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  1. karletta

    karletta Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    sono la proprietaria di un locale commerciale dato in locazione. La proroga di 6 anni è scaduta e ho mandato regolarmente la disdetta con 12 mesi di anticipo.
    Non ho intenzione di rinnovare nuovamente il contratto perché avrei intenzione di vendere la proprietà e ho chiesto di liberare i locali, il conduttore non ha nessuna intenzione di liberarli e sta continuando a pagare l'affitto di sua iniziativa. In verità vorrebbe acquistare la proprietà ma deve verificare la possibilità di un mutuo.
    Come mi devo regolare con l'agenzia delle entrate? e verso il fisco? come posso dichiarare un affitto senza nessun contratto attivo registrato?
    Grazie 1000.
     
  2. quanikmimetto

    quanikmimetto Membro Junior

    Professionista
    Se non va via deve fare causa di sfratto per finita locazione.All'agenzia delle entrate deve cmq dichiarare i redditi percepiti fin quando il contratto sarà dichiarato nullo dai giudici.Tra causa , opposizioni , appelli etc etc potranno passare pure anni.Buona fortuna.
     
  3. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    lo sa già che in caso di sfratto dato dal locatore non per morosità il conduttore di un locale commerciale su strada ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di 18 mesi di affitto?
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Lo sfratto per finita locazione è velocissimo.Il conduttore non può opporsi.
    Il giudice in prema udienza convalida e dà mandato agli u.g. per lo sgombero.
    Per finita locazione NON si debbono pagare i 67 E all'AdE.Dalla sentenza in poi,il conduttore paga l'indennità di occupazione.
    Gli conviene farlo perchè tu gli devi dare 18 mensilità .Non si possono fare compensazioni.
    Le 18 mensilità le deduci per intero dall'IRPEF dell'unico dell'anno successivo.,quindi quasi NON paghi IRPEF.
     
  5. quanikmimetto

    quanikmimetto Membro Junior

    Professionista
    Se il conduttore si oppone allo sfratto in corso di rito sommario e il giudice accoglie opposizione il rito si converte e diventa una causa ordinaria.La causa ordinaria prevede tutti i gradi fino in Cassazione.Tra il dire e il fare c'è di mezzo il mare.Ho un inquilino in un locale commerciale che continua a svolgere la sua attività in casa mia e sono 2 anni che non mi paga e sono 15 mesi che aspetto che qualche giudice finisca di masturbarsi e lo mandi affanc....
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il conduttoe NON si può opporre ad una disdetta all'11.emo anno,inviata a mezzo raccomandata a.r. o pec.Detta anche disdetta libera.
    Il giudice convalida in prima udienza.
    C'è la risoluzione espressa nei contratti commerciali,NON esiste LO SFRATTO PER MOROSITA
     
  7. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    se lo vuoi sfrattare per mettere in vendita il locale, il conduttore ti da l'intenzione che lo vuole acquistare dovè il problema? e nel frattempo ti paga pure il canone come occupazione locali, cosa vuoi di più
     
    A clemente piace questo elemento.
  8. quanikmimetto

    quanikmimetto Membro Junior

    Professionista
    Quindi occuperebbe i locali sine titulo.Se non vuole andare via devi intentargli causa.E siamo al punto di prima.
     
  9. karletta

    karletta Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il mio unico problema è di essere in regola con tasse e dichiarazioni varie.
    Volevo sapere se dovevo fare qualche dichiarazione all'AdE o se per essere in regola è sufficiente dichiarare nel 730 l'affitto riscosso.
    non vorrei essere accusata di riscuotere l'affitto in nero non essendoci più un contratto attivo e avendo inviato la disdetta ma non attivato una procedura di sfratto per finita locazione.
    Grazie
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Occorre denunciare tale situazione e pagare la relativa imposta di registro.
    Se la locazione è da ritenere risolta (e il locatore ha avviato le procedure necessarie alla restituzione dell’immobile), è possibile considerare gli importi conseguiti a titolo di indennità di occupazione, privi di rilevanza reddituale, in base all’art. 6 del TUIR, essendo essi acquisiti come indennizzo per un danno (emergente) e non sostitutivi ovvero integrativi di reddito (lucro cessante).
    Se invece l’occupazione del bene da parte del conduttore prosegue dopo la scadenza del contratto, senza che il locatore abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene, si concretizza un comportamento che supera o contraddice la volontà eventualmente manifestata con la disdetta, facendo, al contrario, presumere la volontà di prosecuzione del rapporto.
    In questo caso l’assimilazione delle indennità versate (solo impropriamente definite "senza titolo") ai corrispettivi pattuiti per i contratti di locazione, anche ai fini del corretto trattamento fiscale, scaturisce da un accordo verbale intercorso tra le parti dal quale discende la legittimità del possesso del bene da parte del conduttore.
    Tenuto conto, pertanto, della natura delle somme corrisposte, anche se in molte ipotesi genericamente denominate "indennità di occupazione senza titolo", è possibile stabilire se trovi applicazione l’aliquota del 2% dell'imposta di registro prevista per i contratti di locazione o quella del 3% prevista per gli altri atti a contenuto patrimoniale.
    Nel caso in cui le indennità dovute assumono la natura di canoni di locazione, scontano l’imposta di registro nella misura del 2% (con il minimno di 67 euro).
    Per quanto riguarda il trattamento fiscale ai fini dell’imposta di bollo, denunce di occupazione senza titolo, correlate alla corresponsione delle indennità, sono atti strumentali rispetto all’adempimento dell’obbligo di registrazione; le stesse, di conseguenza, sono riconducibili nell’ambito applicativo dell’art. 5 della Tabella allegata al D.P.R. n. 642/1972, che include tra gli atti, documenti e registri esenti in modo assoluto dall’imposta di bollo "atti e copie del procedimento di accertamento e riscossione di qualsiasi tributo, dichiarazioni, denunzie, atti, documenti e copie presentati ai competenti uffici ai fini dell’applicazione delle leggi tributarie …".
     
  11. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi, se ho capito bene :
    1) lettera di disdetta, entro il termine fissato dal contratto, poi 2) causa per ottenere lo sfratto per finita locazione.
    La tematica presenta altre implicazioni succesive su cui avrei piacere di pareri ed esperienze :
    Alla scadenza ultimata da lettera di disdetta devo o no pagare l'imposta di registro 2% ?
    A che titolo, cioè con quale codice tributo ? se uso quello del rinnovo annuale non contraddico l'azione inziata con lettera e causa ?
    Non è che il fatto che l'AdE si troverà una registrazione di rinnovo annuale per un importo uguale al canone anno precedente, le farà presumere che si tratti di canone e non, se eventualmente (?) lo sfrattando decidesse di pagare qualcosa, di indennità di occupazione, che, se ho ben capito non è assoggettabile a fisco ?
    Lo sfrattando quale interesse avrebbe, visto che dovrà uscire contro sua volontà, a pagare la sua quota di registro ed i successivi importi di indennità fino all'effettivo rilascio ? non è che per ottenere quanto sopra, ove non pagato, devo fare un'ulteriore onerosa causa e poi decreti ingiuntivi, pignoramenti, etc ?
    Grazie a chi, avendo più o meno sperimentato questa via crucis, saprà darci indicazioni di diritto e di fatto.
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    No,il contratto è scaduto,NON paghi l'imposta annuale su un contratto scaduto.
    Sfratto per finita locazione commerciale:1 udienza=convalida
    La via crucis in questi casi è solo data dagli u.g.
    L'indennita di occupazione la deduce dall'ires.
    Se non la paga il locatore NON accetta le chiavi del locale,se vuole.

    Dipende chi è il conduttore:se è solido paga,se è un miserabile no.

    Ma che senso ha ad affittare a miserabili?
     
  13. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, per il consiglio. Sa nulla circa il fatto della sfrattabilità, per finita locazione, di farmacie ? e' vero che godono di un privilegio ?
     
  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Se il Comune lo prevede.Ad.es. Farmacie storiche.Ma in quel caso il Comune interviene anche economicamente...
    Sfratto per finita locazione:facile e veloce.Nessun intoppo,solo gli u.g. lenti.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma bisogna denunciare l'occupazione successiva alla scadenza del contratto, e pagare la relativa imposta di registro.
     

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