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  1. affitto

    affitto Membro Junior

    Buongiorno,
    vi sarei grato se qualcuno mi potesse chiarire alcuni dubbi sulla stipula di un contratto di affitto a canone concordato (cedolare 10% fino al 2017, salvo conversione del D.L. 28.3.214 n.47 art. 9) ad uso abitativo tenendo conto che nel mio comune esiste un accordo territoriale aggiornato al 2007.

    1- e' obbligatorio far vistare/redigere il contratto da un'associazione tra quelle firmatarie dell'accordo territoriale locale? o posso tranquillamente redigerlo da solo e portarlo firmato da entrambe le parti (conduttore/locatore) all'agenzia delle entrate per la registrazione?
    2- gli importi min e max vanno rivalutati con il 75% dell'indice FOI calcolato dalla data dell'ultimo accordo al mese di partenza del contratto? ma sul sito istat sono giustamente in arretrato di 2 mesi. Come si procede in tal caso?
    3- appurato che non posso chiedere il massimo perchè manca un requisito tra quelli richiesti come faccio a collocarmi tra il minimo e il massimo. Ad es. basta che faccio 1 euro al mese in meno del massimo e stò a posto con l'agenzia delle entrate?
    4- è necessario allegare al contratto i calcoli che determinano nel mio caso gli importi min e max del canone mensile/annuale rivalutato?
    5- se uno magari arrotandando gli importi aumentasse di 20/30 euro in eccesso il canone mensile cosa potrebbe succedere (di certo si pagherebbero più tasse e quindi si fa un favore allo stato)?
    6- Infine nell'accordo territoriale si dice che in caso di contratti di durata superiore ai 3 anni si possono aumentare gli importi del +2% (durata 4 anni), +4% (durata 5 anni), +6% (durata 6 anni o suiperiore)
    Il classico contratto 3+2 è da considerare un contratto di 5 anni e quindi posso/devo rideterminare in aumento gli importi del canone del 4%? o per ricadere in questi aumenti si deve fare un contratto rispettivamente 4+2, 5+2, 6+2?
    Grazie
     
  2. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    1-no, il contratto può essere fatto anche senza l'assistenza di una delle associazioni firmatarie gli accordi locali. L'importante è che si utilizzi il modello di contratto approvato e i calcoli per la determinazione del canone siano esatti
    2-gli importi vanno rivalutati dalla data della firma fino ad oggi nella misura del 100% dell'indice ISTAT, dal momento della firma del contratto si calcola l'indice indicato a contratto (generalmente il 75%). Si prende l'ultimo indice istat disponibile
    3-il canone applicato deve essere compreso tra il minimo e il massimo di quello stabilito tenendo conto di tutti i parametri previsti dagli accordi
    4- non è obbligatorio ma è consigliato che i calcoli eseguiti per arrivare alla determinazione del canone siano controfirmati da locatore e conduttore
    5-se il canone risultasse superiore al limite massimo, in caso di contestazione (ad esempio da parte del conduttore), verrebbe in automatico ricondotto entro i limiti stabiliti e quanto pagato in più deve essere restituito
    6-per applicare le maggiorazioni di canone previste la durata deve essere di 4+2, 5+2 e 6+2 (o oltre)
     
  3. affitto

    affitto Membro Junior

    Benissimo,
    tutto chiaro tranne il punto 2.
    Nel testo dell'accordo territoriale si parla di: "Per i contratti stipulati negli anni futuri, i canoni d'affitto convenzionali possono essere aumentati nella misura del 75% dell'indice Istat, misurato dalla data dell'accordo al momento della locazione". Quindi niente 100%, giusto? Dopo se si usa la cedolare non si può rivalutare nulla.
    Inoltre non mi è chiaro come calcolare l'istat fino al mese di inizio locazione perchè sul sito http://rivaluta.istat.it/Rivaluta/ non si può determinare il coefficiente fino ad oggi, ma fino a febbraio. Per i 2 mesi marzo e aprile ipotizzando che il contratto parta dal 1 maggio come si dovrebbe fare?
    Grazie di nuovo
     
  4. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se il testo dell'accordo prevede un aumento del 75% dell'indice istat dal momento della firma fino alla firma del contratto allora si calcola quello. Il 100% è da calcolarsi in caso gli accordi firmati non prevedano niente a tal proposito (non è il tuo caso evidentemente).
    Devi calcolare la rivalutazione anno per anno in base al 75% dell'indice calcolato per quell'anno (fa riferimento il mese di firma). Per l'ultimo periodo si calcola il 75% dell'ultimo indice applicato ai due mesi (marzo e aprile) ...che in pratica saranno un'inezia.
     
  5. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Un consiglio. E' necessario che tu ti rechi presso un'associazione di piccoli proprietari immobiliari (ad es. UPPI, ASSPI). Loro sanno darti tutte le indicazioni del caso. Però l'assistenza delle associazioni nel redigere il tuo contratto di locazione non è obbligatoria, è solo caldamente raccomandata (da me).
    Le sedi le trovi su Internet. Auguri.
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La rivalutazione è del 75% dell'indice FOI dalla data di stipula del contratto di locazione. Sul sito dell'Istat trovi tutte le indicazione di come procedere a tale rivalutazione. Quanto all'indice, questo sarà sempre in ritardo di circa 2 mesi, per cui prenderai quello più aggiornato possibile.
    Ti sconsiglio, una volta fatti i calcoli, di aumentare il valore ottenuto. Per pochi spicci rischi guai grossi. Lascia stare. Già pagherai il 10% di tasse. Non essere avido.
     
  7. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate, ma non mi è chiara una cosa.
    L'affittto a canone concordato, con cedolare secca,prevede la tassazione del 10% per il periodo 2014/2017 e poi successivamente del 15%, ma impone che per la durata del contratto non è possibile rivalutare il canone all'istat. Qui pero' parlate di rivalutazione ecc ecc. Evidentemente ho male interpretato io?
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La rivalutazione la applichi ai valori determinati dagli accordi territoriali dalla data della stipula di tali accordi a quella di stipula del contratto di locazione. Da quel momento (stipula contratto di locazione), se aderisci al regime di cedolare secca, non puoi più applicare ulteriori successive rivalutazione.
     
  9. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok, chiaro....scusami, nel mio caso la convenzione tra comune ed associazione è del 2008, poi prorogato, nel 2012 con atto ufficiale, dove pero' non si accenna ad istat.
    E' possibile comunque applicare la variazione dal 2008 al 2014?
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A mio avviso, se è stato solo prorogato, senza toccare i valori di riferimento per le varie zone o gli altri elementi per la determinazione del canone agevolato, sì.
     
  11. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Dipende dall'accordo territoriale.
     
  12. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nella proroga, dopo tutte le premesse di rito, c'è questa conclusione:
    -Le parti ( comune ed associazioni) , ritengono di formalizzare una proroga dell'accordo firmato ecc ecc.
    - Stabiliscono di comune accordo di integrare l'accordo territoriale del ...2008, ai sensi ecc ecc, con la seg frase" il presente accordo dopo la scadenza triennale,resterà comunque in vigore sino alla stipula di altro, a seguito di emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento della convenzione nazionale sostitutiva di quella vigente dall' 11/04/2003"
    Nell'accordo originario non cè nessun accenno a variazioni istat
    Non sono certo di poter applicare la variazione istat, credo di si secondo logica
     
  13. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Altra domanda: In questo accordo territoriale, nel conteggio dei metri relativi all'appartamento, si deve conteggiare i mq di garage, taverne, mansarde, al 60%.
    Un appartamento che dispone di posto auto coperto, di proprietà ed ad uso esclusivo, in grande locale comune, condominiale interrato , calcolerà il posto auto come fosse un garage?
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da quello che leggo, sembrerebbe possibile la rivalutazione del canone ottenuto dall'applicazione dei parametri dell'accordo (sempre 75% della variazione Istat sul periodo).
    Quanto al posto auto, non mi sembra rientrare nella descrizione che hai riportato. In genere per i posti auto (coperti o scoperti) gli accordi prevedono percentuali più basse di imputazione dei mq (10-20%). Se non sono esplicitamente richiamati, non puoi aggiungere tali superfici al conteggio.
     
  15. linteo

    linteo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    purtroppo non c'è nessuna voce riguardante i posti auto. Comunque grazie 1000 per il contributo
     
  16. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Questo la dice lunga su quanto profondamente siano stati discussi gli accordi.
    Oltretutto, già sanno che alla scadenza (dopo tre anni) non saranno pronti col nuovo accordo! Rei confessi.
    Poi si parla male dei ragazzi perché non studiano!
     

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