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  1. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti
    Vorrei mettere a reddito un appartamento affittando per un breve periodo (2/3 anni) preferibilmente a studenti non residenti.
    Girando un po' sul web mi sembra di aver capito che ci sono un paio di possibilità:
    - locazione secondo l'art. 1571 codice civile
    - contratto transitorio secondo la legge n.431

    Sarei propenso per la 431 ma mi sembra di aver capito che dovrei applicare un canone concordato (che a Milano non viene aggiornato da più 15 anni ed è quindi da fame).
    E' vero quanto sopra o è possibile applicare un canone libero 'concordato' con gli inquilini?
    La locazione secondo l'art. 1571 codice civile nasconde qualche svantaggio?

    Grazie per qualsiasi aiuto.
     
  2. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Hai 5 alternative contrattuali (a canone completamente libero. a canone libero, a canone concordato, transitorie, per sudenti universitari), ma, in pratica, solo le ultime due sono praticabili nel tuo caso: la lcazione transitoria (non rinnovabile: qualora lo stesso contratto venga prolungato, la durata si estende ad un 4+4, con lo stesso canone iniziale) e quelle per studenti universitari (rinnovabile in modo autoimatico solo a discrezione dello studente: il proprietario non può interrompere il contratto alla prima scadenza), entrambe a canone concordato nel Comune di Milano, dove è stato siglato un accordo nuovo di pacca pochi mesi fa.
     
  3. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Con locazione transitoria ti riferisci a quella secondo l'art. 1571 codice civile?
    Anche quella è a canone concordato?
    Si nel frattempo ho visto i nuovi accordi di giugno; sono migliorati, ma mi sembra siano ancora poco convenienti.
    Bha, andrà a finire che me lo tengo sul gobbo senza affittare.
    Grazie di tutto.
     
  4. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il contratto transitorio può avere una durata min. 1 mese max 18 mesi. Il canone unitario (euro/mese/mq) inoltre viene aggiornato periodicamente. La perc. di aggiornamento dovrebbe aggirarsi (ad oggi) attorno al 25%, quindi se il canone unitario fissato inizialmente (alla data della firma dell'accordo territoriale) è ad es. 8 euro/mese/mq, oggi è 10 euro/mese/mq.
     
  5. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    No, a quella a canone calmierato definita dal comma 1 del'articolo 5 della legge 431/98: se ti interessa locare per brevi periodi a canone libero, devi utilizzare i contratti ad uso turistico ricadenti nella legge regionale 15/2007: tale attività si avvia in Lombardia anche in forma non imprenditoriale sotto le 3 unità immobilari, tramite Scia da presentare in Comune, pena sanzione.
     
  6. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dove è nella legge il termine 'calmierato'? Grazie.
     
  7. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Aggiornamento.
    Ho approfondito il nuovo accordo per Milano e, tenendo conto delle agevolazioni fiscali, direi di poter arrivare a un importo che potrebbe soddisfarmi.
    Vorrei agire così:
    Metto per iscritto il calcolo, con tutti gli elementi che hanno portato al risultato, e firmo congiuntamente ai conduttori per approvazione evitando, con segnalazione sul contratto, l'intervento delle associazioni di categoria.
    Detto questo mi/Vi chiedo quanta sia la discrezionalità nel prendere alcune decisioni, per esempio:
    - se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti?
    - le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno?
    Vi ringrazio in anticipo per i vostri cortesi consigli.
     
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1. se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti (le due parti: locatore e conduttori)? Sì
    2. - le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno? Sì, infatti il contratto 3+2 prescrive che il conduttore paghi secondo il preventivo condominiale in corso, con conguaglio a fine esercizio. Le spese condominiali sono quelle di competenza del conduttore, in armonia con quanto previsto dal famoso allegato "G".
     
  9. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sarei orientato a fare un contratto a canone concordato 4+4 ( per poter aggiungere il 3% all'importo e arrivare a un affitto decente), ma sono ancora in fase di riflessione.
    Preferirei esprimere le spese a forfait, senza conguaglio, magari aggiornabile dopo i primi due, perché la palazzina è piccola e, visto che siamo solo due proprietari, ci è concesso condurre l'amministrazione in economia, senza intervento di un amministratore (che farebbe lievitare le spese) ma questo comporta che la divisione delle spese sia effettuata in amicizia, senza dover mantenere un archivio di ricevute e eseguire i calcoli più o meno complicati necessari alla ripartizione secondo i millesimi (che sono del 59 e, immagino, da aggiornare); insomma si va ad occhio e non abbiamo mai avuto problemi.
    Immaginavo di esporre nel contratto: .tot..di affitto più spese ..tot.. forfettarie revisionabili ogni due anni.
    E' una formula che ritieni utilizzabile?
    Inoltre i conduttori mi hanno chiesto di inserire tra le clausole di recesso:
    - il recesso, purché consensuale, potrà avvenire in qualsiasi momento a partire dal secondo anno di locazione purché il recedente avvisi, tramite lettera raccomandata, con un preavviso non inferiore ai 6 mesi.
    Anche questa è una formula un po' strana, anche se potrebbe far gioco anche a me, ma potrebbe non avere valore legale.
    Cosa ne dici?
    Ti ringrazio ancora per la competenza e gentilezza.
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Esiste? Mah!
     
  11. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il canone e le spese condominiali devono essere esposte separatamente, anche per poter calcolare le imposte (di registro e quelle dirette). Le spese condominiali è bene che abbiano un conguaglio annuale, in concomitanza con l'approvazione del rendiconto di fine esercizio condominiale. Il recesso del conduttore può avvenire solo per gravi motivi, con un preavviso minimo di 6 mesi.
     
  12. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Si esiste, tanto e vero che tra le possibilità di incremento del canone concordato ci sono:
    - per durata 4 anni il 3%
    - per durata 5 anni del 5%
    - per durata 6 anni del 8%
    questo sta nel nuovo accordo 'canone concordato' della città di Milano.

    Qui sta il punto, la palazzina è piccola, siamo due proprietari e le spese le conguagliamo a Giugno (quando conosciamo la spesa di riscaldamento completa) e facciamo i conti con un excell in amicizia, senza emettere nessun documento condominiale (siamo in due, quindi si fa alla buona!); i probabili inquilini sono d'accordo a mettere le parole "forfettarie senza conguaglio"; quello che mi piacerebbe sapere quanto è vincolante la loro firma sul contratto!
    Per quanto riguarda il recesso, i conduttori dovranno fidarsi che Io accetterò i loro 'gravi' motivi (e viceversa)?
     
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I conduttori devono impegnarsi (firmando la clausola) a recedere PER GRAVI MOTIVI. Ossia l'espressione in maiuscolo deve essere scritta nel contratto.
     
  14. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    1. No, non ci troviamo nell'ambito di un contratto abitativo in cui l'ammontare del canone può essere liberamente pattuito: i valori limite minimi e massimi espressi in €/mq annuo sono invarioabili: 98,70 non è 100,00: sono nulli i patti volti ad attribuire al locatore un canone di locazione maggiore rispetto a quello fissato nell'accordo di Milano.

    2. Ni, nel senso che la misura forfetaria (potenzialmente sfavorevole al conduttore), per essere valida nei contratti cosidetti agevolati o calmierati o regolamentati o concordati - chiamali come vuoi, per rispondere anche a The Joker - e anche in quelli transitori e per studenti universitari, nei quali sussiste l'obbligo dell'adozione del riparto oneri previsto dal decreto ministeriale 30.12.2002 (allegato G), dovrebbe risultare sempre inferiore o uguale a quello risultante a conguaglio al consuntivo finale, perchè, in caso contrario, si corre il rischio di finire nella morsa dell'art.13 della 431 e il patto concordato tra le parti potrebbe essere considerato un aumento surrettizio del canone fissato dall'accordo, anche se in verità una sentenza di un giudice di merito lo ha espressamente escluso.

    P.S. La durata minima nei concordati è 3 anni. Quindi OK la durata iniziale di 4 anni, ma la prima proroga contrattuale nei concordati è sempre biennale, perciò 4+2, non 4+4. Nei contratti concordati occorre sempre rifarsi al contratto tipo allegato B del decreto sopracitato in cui non è contemplato un recesso anticipato del conduttore del tipo di quello che hai illustrato con possibilità di recesso solo dopo X anni. Diversamente, le clausole che tu vorresti inserire nel contratto le potresti eventualmente inserire in un contratto abitativo a canone libero dove le parti godono di una maggiore autonomia contrattuale.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No "4+4". Ma "4+2".
     
  16. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Di che si parla, di €/mq/anno?
     
  17. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    La cosa più importante, per quanto mi riguarda, è la possibilità di fissare le spese senza necessità di conguaglio, per le ragioni che ho detto, ma anche la clausola di recesso anticipato, che mi hanno chiesto alcuni visitatori, è interessante.
    Quindi, se ho ben capito, mi resta solo la possibilità del 'contratto libero'!
    Per ora ho scaricato i fac-simile dei contratti dal sito del Comune (concordati), se mi indichi dove poter scaricare un fac-simile (serio) di contratto-libero Te ne sarei grato.
     
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quali ragioni, non capisco. Grazie.
     
  19. JeanPaul

    JeanPaul Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ne ho già parlato in un paio di risposte!
     
  20. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Solo se vuoi inserire una forfetizzione pura e semplice degli oneri condominiali - (che tu lo voglia o meno, la palazzina in questione giuridicamente, salvo che tu e l'altro proprietario non siate in regime di comunione, cioè siate comproprietari di tutte le unità immobiliari indivise, è, a tutti gli effetti, un condominio minimo che necessità, pena sanzione, di codice fiscale per fruire di eventuali sconti fiscali di lavori edilizi sulle parti comuni), che comunque può rappresentare, senza un reale supporto di spesa effettiva, un peso eccessivo per gli inquilini (in ogni caso, ricorda che, in forza del vincolo di solidarietà, ti ritroveresti comunque a dovere pagare tu gli oneri condominiali, in caso di morosità degli inquilini) - devi necessariamente utilizzare i contratti del canale libero, ove puoi prospettare soluzioni diverse dalla Tabella oneri accessori imposta dal decreto ministeriale del 2002 e derogare liberamente dall'articolo 9 della legge 392/1978 (oneri accessori).

    Negli accordi a canale libero le parti possono regolare a loro piacimento tutti gli aspetti del contratto, salvo pattuizioni in contrasto con la legge: dal canone mensile, alla ripartizione delle spese, agli aggiornamenti annuali, all'entità del deposito cauzionale e alla sua fruttuosità, ai diritti del conduttore in caso di riparazioni urgenti, a eventuali penali in caso di ritardata riconsegna dell'immobile ecc.: l'unico obbligo è la durata minima (per un fac-simile: http://www.sicet.it/documenti/contratti/contratto_ordinario.pdf , ma in questo modello mancano due clausole, quella della informazione e consegna dell'attestato di prestazione energetica e quella della eventuale cedolare secca).

    Negli accordi a canone convenzionato, invece, il canone non può superare quello stabilito dall'accordo e le parti hanno maggiori costrizioni, tuttavia, se la clausola in cui si pattuisce la forfetizzazione degli oneri condominiali non può trovare applicazione nei contratti concordati, nè in quelli commerciali, così non si può dire riguardo l'altra clausola che ti interessa, ossia quella che prevede il recesso convenzionale che conceda agli inquilini di "sganciarsi" in solido anzitempo dal contratto, indipendentemente dai gravi motivi richiesti dalla legge, con un termine di preavviso più breve da quello previsto dal recesso legale (patto, converrai, decisamente vantaggioso per gli inquilini), ma senza imposizioni di vincoli di durata minima (i conduttori possono recedere anche dopo un giorno, rispettando il termine di preavviso convenuto).
     

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