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  1. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    Ho un immobile a Roma, un appartamento A2 di discrete dimensioni, che intendo affittare per un periodo anche lungo purchè in modo redditizio. Una persona è disponibile ad offrirmi quello che chiedo ma intende adibire l'appartamento ad affittacamere/b&b.

    Sono interessato (anche perchè sarebbe disponibile a ristrutturare ampiamente l'appartamento), mi chiede un contratto 4+4. Mi sapreste dire qualcosa di più su:
    1) contratto di locazione necessario per questa situazione (ossia devo rendere esplicita la finalità suppongo), avreste uno schema o un esempio che mi possa essere utile
    2)che verifiche devo fare con il condominio? Possono impedirmi una locazione di questo tipo? (non c'è impedimento esplicito per questa attivita' nel regolamento contrattuale)
    3)che garanzie e precauzioni debbo inserire nel contratto

    Grazie, mi sareste veramente molto utili...

    Saluti

    Roberto
     
  2. sergio 41

    sergio 41 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    1) Sul contratto inserisci la clausola :
    DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE
    L’immobile dovrà essere destinato ad uso di civile abitazione ed è, anche, consentito iniziare un’attività di “ Affittacamere/Bed & Breakfast” anche in forma imprenditoriale.

    2) Se,come dici,il Regolamento contrattuale di Condominio non vieta questo tipo di attività,non occorre alcun consenso da parte del condominio.
    3) Le precauzioni e garanzie contrattuali sono quelle classiche di un contratto 4+4 a canone libero.
    Le puoi trovare nei siti relativi.
     
  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    innanzitutto autorizzazione scritta del proprietario, con cui si ha il 4+4, accompagnata da documento di identità.
    requisiti delle camere: 8 mq. per camera singola, 14 mq. per doppia, 20 mq. per tripla. quindi si possono mettere a disposizione 3 camere per un totale di 6 ospiti. planimetria dell'immobile (scala 1:100 o 1:50) firmata da un tecnico iscritto all'albo professionale. atti comprovanti la disponibilità dell'immobile (affitto), certificato di residenza, fotocopia documento d'identità. compilazione modulo di apertura reperibile all'Azienda di Promozione Turistica e portare il tutto con marca da bollo sempre all'A.P.T. che dopo 20-30 gg. ti rilascerà
    l'attestato del tuo b&b.
    non ci vuole nessuna autorizzazione da parte del condominio.
    non ci vuole partita IVA.
     
  4. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Risposta a Jerry 48 :
    io sono il proprietario dell'immobile e' il probabile affittuario che vuole svolgere l'attivita' di affittacamere nel mio immobile.
    Quello che chiedo e' quali garanzie e cautele il proprietario debba inserire nel contratto di affitto.
    Inoltre siccome vorrei richiedere fidejussione bancaria a copertura del pagamento dell'affitto (contratto 4+4) conoscete che "tipo" di fidejussione vada chiesta?
    L'aspirante inquilino mi dice una fidejussione bancaria trimestrale con rinnovo, ma cosa avviene se l'inquilino non rinnova trimestralmente la fidejussione? Rimango scoperto?

    Ciao
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    happysmileone:
    subordina la validità del contratto alla presentazione, da parte del conduttore, di fideyussione da parte di primario istituto bancario. il costo della fideyussione è a carico del conduttore, che così evita di lasciare il deposito cauzionale. le chiavi le consegnerai solo una volta che avrai in mano la fideyussione (valore 8 mesi, validità pari a quella del contratto più 8 mesi). però , come hai esposto tu, l'importo può essere anche parziale. se l'inquilino non rinnova , puoi far valere sempre i tuoi diritti tramite legale (messa in mora).
    io comunque opterei per la durata intiera del contratto, così sarebbe agevolato anche l'inquilino in caso di inadempienza di mensilità non pagate non verrebbe segnalato al CRIF da parte della Banca e avrebbe seri problemi per eventuali richieste di credito a qualsiasi Banca.
     
  6. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Il contratto con cui concederai in locazione al conduttore l'appartamento da adibirsi a b&b/affittacamere non è disciplinato dalle norme dettate per le locazioni abitative, ma da quelle per le locazioni alberghiere, disciplinato dalla L. 392/78 e con una durata, quindi, di almeno 9 anni.
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    essendo stata la richiesta di un contratto 4+4 la mia risposta era relativa: 3 camere 6 ospiti.
    nessun impedimento da parte di chichessia.
    OK per tutto l'altro.
     
  8. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho informato l'amministratore circa l'attivita' e lo stesso mi ha detto che non era incompatibile con il regolamento contrattuale. Ho inviato all'amministratore comunicazione via fax di attivazione del contratto con la destinazione d'uso e gli estremi del locatario (ditta individuale) ed il locatario ha annunciato all'amministratore l'inizio lavori. Successivamente c'e' stata l'assemblea annuale nella quale non e' stata portata all'ordine del giorno tale inizio attivita'. Nel frattempo il locatore ha iniziato i lavori ed i condomini hanno richiesto una assemblea straordinaria nella quale contestano che l'attivita' possa essere effettuata secondo quanto riportato nel regolamento contrattuale, verbale non ancora pervenutomi.
    Questo e' quanto riportato alla voce "divieti":
    "Vietato: Destinare gli alloggi ed i locali dell'edificio ad uso sanatorio, gabinetto di cura e ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica o di canto o di ballo ed in genere a qualunque si voglia altro uso che possa turbare la tranquillita' dei condomini e sia contrario all'igiene ed al decoro dei villini."
    Nella forma implicita usata nel regolamento "qualsiasi altra attivita' ......" puo' essere compresa quella di affittacamere ditta individuale? Conoscete qualche decisione gia' legiferata in merito? Avete qualche suggerimento?
     
  9. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa Jerry48, a quale normativa ti riferisci quando affermi che con un contratto 4+4 l'affittacamere e' vincolato ad offrire 3 camere a 6 ospiti e non di piu' e quindi non e' obbligatorio un contratto 9+9 come destinazione alberghiera ?
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  11. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Jerry48 ti ringrazio, ho letto tutto ma non ho trovato riferimento alcuno al tipo di contratto e relativa durata che un proprietario deve sottoscrivere nei riguardi di un inquilino che dichiari di utilizzare l'abitazione come affittacamere in modalita' di impresa individuale.
    Da altre fonti ho trovato che l'attivita' di affittacamere si configura come attivita' alberghiera e quindi va sottoscritto un contratto 9+9.
    Avendomi l'inquilino richiesto un contratto 4+4 ed avendolo sottoscritto volevo sapere se con tale durata contrattuale si potesse esercitare l'attivita' di affittacamere esclusivamente per un max di tre camere e sei ospiti come da te indicato nelle risposte precedenti, e dove avessi trovato questa regolamentazione.
    Sempre nell'altra fonte che citava l'attivita' come alberghiera si dichiarava che se il contratto fosse stato sottoscritto per periodi minori la durata veniva automaticamente confermata per un periodo 9+9 senza possibilita' di recesso o variazione di altri parametri (ad es. il canone) il che naturalmente non mi sta bene.
    Puoi ricordarti ed indicarmi dove avevi trovato quanto da te asserito?
     
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  13. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Jerry,
    se dovessi gestire io questo affittacamere mi hai fornito tutta la documentazione necessaria e sono divenuto un esperto in merito ma essendo il proprietario che ha dato in affitto l'immobile ad una ditta individuale che lo utilezzera' come affittacamere ho ancora il dubbio che la formula 4+4 non sia idonea per tale utilizzo e non trovo alcuna affermazione/legge che rimuova questo mio dubbio.
    Attendo fiducioso risposta positiva e richiamo legislativo:daccordo: da qualche altro amico del forum.
    Ciao!
    :daccordo:
     
  14. EleonoraD.

    EleonoraD. Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ciao, spero hai risolto il tuo problema e mi possa aiutare a risolvere il mio:)
    Che tipo di contratto hai stipulato alla fine? Ti conveniva?
    Io stavo per prendere una casa in affitto in Sardegna per adibirla a b&b non imprenditoriale (senza P.IVA).
    Quando il proprietario di casa ha consultato l'Avvocato, questi gli ha detto che il 4+4 non andava bene per farmi gestire un b&b, semmai dovevamo indicare l'uso commerciale o l'uso promiscuo...ciò avrebbe comportato per il proprietario l'impossibilità di usufruire della cedolare secca!
    A quel punto si è bloccato tutto perchè asserendo il proprietario di non poter usufruire della cedolare mi voleva passare l'affitto da 450 E. a quasi 1.000.

    Io sono disperata ed abbattuta. Sai darmi qualche consiglio?
    Grazie, Eleonora D.
     
  15. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo non ho risolto nulla anzi sono in causa con l'inquilino che ha ceduto il contratto anche se la clausola indicata esplicitamente nel contratto 4+4 uso abitazione come da lui richiesto e sottoscritto lo vietava esplicitamente.
    Comunque dalla mia esperienza ho concluso che :
    - un contratto ad uso abitazione non puo' essere utilizzato a fini commerciali da parte dell'inquilino anche se dallo stesso esplicitamente richiesto come nel mio caso.
    - un contratto a fini commerciali deve essere al minimo 6+6 anni.
    - un contratto a fini affittacamere ricade nella legislazione come uso alberghiero e quindi addirittura 9+9 anni
    tali contratti non possono essere riportati sotto la formula "cedolare secca", ma questo lo sapevo e come tale non ne ho usufruito.
    Se un proprietario a fine locazione vuol mandare via l'inquilino deve riconoscere una indennita' di diversi mesi per la perdita della attivita'. Per l'attivita' alberghiera se non erro addirittura 24 mensilita'.
    Da parte mia spero che l'avvocato con la causa riesca a permettermi di annullare il contratto e rifarlo secondo la legge ma ad un canone di mercato per scadenze cosi lunghe ed indennita' da riconoscere naturalmente maggiore di quello sottoscritto.
    D'altronde chi utilizza il tuo immobile a fine di lucro e' anche giusto che te lo paghi diversamente da chi lo utilizza a fine abitativo.
    Non avendo esperienza ci sono cascato ma se l'avessi saputo non mi sarei imbarcato mai in tale avventura, ti tralascio poi le liti con gli altri condomini per aver autorizzato tale utilizzo del mio appartamento anche se il regolamento condominiale non lo escludeva.
    Se vuoi aprire un b&b in una abitazione di terzi devi per forza, credo, aprire una partita IVA e gestirlo in modo imprenditoriale.
    Solo se vuoi gestire un b&b nella tua abitazione ed in modo non continuativo, credo, puoi farlo senza partita IVA.
    Mi spiace se quanto ti ho scritto non dia soluzioni al tuo problema ma comprendo l'atteggiamento del proprietario nei riguardi della attivita' che volevi esercitare.
     
    A basty piace questo elemento.
  16. sergio 41

    sergio 41 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non sta scritto da nessuna parte che un contratto 4+4 non vada bene per un b&b o per affittacamere e se l'attività non viene svolta in forma imprenditoriale è possibile anche optare per la cedolare secca.
     
  17. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ti sono enormemente grato se mi manderai qualcosa di ufficiale (sentenze, cassazione, risposte di avvocati, stralci di legislazione ..), mi sara' utilissimo da dare all'avvocato per la causa.
    Il mio avvocato e quello di Eleonora, come da lei riportato, affermano che non e' possibile.
     
  18. sergio 41

    sergio 41 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esistono interpretazioni non ufficiali di funzionari dell'AdE sulla fattibilità di quanto detto. D'altra parte ciò che non è vietato è consentito.Dovrebbero essere gli avvocati
    a documentare quanto da loro asserito.
     
  19. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo le "interpretazioni non ufficiali" dei funzionari dell'AdE non possono essere portate in giudizio. Ci fossero almeno "circolari dell' AdE" sarebbe diverso.
     
  20. sergio 41

    sergio 41 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo, ma neanche la controparte può riportare in giudizio prove di affermazioni contrarie. Ripeto: ciò che non è espressamente vietato è consentito.
     

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