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  1. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti, 2 anni fa ho comprato un appartamento (uso abitazione), subentrando come locatore in un contratto d'affitto commerciale che scade a luglio (12° anno).

    E' mia intenzione ristrutturare l'appartamento per poi andarci ad abitare.

    12 mesi prima della scadenza, su consiglio dell'agenzia immobiliare, ho inviato una raccomandata al conduttore scrivendo "....abbiamo deciso di non rinnovare l'attuale contratto....potrà seguire una nuova contrattazione ..."

    Questo perchè secondo l'agente immobiliare, proponendo un canone doppio rispetto all'attuale, il conduttore scoraggiato, rinuncerebbe ad una nuova stipula senza poter pretendere l'indennità di avviamento.

    L'attività svolta nel mio appartamento è una scuola privata per il recupero di anni scolatici, e leggendo in rete, sembrerebbe corrispondere a:

    "L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
    * Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

    Infatti oggi alla mia proposta verbale del raddoppio del canone, ho avuto una controproposta di +100 euro rispetto al canone attuale, pena la rinuncia al contratto e la conseguente richiesta dell'indennità di avviamento.

    Ora io prima di rivolgermi ad un avvocato, vorrei capire se sarei in qualche modo tutelato se invece di rinegoziare il canone, dichiarassi la verità, che voglio ristrutturare l'appartamento per poi andarci a vivere.

    Spero possiate illuminarmi a riguardo, credo che non riuscirò a dormirci su.....

    Grazie in anticipo a chi mi risponderà.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Prescindendo dalle indennita' da corrispondere, dalla Legge 392/78 : Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
    a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
    b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
    c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
    d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Omissis......:daccordo:
     
    A alberto bianchi e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  3. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Scusami, ma comunque non ho capito la tua citazione, e poi quella sentenza che ho citato l'ho riletta in un altro modo, sarebbe bello poter leggere la sentenza integrale, ma comunque sembra citare il fatto che la scuola insegni un qualcosa a fini di lucro
     
  4. A mio avviso alla seconda scadenza del contratto (12 anni) tu non devi dare nessuna giustificazione. Certo, dato che la disdetta l'hai data tu ( giustamente 1 anno prima) resta l'indennità di avviamento da corrispondere( anche se l'immobile ti serve per andarci ad abitare).Se la disdetta l'avesse data il conduttore l'indennità non gli spetterebbe! Comunque sentiamo altri pareri!
     
    A meri56 piace questo elemento.
  5. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    "L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
    * Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

    Questa è una citazione di una sentenza nella quale è stato creato un precedente a cui il conduttore si potrebbe appellare, ma non sono piu convinto che corrisponda al caso mio, nel mio appartamento vengono fatti corsi di recupero scolastici e non "attività scolastica esercitata a fini di lucro"

    Un'altra sentenza negava ad una scuola di danza l'indennità di avviamento, perchè la posizione non è determinante per la qualità del servizio, come nel mio caso, un appartamento al secondo piano...
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come fai a dire che i corsi di recupero non hanno fini di lucro ?
    Se i corsi di recupero sono a pagamento si tratta di attività commerciale con fine di lucro.
    La CEPU secondo te è un ente di beneficienza ?
    Bisogna vedere chi gestisce questi corsi di recupero, se è un ente privato e qualè l'oggetto sociale. Fai una visura in Camera di Commercio e saprai la verità.
    Buon 25 Aprile.
     
  7. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Si, hai ragione.
    Non mi rimane che rivolgermi ad un avvocato.

    Mi resta un ultimo dubbio riguardo alla possibilità di fare un nuovo contratto alle sue condizioni (100€ in piu di adesso).
    L'appartamento e' ad uso abitativo, ma lui ci svolge un'attività, cioè riceve solo gli studenti e fanno i corsi di rrecupero, la parte amministrativa ha sede in un alta città.

    A chi ci si puo rivolgere per avere supporto nella stipula di un nuovo contratto?
     
  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    In via generale e salvo verificare la situazione in particolare attraverso i documenti indicati in primis il contratto di locazione con l'attività ivi indicata può dirsi che avendo disdetto nei termini il contratto e volendo adibirlo ad abitazione personale e poi effettivamente procedendo in questo modo non debba incorrere in contestazioni.
    Avv. Luigi DE VALERI
     
  9. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Grazie, rimane il problema dell'indennità di avviamento, io sono un operaio e per quell'appartamento ci pago 500 euro/mese di mutuo, mentre dei suoi 300 di affitto, ne pago circa 100 di tasse....

    Ingenuamente mi sono fidato dell'agenzia immobiliare, che tuttora è straconvinta che non sia dovuta al conduttore alcuna indennità.

    Per me sarebbe un bel problema tirar fuori 5400 euro (che non ho)....
     
  10. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Aggiornamento:
    Il sindacato mi ha messo in contatto con un avvocato giuslavorista, che a loro dire è specializzato anche in queste cose.

    Il tramite mi ha subito messo una pulce nell'orecchio: il mio appartamento è accatastato come A/3 e non si spiega come sia stato possibile stipulare 12 anni fa un contratto ad uso commerciale.

    quindi suppongo di non potergli rinnovare il contratto

    se per legge non posso rinnovargli il contratto, magari non gli spetta alcuna indennità.....
     
  11. Io non sono un avvocato, però temo che se insisti su questa linea lui possa importi di accatastare l'alloggio in A/10 e l'IMU sarebbe molto più pesante. Aspettiamo altri pareri!
     
  12. Io, personalmente, ti consiglio di iscriverti ad una associazione della proprietà edilizia ( Confedilizia, UPPI ed altro) dove con una modica cifra potrai avere a disposizione per consigli avvocati specializzati in questa materia !
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è sempre agevole stabilire quando un'attività comporti contatti diretti con il pubblico dei consumatori o quando un'attività debba considerarsi professionale e pertanto non è soggetta a indennità di avviamento.
    Anche la Confedilizia cita a tal proposito la tua sentenza come esempio di caso in cui l'indennità va pagata.
    "L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento.
    * Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6019, Giulivo c. Brancoli."

    Non vi è dubbio che se fosse lo studio di un professore che impartisce lezioni private si configurerebbe come attività professionale, ma al contrario penso che, nel caso di una scuola costituita in forma societaria, l'attività imprenditoriale a fini di lucro sia indiscutibile.
    Credo pertanto che anche un bravo avvocato l'avrebbe dura ad evitarti di pagare tale indennità.
     
  14. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Il legale che ho contattato, verificherà la possibilità di annullare il contratto perchè non si poteva fare un affitto commerciale su un appartamento classe A/3
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sinceramente anche qui nutro parecchi dubbi.
    L'attività svolta dall'inquilino ha poco a che fare con la classazione dell'immobile e, dal momento che il proprietario era al corrente dell'attività svolta dall'inquilino al momento della stipula del contratto, come minimo sarebbe stato consenziente.
    Un conto è se l'inquilino avesse cambiato attività nel corso di un contratto nel quale fosse stata presente una clausola che stabiliva in via esclusiva l'attività da esercitare nel locale con espresso divieto di esercitarne qualsiasi altra.
    Oppure se in un appartamento avesse aperto un'attività di somministrazione di bevande o cose del genere.
    In questo caso mi sembra che non sia così. L'attività di scuola privata è pienamente compatibile con un appartamento.
    Quindi non vedo su che base giuridica l'avvocato potrebbe pretendere di annullare il contratto.
     
  16. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    In generale è illegale fare un contratto del genere, io come subentrato me ne sono reso conto ora e potrei denunciare il conduttore o rivalermi sull'ex propietario?

    Fattostà comunque che non potrei rinnovare un contratto fuori legge.....
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non puoi denunciare nessuno se sei subentrato. Quando l'hai fatto hai implicitamente accettato il contratto in essere e quindi è come se l'avessi stipulato tu.
    Dovevi sollevare l'eccezione prima di subentrare nel rapporto, non dopo.
    Non è illegale fare un contratto del genere, è solo non conforme alle norme urbanistiche.
    Un contratto illegale è nullo, un contratto non conforme è sanzionabile, ma valido.
     
  18. Per me ha ragione mapeit! Guarda io avevo lo stesso problema per un immobile in categoria A/3 che avevo affittato come studio dentistico! All'epoca mi era stato detto che se non avevo fatto opere sostanziali potevo lasciarlo così. Ora possono essere cambiate le cose. Ai più esperti la parola!
     
  19. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Sembro quindi destinato a pagare sta indennita' di avviamento.....
     
  20. Se puoi sì , liberati dell'inquilino e goditi la tua casa!:)
     

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