Contratto d'affitto con clausola vessatoria

[simo76]

Buongiorno. Scusate ma non ho trovato discussioni similari..ho firmato un contratto d'affitto (accidenti alla mia fretta di non leggere tutto!) nel quale le spese staordinarie sono a carico del conducente..scusate ma il proprietario poteva farmi firmare una simile clausola? Se sì, potrebbe rifarsi l'appartamento a mie spese giustificando il tutto come spese straordinarie?? Grazie in anticipo per una eventuale risposta

 

[maidealista]

A mio avviso non è possibile addossare al conduttore le spese straordinarie.
Dalla L. 392/78 :
Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi

 

[simo76]

Mille grazie per la risposta ma cercando in uno stato d'ansia qua e là su internet, ho trovato questa citazione:

"Perciò la maggioranza dei giudici è stata concorde sul fatto che è possibile, in un contratto di 4+4 anni a canone libero, attribuire all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, purchè tale deroga alla legge sia chiaramente espressa. Sì, ma quali, tutte? Se così fosse un proprietario, a pochi mesi dalla scadenza della locazione, potrebbe rifarsi completamente l’appartamento a spese dell’inquilino: una conseguenza evidentemente abnorme.



L’interpretazione più probabile è un’altra: l’inquilino dovrà sopportare per interno il costo delle opere decise in assemblea condominiale. Viceversa quasi mai dovrà pagare le riparazioni straordinarie nell’appartamento in cui vive. Infatti il patto contrattuale di locazione vede come oggetto l’appartamento così come è. Sono inoltre vietate (articolo 1582) le innovazioni eseguite dal proprietario “che ne diminuiscano il godimento”. Non solo: in caso di riparazioni urgenti, che si protraggano oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone, “proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento” (articolo 1584). Infine, l’articolo 1609 mette a carico del proprietario le spese dipendenti da deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.



E’ vero: un contratto di locazione può fare espressa eccezione anche alle norme del codice civile. Ma un giudice potrebbe non essere d’accordo, valutando la clausola di deroga troppo come in contrasto con quelle considerate vessatorie dal Codice, anche nei contratti tra privati.. Oppure ritenendo che così si otterrebbe un incremento indiretto del canone (un patto nullo, secondo l’articolo 13 della legge n. 431/1998).



Poiché la deroga alle norme resta comunque possibile, è cosa comune che nei prestampati di locazione venga fatto “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone: in altre parole la manutenzione straordinaria resta comunque pagata dal proprietario, ma in compenso egli ha diritto a un aumento del canone pari (oggi come oggi) al 3% dei costi sopportati"

Lei cosa ne pensa? Grazie in anticipo. Simona

 

[raflomb]

Ci sono vari orientamenti in materia, prima della L. del 98, l'accollo da parte del conduttore delle spese straordinarie era circoscritto solo alle locazioni di natura commerciale, oggi le cose sono cambiate.
Salvo diverse pattuizioni contrattuali, la materia relativa alla manutenzione straordinaria — nelle locazioni a norma dell’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni più 4) — è rimessa alla libera determinazione delle parti. E infatti, a seguito dell’abrogazione dell’articolo 23, legge 392/78, non è più dovuta l’integrazione del canone con un importo pari all’interesse legale per le opere di manutenzione straordinaria. Le parti possono ora prevedere che tutte o parte delle spese straordinarie siano addossate al conduttore, così come già avviene nelle locazioni commerciali. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza relativa alle locazioni commerciali, secondo cui è legittima «la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie» (Cassazione 4 novembre 2002, n. 15388).In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell’articolo 1576, comma 1, Codice civile, per il quale «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le opere eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Si tenga presente che, a tenore dell’articolo 1609, comma 1, Codice civile, le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite a sue spese dal conduttore, sono quelle dipendenti dai deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà.Ai fini della ripartizione tra spese spettanti al locatore e spese spettanti al conduttore, può in ogni caso soccorrere, in via orientativa, la tabella allegato G, al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002

 

[simo76]

Mille grazie per la risposta e buona giornata!!

Aggiunto dopo 17 minuti :

In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell'articolo 1576, comma 1, Codice civile.
Il fatto che abbia firmato un contratto nel quale le spese straordinarie sono a mio carico, non rientra nella suddetta "in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali" perchè a me l'hanno specificato e come! Quindi?
Nella fattispecie: dovrà venire l'ASL per il controllo caldaia perchè l'impianto non è a norma dell'intero stabile. A parte che come si fa ad affittare un appartamento non pienamente in regola, secondo, l'assemblea condominiale darà l'ok per i lavori di adeguamento...saranno a carico mio o del proprietario? Grazie!!

 

[raflomb]

In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell'articolo 1576, comma 1, Codice civile

Le spese straordinarie specificate sono tutte spese aventi natura "condominiale" e quindi ritengo che non siano addebitabili al conduttore, nonostante la deroga contrattuale.
Le spese straordinarie che il conduttore sarà dovuto ad affrontare dovranno essere circoscritte alle parti esclusive, e non condominiali, ovvero a quelle relative al suo specifico godimento.

 

[Marco Costa]

salve,
per esperienza personale quoto quanto di seguito riportato

Poiché la deroga alle norme resta comunque possibile, è cosa comune che nei prestampati di locazione venga fatto “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone: in altre parole la manutenzione straordinaria resta comunque pagata dal proprietario, ma in compenso egli ha diritto a un aumento del canone pari (oggi come oggi) al 3% dei costi sopportati"

"pari al 3%" pari al tasso legale ...in alcuni casi ho trovato su vecchi contratti degli aumenti in punti percentuale al tasso legale...ma non so' se rientrano nei vessatori

Cordiali saluti Marco

 

[asialuna]

Dal punto di vista del locatore quale clausola si può inserire in un contratto abitativo affinche il conduttore paghi la maggior parte delle riparazioni senza che sia considerata clausola vessatoria?

 

[raflomb]

Salvo diverse pattuizioni contrattuali, la materia relativa alla manutenzione straordinaria — nelle locazioni a norma dell’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni più 4) — è rimessa alla libera determinazione delle parti. E infatti, a seguito dell’abrogazione dell’articolo 23, legge 392/78, non è più dovuta l’integrazione del canone con un importo pari all’interesse legale per le opere di manutenzione straordinaria

Sia Marco che Asialuna non hanno letto quanto descritto nel mio precedente post, che qui riporto in estratto.

Salvo diverse pattuizioni contrattuali, la materia relativa alla manutenzione straordinaria — nelle locazioni a norma dell’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni più 4) — è rimessa alla libera determinazione delle parti. E infatti, a seguito dell’abrogazione dell’articolo 23, legge 392/78, non è più dovuta l’integrazione del canone con un importo pari all’interesse legale per le opere di manutenzione straordinaria

Sia Marco che Asialuna non hanno letto quanto descritto nel mio precedente post, che qui riporto in estratto.

 

[Marco Costa]

merci'