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Fabercom

Membro Junior
Proprietario Casa
Salve a tutti, devo locare un immobile commerciale ad un'impresa e, visto che il locale necessita di qualche lavoro avevo pensato di abbuonare i primi 5 canoni al conduttore per agevolarlo e svolgere tali lavori a suo carico. Come devo comportarmi a livello contrattuale? E' legale far partire subito il contratto scrivendo che il pagamento del canone inizierà 5 mesi più tardi pagando al fisco solo per l'importo ricevuto? Dovrei fare un contratto a scalare? Grazie a quanti interverranno.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Ai fini civilistici, nessun problema. Ma agli effetti fiscali, se i lavori sull'immobile effettuati a spese del conduttore si risolvessero in un vantaggio per te (incrementando il valore dell'immobile), la riduzione del canone non sarebbe riconosciuta ai fini fiscali. Sarebbe inquadrabile come (parte del) canone corrisposto in natura.
 

Fabercom

Membro Junior
Proprietario Casa
Ciao Nemesis, grazie per la risposta.
Il tuo discorso è giusto ma parli ai fini di una possibile causa finale? Se nel contratto indico chiaramente che tutte le migliorie restano a totale beneficio del locatore non penso possa configurarsi come un vantaggio. Queste modifiche servono a lui per il tipo di attività, io lo lascerei così. In definitiva dovrei fare un contratto con canone a scaletta giusto?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
In definitiva dovrei fare un contratto con canone a scaletta giusto?
Si: e meglio non dettagliare gli interventi, al massimo indicare che se intende farne devono essere approvati e restare a beneficio del locale.
, per non incorrere nella casistica indicata da nemesis
 

Umberto GF

Membro Junior
Professionista
Le soluzioni con compromessi sulla locazione spesso si sviluppano con elementi imprevisti. Diversa è la soluzione della fornitura di servizi, già applicata in passato. Senza variazioni la locazione e non devi fare modifiche di sorta al contrattosenza scalare. Prestazione di servizi per i lavori di ristrutturazione con tanto di fatturazione e spese per il tempo dei lavori, o spese a scalare. Spesso i contratti con corresponsioni a scalare generano problematiche che è meglio evitare. Personale opinione: meglio evitare compromessi resgitrati all'A.d.E.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Le soluzioni con compromessi sulla locazione spesso si sviluppano con elementi imprevisti. Diversa è la soluzione della fornitura di servizi, già applicata in passato. Senza variazioni la locazione e non devi fare modifiche di sorta al contrattosenza scalare. Prestazione di servizi per i lavori di ristrutturazione con tanto di fatturazione e spese per il tempo dei lavori, o spese a scalare. Spesso i contratti con corresponsioni a scalare generano problematiche che è meglio evitare. Personale opinione: meglio evitare compromessi resgitrati all'A.d.E.
Cos’è? Un telegramma cifrato?
 

Umberto GF

Membro Junior
Professionista
I contratti non vanno Registrati all'Agenzia delle Entrate? = A.d.E. ; comunque ciascuno ha il diritto di scegliere la propria soluzione. Libertà di scelta. Ovviamente.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
cosa si intende con "canone a scaletta"
Si intende un canone di locazione che aumenta di anno in anno, per un numero di anni e per importi stabiliti di comune accordo da locatore e conduttore.
Si usa spesso nei contratti commerciali, per aiutare il conduttore ad avviare la sua attività.

Però dal punto di vista fiscale occorre stare attenti che i primi canoni ridotti non siano un vantaggio per il locatore (ad esempio il suo immobile viene ristrutturato a spese dell'inquilino) che elude la tassazione.

Ne abbiamo parlato più volte sul Forum, ad esempio qui:
Canone a scaletta in locazione commerciale | propit.it - Forum per la Casa
(in particolare la spiegazione di @Clematide nel post n. #16)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Prestazione di servizi per i lavori di ristrutturazione con tanto di fatturazione e spese per il tempo dei lavori, o spese a scalare.
Puoi spiegare in concreto cosa significa?

Poniamo che il conduttore decide di fare a sua cura e spesa dei lavori nell'immobile.
L'impresa che esegue i lavori li fattura al conduttore, che li paga.
Poi come viene coinvolto il locatore secondo il tuo suggerimento?
 

Fabercom

Membro Junior
Proprietario Casa
Le soluzioni con compromessi sulla locazione spesso si sviluppano con elementi imprevisti. Diversa è la soluzione della fornitura di servizi, già applicata in passato. Senza variazioni la locazione e non devi fare modifiche di sorta al contrattosenza scalare. Prestazione di servizi per i lavori di ristrutturazione con tanto di fatturazione e spese per il tempo dei lavori, o spese a scalare. Spesso i contratti con corresponsioni a scalare generano problematiche che è meglio evitare. Personale opinione: meglio evitare compromessi resgitrati all'A.d.E.
perdonami sono un po' ottuso, non ho capito granchè. In soldoni cosa mi consigli?
 
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Umberto GF

Membro Junior
Professionista
Premesso che i "consigli" devono essere sempre assunti con la dovuta saggezza ogni situazione è diversa. Inoltre nei siti dell'Agenzia è possibile ricavare tutte le soluzioni. Comunque, premesso che son ben lungi da consigliare posso solo affermare che è possibile registrare un contrato (già fatto e messo in pratica) con indicata una locazione e un importo annuale; veniva inoltre specificato che nel primo anno l'ammontare della locazione, ai fini dell'avviamento dell'attività, veniva ridotto di Xy. Nell'anno successivo entrava in vigore. Inoltre i contratto commerciali hanno la possibilità di essere fissati 6+6 salvo le diverse pattuizioni. Soluzioni ce ne sono molte. Deve essere assunto sempre un criterio adeguato al singolo caso. Nella fattispecie non c'è nulla da consigliare, ma solo le parti devono esaminare la soluzione migliore per ogni singolo caso.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Nella fattispecie non c'è nulla da consigliare, ma solo le parti devono esaminare la soluzione migliore per ogni singolo caso
Mica proprio vero. Certamente i consigli vanno soppesati e poi confrontati con le reali proprie situazioni ed esigenze.
Ma sul tema sono stati dati consigli non sempre evidenti per evitare problemi
Uno è quello di evitare di giustificare il minore canone a fronte di opere interne, che potrebbero configurarsi fiscalmente come compenso in natura.
Accettabilissimo invece un canone a scaletta, motivato da esigenze di avviamento di una nuova impresa commerciale. E su questo punto aggiungerei il consiglio di dichiarare sul contratto come canone base il canone di arrivo, ridotto nei primi anni per la ragione suddetta: questo perché si configurasse una forma di elusione del divietò di aumentare il canone, porterebbe alla nullità dell’articolo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
dichiarare sul contratto come canone base il canone di arrivo,
Nelle ultime versioni del mod. RLI è stato aggiunto il quadro E "Locazione con canoni differenti per una o più annualità".
Dove si indicano per ogni annualità successiva alla prima (nel modulo ci sono 8 righi, dalla 2° alla 9° annualità) l'importo del relativo canone.
L'importo del canone relativo alla prima annualità si scrive nel quadro A.
Per cui anche nel contratto si possono tranquillamente indicare i vari canoni suddivisi per le annualità.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
L'importo del canone relativo alla prima annualità si scrive nel quadro A.
Per cui anche nel contratto si possono tranquillamente indicare i vari canoni suddivisi per le annualità.
Si, oggi le istruzioni del nuovo RLI indicano quella procedura: non ricordo esattamente tutti i motivi, ma in passato a scanso di equivoci , oltre a dettagliare le annualità, indicavo sul contratto anche il canone a regime a valere anche per le successive proroghe ed eventuali adeguamenti istat
 

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