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  1. simo76

    simo76 Nuovo Iscritto

    Buongiorno. Scusate ma non ho trovato discussioni similari..ho firmato un contratto d'affitto (accidenti alla mia fretta di non leggere tutto!) nel quale le spese staordinarie sono a carico del conducente..scusate ma il proprietario poteva farmi firmare una simile clausola? Se sì, potrebbe rifarsi l'appartamento a mie spese giustificando il tutto come spese straordinarie?? Grazie in anticipo per una eventuale risposta
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    A mio avviso non è possibile addossare al conduttore le spese straordinarie.
    Dalla L. 392/78 :
    Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
     
  3. simo76

    simo76 Nuovo Iscritto

    Mille grazie per la risposta ma cercando in uno stato d'ansia qua e là su internet, ho trovato questa citazione:

    "Perciò la maggioranza dei giudici è stata concorde sul fatto che è possibile, in un contratto di 4+4 anni a canone libero, attribuire all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, purchè tale deroga alla legge sia chiaramente espressa. Sì, ma quali, tutte? Se così fosse un proprietario, a pochi mesi dalla scadenza della locazione, potrebbe rifarsi completamente l’appartamento a spese dell’inquilino: una conseguenza evidentemente abnorme.



    L’interpretazione più probabile è un’altra: l’inquilino dovrà sopportare per interno il costo delle opere decise in assemblea condominiale. Viceversa quasi mai dovrà pagare le riparazioni straordinarie nell’appartamento in cui vive. Infatti il patto contrattuale di locazione vede come oggetto l’appartamento così come è. Sono inoltre vietate (articolo 1582) le innovazioni eseguite dal proprietario “che ne diminuiscano il godimento”. Non solo: in caso di riparazioni urgenti, che si protraggano oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone, “proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento” (articolo 1584). Infine, l’articolo 1609 mette a carico del proprietario le spese dipendenti da deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.



    E’ vero: un contratto di locazione può fare espressa eccezione anche alle norme del codice civile. Ma un giudice potrebbe non essere d’accordo, valutando la clausola di deroga troppo come in contrasto con quelle considerate vessatorie dal Codice, anche nei contratti tra privati.. Oppure ritenendo che così si otterrebbe un incremento indiretto del canone (un patto nullo, secondo l’articolo 13 della legge n. 431/1998).



    Poiché la deroga alle norme resta comunque possibile, è cosa comune che nei prestampati di locazione venga fatto “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone: in altre parole la manutenzione straordinaria resta comunque pagata dal proprietario, ma in compenso egli ha diritto a un aumento del canone pari (oggi come oggi) al 3% dei costi sopportati"

    Lei cosa ne pensa? Grazie in anticipo. Simona
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ci sono vari orientamenti in materia, prima della L. del 98, l'accollo da parte del conduttore delle spese straordinarie era circoscritto solo alle locazioni di natura commerciale, oggi le cose sono cambiate.
    Salvo diverse pattuizioni contrattuali, la materia relativa alla manutenzione straordinaria — nelle locazioni a norma dell’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni più 4) — è rimessa alla libera determinazione delle parti. E infatti, a seguito dell’abrogazione dell’articolo 23, legge 392/78, non è più dovuta l’integrazione del canone con un importo pari all’interesse legale per le opere di manutenzione straordinaria. Le parti possono ora prevedere che tutte o parte delle spese straordinarie siano addossate al conduttore, così come già avviene nelle locazioni commerciali. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza relativa alle locazioni commerciali, secondo cui è legittima «la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie» (Cassazione 4 novembre 2002, n. 15388).In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell’articolo 1576, comma 1, Codice civile, per il quale «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le opere eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Si tenga presente che, a tenore dell’articolo 1609, comma 1, Codice civile, le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite a sue spese dal conduttore, sono quelle dipendenti dai deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà.Ai fini della ripartizione tra spese spettanti al locatore e spese spettanti al conduttore, può in ogni caso soccorrere, in via orientativa, la tabella allegato G, al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002
     
  5. simo76

    simo76 Nuovo Iscritto

    Mille grazie per la risposta e buona giornata!! :D

    Aggiunto dopo 17 minuti :

    In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell'articolo 1576, comma 1, Codice civile.
    Il fatto che abbia firmato un contratto nel quale le spese straordinarie sono a mio carico, non rientra nella suddetta "in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali" perchè a me l'hanno specificato e come! Quindi?
    Nella fattispecie: dovrà venire l'ASL per il controllo caldaia perchè l'impianto non è a norma dell'intero stabile. A parte che come si fa ad affittare un appartamento non pienamente in regola, secondo, l'assemblea condominiale darà l'ok per i lavori di adeguamento...saranno a carico mio o del proprietario? Grazie!!
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Le spese straordinarie specificate sono tutte spese aventi natura "condominiale" e quindi ritengo che non siano addebitabili al conduttore, nonostante la deroga contrattuale.
    Le spese straordinarie che il conduttore sarà dovuto ad affrontare dovranno essere circoscritte alle parti esclusive, e non condominiali, ovvero a quelle relative al suo specifico godimento.
     
  7. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    per esperienza personale quoto quanto di seguito riportato

    "pari al 3%" pari al tasso legale ...in alcuni casi ho trovato su vecchi contratti degli aumenti in punti percentuale al tasso legale...ma non so' se rientrano nei vessatori

    Cordiali saluti Marco ;)
     
  8. asialuna

    asialuna Nuovo Iscritto

    Dal punto di vista del locatore quale clausola si può inserire in un contratto abitativo affinche il conduttore paghi la maggior parte delle riparazioni senza che sia considerata clausola vessatoria?
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Sia Marco che Asialuna non hanno letto quanto descritto nel mio precedente post, che qui riporto in estratto.

    Sia Marco che Asialuna non hanno letto quanto descritto nel mio precedente post, che qui riporto in estratto.
     
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

  11. simo76

    simo76 Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per le risposte e in particolare a Raflomb...vi aggiornerò sulla questione cammin facendo
     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista


    Nel tuo contratto cìè scritto che gli impianti non sono a norma ?

    Silvana
     
  13. asialuna

    asialuna Nuovo Iscritto

    pertanto si può scrivere per esempio:
    "tutta la manutenzione e tutte le riparazioni degli impianti della cosa locata sono a carico del conduttore" senza specipicare ordinaria e straordinaria?
    E questo senza che possa essere considerato vessatorio?
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se rileggi il mio post le spese straordinarie a carico del conduttore non è da considerarsi clausola vessatoria. Si esclude la vetustà degli impienti e le spese straordinarie di natura condominiale.
     
  15. simo76

    simo76 Nuovo Iscritto

    Nel tuo contratto cìè scritto che gli impianti non sono a norma ?

    No. Contratto stipulato a luglio 2010, a novembre 2010 e tutto l'inverno, all'accensione dei caloriferi, la temperatura massima raggiunta è 17 gradi...dopo varie proteste verbali e scritte al proprietario, all'amministratore condominiale, ho scritto all'ASL che, incredibile a dirsi, in una città come Milano, è riuscita in tempi brevi a venire a fare un sopralluogo dichiarando la non idoneità dell'immobile in quanto presente elevata dispersione termica (minimo dei gradi da aversi in appartamento è da 18-19 in su). Ora, l'amministratore convocherà l'assemblea condominiale e si deciderà il da farsi...tutto questo in barba alla cerificazione energetica richiesta anche per l'affito di immobili dal luglio 2010...
     
  16. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Se gli impianti non sono a norma e tu non hai coscientemente accettato che non lo fossero, secondo me, puoi chiedere al proprietario che venga messo a norma (è un obbligo di legge) oppure rescindi il contratto chiedendo indietro quanto versato finora e i danni.

    Silvana
     
  17. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Normalmente quando gli impianti non sono a norma il problema è più esteso in quanto riguarda l'assenza della concessione di agibilità.
     
  18. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Può essere semplicemente un immobile di vecchia costruzione e mai ristrutturato...

    Silvana
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Corretto, se l'immobile è ante 1934 non necessità dell'abitabilità/agibilità, ma è anche vero che se non è mai stato ristrutturato rimane difficile per l'acquirente pretendere gli impianti a norma, in quanto è consapevole della vetustà.
    Convieni?
     
  20. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Ma nei contratti d'affitto è obbligo di legge mettere a norma gli impianti, cosa che non è nella compravendita. quindi puoi rivalerti su un locatore, ma non su un venditore.

    Silvana
     

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