Contratto commerciale in scadenza, devo rivolgermi ad un avvocato?

[Fornillo]

Ciao a tutti, 2 anni fa ho comprato un appartamento (uso abitazione), subentrando come locatore in un contratto d'affitto commerciale che scade a luglio (12° anno).

E' mia intenzione ristrutturare l'appartamento per poi andarci ad abitare.

12 mesi prima della scadenza, su consiglio dell'agenzia immobiliare, ho inviato una raccomandata al conduttore scrivendo "....abbiamo deciso di non rinnovare l'attuale contratto....potrà seguire una nuova contrattazione ..."

Questo perchè secondo l'agente immobiliare, proponendo un canone doppio rispetto all'attuale, il conduttore scoraggiato, rinuncerebbe ad una nuova stipula senza poter pretendere l'indennità di avviamento.

L'attività svolta nel mio appartamento è una scuola privata per il recupero di anni scolatici, e leggendo in rete, sembrerebbe corrispondere a:

"L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
* Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

Infatti oggi alla mia proposta verbale del raddoppio del canone, ho avuto una controproposta di +100 euro rispetto al canone attuale, pena la rinuncia al contratto e la conseguente richiesta dell'indennità di avviamento.

Ora io prima di rivolgermi ad un avvocato, vorrei capire se sarei in qualche modo tutelato se invece di rinegoziare il canone, dichiarassi la verità, che voglio ristrutturare l'appartamento per poi andarci a vivere.

Spero possiate illuminarmi a riguardo, credo che non riuscirò a dormirci su.....

Grazie in anticipo a chi mi risponderà.

 

[maidealista]

Prescindendo dalle indennita' da corrispondere, dalla Legge 392/78 : Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Omissis......:daccordo:

 

[Fornillo]

Scusami, ma comunque non ho capito la tua citazione, e poi quella sentenza che ho citato l'ho riletta in un altro modo, sarebbe bello poter leggere la sentenza integrale, ma comunque sembra citare il fatto che la scuola insegni un qualcosa a fini di lucro

 

[margheritabella]

A mio avviso alla seconda scadenza del contratto (12 anni) tu non devi dare nessuna giustificazione. Certo, dato che la disdetta l'hai data tu ( giustamente 1 anno prima) resta l'indennità di avviamento da corrispondere( anche se l'immobile ti serve per andarci ad abitare).Se la disdetta l'avesse data il conduttore l'indennità non gli spetterebbe! Comunque sentiamo altri pareri!

 

[Fornillo]

"L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
* Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

Questa è una citazione di una sentenza nella quale è stato creato un precedente a cui il conduttore si potrebbe appellare, ma non sono piu convinto che corrisponda al caso mio, nel mio appartamento vengono fatti corsi di recupero scolastici e non "attività scolastica esercitata a fini di lucro"

Un'altra sentenza negava ad una scuola di danza l'indennità di avviamento, perchè la posizione non è determinante per la qualità del servizio, come nel mio caso, un appartamento al secondo piano...

 

[alberto bianchi]

"L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
* Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

Questa è una citazione di una sentenza nella quale è stato creato un precedente a cui il conduttore si potrebbe appellare, ma non sono piu convinto che corrisponda al caso mio, nel mio appartamento vengono fatti corsi di recupero scolastici e non "attività scolastica esercitata a fini di lucro"

Un'altra sentenza negava ad una scuola di danza l'indennità di avviamento, perchè la posizione non è determinante per la qualità del servizio, come nel mio caso, un appartamento al secondo piano...

Come fai a dire che i corsi di recupero non hanno fini di lucro ?
Se i corsi di recupero sono a pagamento si tratta di attività commerciale con fine di lucro.
La CEPU secondo te è un ente di beneficienza ?
Bisogna vedere chi gestisce questi corsi di recupero, se è un ente privato e qualè l'oggetto sociale. Fai una visura in Camera di Commercio e saprai la verità.
Buon 25 Aprile.

 

[Fornillo]

Si, hai ragione.
Non mi rimane che rivolgermi ad un avvocato.

Mi resta un ultimo dubbio riguardo alla possibilità di fare un nuovo contratto alle sue condizioni (100€ in piu di adesso).
L'appartamento e' ad uso abitativo, ma lui ci svolge un'attività, cioè riceve solo gli studenti e fanno i corsi di rrecupero, la parte amministrativa ha sede in un alta città.

A chi ci si puo rivolgere per avere supporto nella stipula di un nuovo contratto?

 

[StLegaleDeValeriRoma]

In via generale e salvo verificare la situazione in particolare attraverso i documenti indicati in primis il contratto di locazione con l'attività ivi indicata può dirsi che avendo disdetto nei termini il contratto e volendo adibirlo ad abitazione personale e poi effettivamente procedendo in questo modo non debba incorrere in contestazioni.
Avv. Luigi DE VALERI

 

[Fornillo]

Grazie, rimane il problema dell'indennità di avviamento, io sono un operaio e per quell'appartamento ci pago 500 euro/mese di mutuo, mentre dei suoi 300 di affitto, ne pago circa 100 di tasse....

Ingenuamente mi sono fidato dell'agenzia immobiliare, che tuttora è straconvinta che non sia dovuta al conduttore alcuna indennità.

Per me sarebbe un bel problema tirar fuori 5400 euro (che non ho)....

 

[Fornillo]

Aggiornamento:
Il sindacato mi ha messo in contatto con un avvocato giuslavorista, che a loro dire è specializzato anche in queste cose.

Il tramite mi ha subito messo una pulce nell'orecchio: il mio appartamento è accatastato come A/3 e non si spiega come sia stato possibile stipulare 12 anni fa un contratto ad uso commerciale.

quindi suppongo di non potergli rinnovare il contratto

se per legge non posso rinnovargli il contratto, magari non gli spetta alcuna indennità.....