma non so proprio come fare ... andare all'Agenzia delle Entrate a chiedere non mi pare il caso e poi dipende sempre da chi trovi...
     
  9. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'inquilino potrebbe cambiare idea.
    Magari tra 15 mesi succede un fatto nuovo (cambia lavoro e gli fa comodo rimanere in quella casa, mette su famiglia, ecc) e non rilascia il tuo appartamento.
    Se tu tenti di mandarlo via, lui si rivolge al Sunia o ad un avvocato e gli spiegheranno che la durata di 15 mesi stabilita nel contratto è contraria alla legge: quel contratto libero dura 4 anni + 4.
    Come probabilmente sai, il locatore può disdire il contratto alla scadenza del primo quadriennio solo per i motivi espressamente elencati dalla legge.
    Quindi rischi di doverti tenere l'inquilino per 8 anni (potendo aumentare il canone solo in base all'aggiornamento Istat dell'inflazione) anziché i 15 mesi preventivati. Questo per te potrebbe essere un problema.

    Non so se l'Agenzia delle Entrate rileva le anomalie di natura civilistica: forse no, ma è comunque un rischio.
     
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  10. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questa discussione mi ha fatto sorgere un dubbio.
    Vero che i contratti abitativi sono regolamentati per legge, ecc.
    Ma sono a garanzia del conduttore, infatti se vuole può far ricondurre alle condizioni di legge i contratti atipici.

    Ma non ricordo se sia un illecito stipulare contratti diversi: in fondo ci sono le locazioni turistiche, le foresterie, ecc.

    Quindi mi chiedo se sia compito della Agenzia delle Entrate contestare un contratto libero di durata 15 mesi
     
  11. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, però mi pare che le foresterie siano contratti stipulati tra un privato e un persona giuridica (la società conduttrice). E non è il caso di cui stiamo parlando.

    Forse @cec potrebbe concludere una locazione turistica con il suo inquilino (contratto "lungo" per casa vacanze).
    Io non ho né esperienza né informazioni in merito, forse è opportuno consigliarsi con un avvocato prima di stipulare un contratto tipo questo:
    Casa vacanze: come funziona il contratto di affitto
     
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  12. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Fai un contratto 4+4 con possibilità di disdetta anticipata per il locatario, e risolvi il problema
     
  13. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A parte gli esempi più o meno pertinenti e legati a particolari situazioni (foresterie, turismo, ecc), la mia domanda era diversa.

    Ha titolo la Agenzia delle Entrate come funzione, a contestare la formulazione di un contratto di locazione? Ad esempio di durata 15 mesi?
    In fondo non è in sostanza un ente di riscossione fiscale? (e di registro, anche se detta prestazione diventa sempre più aleatoria? vedi la non obbligatorietà di deposito del contratto in determinate situazioni)
     
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  14. Aidualc

    Aidualc Membro Junior

    Professionista
    X BASTY Non credo l'Agenzia delle Entrate possa o sia interessata a contestare un contratto dal punto di vista civilistico.
    A me è capitato il caso di un contratto di locazione per uso ufficio che, a causa di un errore di date nella stesura, è stato registrato a uso diverso dall'abitativo con durata 4+4 invece che 6+6.
    Finché le parti continuano a pagare le loro imposte, l'Agenzia delle Entrate non ha nulla da obiettare, semplicemente il funzionario ha messo in guardia che il conduttore avrebbe potuto trovar da dire, giustamente, in caso di disdetta anticipata da parte del locatore.
    Abbiamo poi provveduto a ricondurre il contratto a un 6+6.

    Riguardo il quesito originario, il consiglio di Uva (4+4 con disdetta breve) è il più calzante.
    PS i contratti turistici sono sotto i 30 giorni, quando una famiglia "fa la stagione" (cosa ormai rarissima!) si fa un transitorio registrato, a meno di escamotage vari (intestare un mese a uno, un mese all'altro familiare!, ma non è certo il caso di cui sopra.
     
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  15. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' quello che abbiamo consigliato, ma @cec ha scritto che i suoi inquilini non vogliono il contratto libero 4 + 4 perché temono di rimanere vincolati per un periodo molto lungo (post n. #1 e #4) mentre la loro esigenza abitativa è transitoria.
    Anche se @cec è disponibile a consentire la disdetta anticipata del conduttore senza necessità di motivazione e con un preavviso molto breve.
     
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  16. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti per i contributi.
    Alla luce di quanto sopra, confermando che l'inquilino non preferisce un 4+4, ed escludendo il transitorio ai canoni imposti dal comune assolutamente non veritieri, avrei deciso di fare un contratto di locazione abitativa seguendo quanto esposto nell'allegato A (g.u. 15.03.2017) omettendo legge 9/12/98 n.431 art.2 comma 3, e VARIANDO l'articolo 1 riferito alla durata, inserendo i 15 mesi richiesti e senza specificarne il motivo. Così, in fase di registrazione on line, imposterò il pagamento dell'imposta di registro in un'unica soluzione sui 15 mesi ( 180 euro totali), evitando la doppia imposizione annuale di 144primo anno+144 rinnovo+67 per recesso anticipato. Mi pare la soluzione più lineare, la normativa del 1998 in materia di locazioni è davvero obsoleta rispetto alle esigenze lavorative e familiari odierne.
     
    Ultima modifica: 7 Novembre 2018
  17. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'allegato A si riferisce esplicitamente ai contratti concordati (art. 2, c. 3 l. 431/1998). La legge è quella, anche se tu la "ometti"

    Se adotti lo schema di cui all'allegato A, commetti due "errori volontari": il canone (superiore a quello previsto dall'Accordo Territoriale) e la durata (inferiore al termine minimo 3 + 2 previsto dalla legge citata).

    Io piuttosto farei un contratto "libero" 4 + 4, "sbagliandomi" solo per quanto riguarda la durata (15 mesi, non contemplata dalla legge), però stabilendo correttamente il canone libero concordato dalle parti.

    In entrambi i casi trovo corretto non scrivere il motivo alla base della durata anomala, ma mi pare che è meglio commettere un solo "errore" piuttosto che due!

    Considera che se scegli la prima soluzione (allegato A) sul mod RLI dovresti indicare il codice L2 (locazione agevolata di immobile ad uso abitativo). E l'imposta di registro verrà calcolata al 2% sul canone annuo ridotto del 30%.
    Mentre per il contratto libero il codice da indicare è L1 (locazione di immobile ad uso abitativo).
    A meno di "sbagliarsi" ulteriormente e scrivere il codice L1 al posto di L2, quindi pagare l'imposta di registro senza la riduzione.
     
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  18. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    X cec :)Se sei convinto e riesci ad inserirlo prova
     
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  19. cec

    cec Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok intendevo sulla falsariga dell'allegato A ma poi non totalmente uguale ad esso. si indicherò L1 logicamente, inoltre ho previsto a fine locazione la possibilità di rinnovo a 4+4. Potrei intitolarlo " locazione di immobile ad uso abitativo libero"? (o lascio perdere libero...)Domani provo ad inserirlo senza confermare ...
     
    Ultima modifica: 7 Novembre 2018
  20. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io lo intitolerei semplicemente "Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo".

    Certo che la possibilità di rinnovo di 4 anni dopo la scadenza dei 15 mesi è un'ulteriore stranezza, ma a questo punto fai bene a scrivere ciò che soddisfa le esigenze tue e dell'inquilino. Sperando che quest'ultimo non faccia leggere quel contratto ad un professionista esperto in locazioni!

    Se inserisci il contratto nel mod. RLI web col codice L1 e barri la casella "Pagamento intera durata" il software dovrebbe calcolare l'imposta di registro per i 15 mesi. Mi pare che chi sceglie di pagare anticipatamente l'imposta di registro per l'intero periodo abbia diritto ad uno sconto, forse in base al tasso d'interesse applicato ad ogni anno di pagamento anticipato.

    Ora mi sorge un dubbio: non so se è previsto il calcolo per durate "anomale" composte da frazioni di anno (nel tuo caso 1 anno + 3 mesi). Forse il software non capirà la durata di 15 mesi e si bloccherà?
    La cosa mi incuriosisce; se ti va facci sapere se funziona oppure no.

    Comunque fai bene ad inserire il contratto e controllare il tutto prima di confermare!
     

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