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  1. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti.
    Sono proprietario di un' abitazione già da anni in fitto e mi stò accingendo a rinnovare il contratto di locazione ad uso abitativo.
    Vorrei cortesemente sapere se è possibile introdurre nel contratto una esplicita clausola che preveda la rinegoziazione del canone dopo i primi 4 anni o comunque dopo un determinato periodo.

    Grazie
    Massimo:idea:
     
  2. simo

    simo Ospite

    Secondo me non è possibile, il canone nei contratti di locazione può essere aumentato solo dell'ISTAT.
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si chiude il contratto - se l'inquilino è d'accordo - e se ne fa un altro (ma l'inquilino sarà d'accordo?). Per indorare la pillola si può magari prospettare la soluzione di pagare tutte le spese fiscali che ne derivano (ma l'inquilino sarà d'accordo?).
    L'eventualità di una rinegoziazione dell'importo si può riportare fin dall'inizio in un contratto scrivendo: l'importo della locazione è X euro, ma nei primi uno o due o tre anni (non quattro: infatti nel passaggio dal quarto al quinto anno l'aumento potrà essere dato solo dall'aumento ISTAT) viene "concesso" uno sconto e l'importo è di Y (minore di X) euro (ma l'aspirante inquilino sarà d'accordo?).
     
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  4. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma avevo capito che, come letto in altro messaggio, cito testualmente:
    "Solo se specificato nel contratto stesso, potranno essere richiesti aumenti periodici" !!
    Deduco che si può specificare nel contratto la possibilità di aumenti periodici o interpreto male ????
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Gli aumenti periodici sono solo quelli Istat!
     
  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    non sono aumenti periodici
    bensi' un canone pattuito ad es. 100
    che per i primi anni e' ridotto per favorire l'ingresso dell'inquilino , quindi ad es
    il primo anno e' 70 il secondo 80 il terzo 90 e dal quarto va' a règime

    Tale pattuizione cmq si presta a mascherare un'aumneto pattuito tra Conduttore e Locatore

    dal primo intervento non capisco se sei al primo rinnovo o sei a fine contratto
    se sei al primo rinnovo non puoi far altro che lasciare il contratto cosi' come' e puoi solo disdettarlo per utilizzare personalmente l'unita' abitativa
    Se sei a fine contratto puoi lasciare che si rinnovi cosi' com'e' oppure puoi mandare disdetta e stipularne uno nuovo aggiornando il canone ai prezzi di mercato attuali, oppure introdurre la clausola precedentemente ipotizzata
    saluti Marco
     
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  7. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    salve Pallinoalba, sono alla scadenza dell'ottavo anno (in questi anni non è mai stato richiesto alcun aumento) e quindi al rinnovo contrattuale anche se non ho inviato al conduttore la raccomandata di disdetta. Ma poichè c'è un buon rapporto con il Conduttore credo che non dovrebbero esserci problemi a stipularne uno nuovo + in linea con i prezzi di mercato. Quello che vorrei sapere è se nella definizione del nuovo contratto è possibile introdurre una clausola che preveda la rinegoziazione del canone dopo un periodo concordato; oppure introdurre da subito,specificandolo nel contratto, un aumento programmato (ad es. dal giorno tal de tale il canone passa a tot. euro). Grazie e ciao
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Aggiornamento del canone. La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l’articolo 24 della legge sull’equo canone, che prevedeva l’adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita. Pertanto, se nel contratto non è previsto alcun tipo di aggiornamento (cosa piuttosto rara), l’incremento periodico non è dovuto. Se invece è contemplato, si applica. In teoria è possibile stabilire ogni quanto tempo aggiornare il canone (per esempio, ogni anno), nonché decidere squali meccanismi applicare (per esempio, un aumento nella stessa percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio, dietro richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata, o in modo automatico). E’ sconsigliabile, per il proprietario, inserire nel contratto formule che prevedano incrementi del canone in misura eccessiva o comunque utilizzando parametri fantasiosi. Si potrebbe infatti andare a contraddire l’articolo 13, comma 1 della nuova norma che così recita: “E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
    Da : Le locazioni a canone libero sono quasi sinonimo di contratto di affitto abitativo
    :daccordo:
     
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  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Volendo massimizzare in modo legale le entrate da locazione si può, nei contratti cosiddetti liberi (4+4), prescrivere che:
    1) venga applicato il 100% dell'aumento dell'Istat (come detto nella precedente risposta)
    2) tutte le spese condominiali, ad eccezione di quelle di notevole entità, siano a carico del conduttore
    3) vengano rimborsati dal conduttore a cadenza mensile gli interessi legali sulle spese di notevole entità, intese come capitale impiegato e sostenute dal locatore
     
  10. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    quindi ritieni sconsigliabile, o priva di valore, introdurre nel contratto di locazione una frase tipo:
    si stabilisce per patto espresso fra le parti che a far data dal GG/MM/AA il canone verrà aumentato di Euro.... mensili, in quanto per i primi X anni si è tenuto conto del costo sostenuto dal conduttore per lavori di abbellimento ecc... ???
    ciao e grazie
     
  11. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Questa formulazione la sconsiglierei, preferirei "Il canone è di 100, al primo anno sarà praticato uno sconto del 30%. al 2° anno del 20 %. al terzo del 5 % per entrare a regime dal 4 ° anno". :daccordo:
     
  12. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao,
    attenzione perche' in alcune agenzie delle entrate quando vedono la formula di canone a regime alto scontato nei primi anni in cambio di lavori di abbellimento eseguiti dall'inquilino asseriscono che c'e' per il proprietario un guadagno in termini di maggior valore dell'immobile al rilascio e quindi applicano la percentualoe di tassa di registro sul canone annuale a regime (escludendo gli sconti)
    Consiglio quindi la frase "i canoni vengono ridotti per favorire l'ingresso del Conduttore"

    per jac0 mi pare che sia vietato l'aumento oltre il 75% dell'ISTAT tranne che per le locazioni commerciali che superano i canonici 6 + 6 anni di durata
     
  13. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok, grazie a tutti per l'interessamente e, se volete aggiungere considerazioni saranno naturalmente graditissime.
    Saluti
    Massimo
     
  14. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per i contratti liberi (ad es. 4+4) è legale un adeguamento pari al 100% dell'ISTAT, per i contratti di affitto concordato (ad es. 3+2) l'adeguamento è pari al 75% dell'ISTAT (notizie confermate da un'associazione proprietari).
     
  15. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    hai ragione mi ha documentato meglio maidealista ... sorry per il mio dubbio :daccordo:
     

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