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  1. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Buonasera,

    sono nuovo dl forum e faccio i complimenti per la professionalità dello stesso e per la ricchezza di contenuti.

    Ho una questione un pò complessa per la quale richiedo la consulenza di chi è piu' esperto di me...

    Sono il conduttore da alcuni anni di un cotratto di locazione di 2 appartamenti (A4) adiacenti posti nello stesso stabile nei quali (con espressa autorizzazione dei proprietari) ho adibito una regolare ed autorizzata attività di affittacamere.
    Per i suddetti appartamenti abbiamo stipulato un cotratto ad uso alberghiero 9+9.
    Casualmente apprendo che il contratto in essere in caso di contestazione da una delle parti potrebbe essere invalidato in quanto non è possibile dar vita ad un contratto commerciale se l'immobile non è catastalmente un locale commerciale. E' vera questa cosa?

    Ora la questione si complica: dal momento i proprietari non sono delle personcine proprio "per bene" e dal momento che a nulla sono valse le mie richieste di una revisione del canone di locazione divenuto esageratamente oneroso in seguito ad aumenti previsti da contratto e del pesante calo di entrate a seguito della crisi economica degli ultimi anni, la mia domanda è la seguente:

    posso rivolgendomi tramite legale ad un giudice richedere l'annullamento del contratto in essere "irregolare" e pretendere un nuovo contratto regolare ad uso abitativo 4+4 mantenendo quindi il possesso dell'immobile e le possibilità di continuare ad esercitare la mia attività?
    Qualora ottenessi questo cambio di contratto, come si procederebbe alla determinazione del nuovo canone di locazione dal momento che sicuramente ci troveremmo in disaccordo?
    Il giudice si limiterebbe a cambiare la natura del contratto imponendo il medesimo canone di locazione in vigore fino a quel momento o tramite perizia tecnica si imporrebbe un nuovo canone adeguato alla natura degli immobili (A4)?
    In caso affermativo posso addirittura richiedere la restituzione della differenza fra i canoni versati fino a quel momento rispetto al nuovo canone di locazione piu' basso?

    E' ovvio che se andassi ad aprire un contenzioso del genere lo farei solo dopo essermi assicurato che il tutto porti ad un risultato per me utile a non ad un suicidio commerciale, mi auguro quindi che possiate aiutarmi a capire se avrebbe senso o meno dar vita a questa battaglia legale!

    Spero di aver chierito bene i contenuti del mio quesito.

    Grazie per l'attenzione

    Mauro
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non so aiutarti sui contenuti ma mi permetto di farti riflettere sul fatto che in Italia non esistono risultati sicuri e che giudici diversi danno soluzioni diametralmente opposte a problemi simili.
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Il giudice applica la legge che è uguale per tutti ... i conduttori. E' vero che ogni azione va adeguatamente ponderata prima di avviarla e per far questo occorre investire denaro e rivolgersi ad un buon professionista sia nella fase stragiudiziale che se necessario giudiziale.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    la legge sarà uguale ma può dire lo stesso sulle sue applicazioni? almeno in questo campo ci sarebbe qualche certezza.
     
  5. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve ,
    mi permetto di scrivere alcuni miei pensieri
    Come titolare di un piccolo Affittacamere ti posso scrivere che in Piemonte non e' necessario per un'Affittacamere disporre di locali commerciali in quanto lo si puo' svolgere in locali ad uso abitativo in un normale condominio , oppure come nel mio caso in una casetta indipendente senza dover eseguire cambi di destinazione d'uso da abitativo a commerciale (supponendo che tale situazione sia simile per la regione Lazio) ti indurrei a riflettere sul perche' un giudice dovrebbe invalidare un contratto di locazione commerciale di immobili ad uso abitativo quando l'attivita' che vi svolgi non richiede che tali locali abbiano una destinazione d'uso commerciale ? ?
    La durata 9+9 e' solo un'agevolazione per chi effettua lavori sostanzialmente onerosi per adeguare i locali ed avviare l'attivita' ricettiva, quindi non e' un'agevolazione per i proprietari dei locali.


    Personalmente penso che se un giudice accoglie le tue rimostranze e richiesta di annullamento contratto, li' finisce il suo operato e la tua vertenza. .... altra storia e' riattivarne un'altro come abitativo ... e' come se ti ripresentassi dai proprietari a richiedere un nuovo contratto , non penso siano obbligati a stipularlo con te che li hai appena tirati in giudiczio annullando il precedente contratto ... ripeto questo e' solo un mio pensiero


    Tra le giuste cause che un Conduttore puo' far valere per una disdetta anticipata del contratto mi pare esista anche quella delle difficolta' economiche tali che pregiudichino la solvibilita' dell'azienda , quindi se proprio i proprietari non intendono sentir ragione sei cmq libero di svoncolarti , ma in questo caso non otterrai alcun rimborso per perdita di avviamento e loro potrebbero aprire immediatamente dopo un'attivita' simile alla tua.
    Se invece non e' nelle loro intenzioni aprofittare di tale avviamento , allora puo' essere una leva per ridurre il canone il fatto che se cominciarai a non pagare piu' prima che i proprietari rientrino in possesso dei locali passeranno parecchi mesi ... se non anni e magari altrettanti prima che abbiano ripristinato i locali e trovato un nuovo conduttore ... forse quindi gli conviene ascoltare le tue richieste da Conduttore serio che intende continuare la propria attivita' nel rispetto degli obblighi contrattuali presi, se sopportabili in situazioni attuali di crisi economica.

    cordiali saluti Marco ;)
     
    A geomarchini piace questo elemento.
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se riteni che il canone che stai pagando non è più conveniente per svolgere l'attività di affittacamere, dai disdetta e abbandona.
    Quanto da te proposto, oltre che impraticabile, non ti porterebbe ad alcun beneficio economico essendo a sua volta il contratto 4 + 4 a canone lebero, e conseguentemente alcuna riduzione può essere imposta dal giudice, ne tantomeno accetteranno i proprietari di ridurlo in sede giudiziaria.
    Il 9 + 9, rappresenta un favor nei tuoi confronti.
     
  7. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Buongiorno,

    vi ringrazio per le risposte ma a rigor di logica non sono molto daccordo con alcune vostre considerazioni....

    Per Marco Costa: Il fatto che l'attività che svolgo non richieda la destinazione d'uso commerciale dell'immobile non esclude il fatto che il contratto sia irregolare agli occhi della legge... Se siamo tutti d'accordo che non si può fare un cotratto ad uso abitativo per un locale commerciale sarà vero anche il contrario, e poco importa che questo non interferisca con l'attività, in quanto io potrei anche decidere di dismettere l'attività ma vivere nell'immobile a prescidere da tutto....

    Per Marco Costa e raflomb: Nel momento in cui il contratto in essere venisse annullato questo non farebbe di me un occupante abusivo ma solamente andrebbe a creare una situazione da sanare.
    E' noto che io abbia avuto la disponibilità dei locali dai proprietari e quindi ho diritto ad essere regolarizzato come vuole la legge... Siamo daccordo che il nuovo contratto di locazione sarebbe a canone libero ma questo non significa assolutamente che io debbe accettare per forza un canone imposto dai proprietari quando io sono già all'interno dei locali. Se il contratto è a canone libero lo è per loro quanto lo è per me solo che il fatto di essere al momento della stipula effettivo occupante dell'appartamento capisci che mi mette il coltello dalla parte del manico.
    Vado per deduzione che in un caso del genere, in caso di mancato accordo fra le parti, debba intervenire un consulente esterno che facendo una perizia in base ai parametri di mercato andrebbe sicuramente in mio favore rispetto al canone attuale.

    Vi dirò di piu'... il 9+9 che pensavo anche io fosse un vantaggio in realtà non lo è per niente.... infatti anche i rpoprietari stessi potrebbero richiedere l'annullamento dello stesso ed in caso di fine locazione non riconoscere la buonauscita in quanto per dare vita alla stessa si presuppone la destinazione catastale alberghiera dell'iimobile e non il tipo di contratto in essere che potrebbe appunto essere non regolare e conforme...

    Che ne pensate?

    Ciao e grazie
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Nessuna legge prevede e contempla la tua deduzione, in quanto nessun consulente o CTU può imporre un canone.
    Detto questo occorre comunque leggere il contratto che hai stipulato a suo tempo, comunque ricorda che il proprietario ti ha locato 2 appartamenti che tu hai destinato ad affittacamere, e quindi ad esercizio che prevede un'attività a contatto con il pubblico, ne consegue che affinchè benga riconosciuta la buonauscita, caso questo che si verifica solo ed esclusivamente nell'ipotesi di disdetta da parte del locatore, è sufficiente che tu dimostri che loro erano a conoscenza del cambiamento di destinazione d'uso.
    Ma tutto ciò non può andare ad incidere sul canone stabilto.
    Inoltre non vedo i presupposti per far dichiarare l'annullabilità del contratto.
     
  9. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Non so chi e come dovrebbe decidere un canone locativo ma vorrei capire come si fa a mettere daccordo un proprietario ed un locatore in assenza di contratto (in caso di annullamento di quello in essere) laddove l'occupante dell'immobile è già in possesso dello stesso e non è un occupante abusivo....

    Metto la questione in un altro modo: se dai il posesso di un appartamento spontaneamente ad una persona senza alcuna scrittura e poi questa persona pretende di essere regolarizzata, credo che quest'ultima abbia tutta la ragione e non credo che tu possa imporre il canone che vuoi dopo avre già concesso il possesso dell'iimobile... Come se ne esce?
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Forse non hai capito, in quanto parti dal presupposto che il contratto venga annullato: sulla base di quali giuste cause?
    Ove, per ipotesi ottieni l'annullamento dovrai lasciare l'immobile come occupante, e fintanto non lo rilasci dovrai pagare anche l'indennità di occupazione.
    Non ti inoltrare nel fantadiritto!
     
    A Marco Costa piace questo elemento.
  11. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Non so se parli con cognizione di causa o se come me vai "un pò a naso" ma la questione mi sembra abbastanza cocreta e poco fantasiosa...
    Il contratto potrebbe essere annullato dal giudice in quanto non riconosciuto dalla legge sulla base di irregolarità commerciale/abitativo ed il giudice deve far rispettare quello che la legislazione predvede a prescindere da accordi presi comunemente fra le parti.
    Ove ottenessi tale annullamento tu ragioni come se io fossi un occupante abusivo (forse hai ragione) ma a mio avviso, anche agli occhi della legge, sarei in una posiazione da sanare obbligatoriamente e ben lontano da poter essere un'occupante abusivo....

    Magari mi sbaglio...
     
  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    sbagli. e di grosso. tu diventi un mero occupante e nessun giudice potrà imporre al tipo di affittarti la casa al prezzo che stabilisci tu. nel frattempo gli paghi l'indennità di occupazione e poi te ne vai. convinciti del fatto che nessuno può costringere il proprietario a venirti incontro. le perdite della tua attività sono tutte tue. come pure i guadagni. se non ti conviene più puoi trasferire l'attività altrove ma non puoi ottenre la solidarietà altrui per legge.

    Aggiunto dopo 1...

    ps Guarda che raflomb oltre ad essere un avvocato è una persona che non esprime MAI opinioni per sentito dire, anzi spesso aggiunge sentenze e norme a supporto di quanto afferma.
     
  13. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Il fatto che io abbia avuto il possesso dal proprietario non ha alcun peso?
    E se come penso, il contratto fosse annullabile, tale annullamento potrebbe chiederlo anche il proprietario stesso e poi magari mettermi fuori... non credo proprio!

    A mio avviso tutta la faccenda ruota sul fatto di capire se da un punto di vista prettamente legale è lecito o no dar vita ad un contratto commerciale su di una civile abitazione!
    Se la cosa è regolare allora la questione neanche inizia, in caso contrario credo di aver diritto a diverse tutele e diritti come ogni conduttore di un immobile...

    Comunque ne parlerò anche con un mio amico avvocato e vi farò sapere.

    Aggiunto dopo 12 minuti...

    Meglio così!

    Allora pongo a raflomb una domanda chiara è diretta: è lecito legalmente parlando dare vita ad un contratto commerciale su di una civile abitazione e viceversa?

    Grazie
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Concludo: in primis ti avevo già detto che occorre leggere il contratto al fine di verificare se il cambiamento di destinazione d'uso è avvenuto in itinere.
    Ciò premesso, anche ove ricorresse l'ipotesi di una locazione commerciale su una unità accatastata abitativa (anche se per fare l'attività di affittacamere devi essere te ad iscriverti alla camera di commercio) il locatore potrebbe tuttalpiù incorrere in sanzioni su imposte immobiliari, ma nessun danno alla tua attività potrai rivendicare.
    Per quanto concerne il canone ti ribadisco che, salvo accordi tra le parti, non potrà essere compresso o limitato da alcuna sentenza.
    Qui ho concluso!
     
  15. superpanno

    superpanno Nuovo Iscritto

    Di cambio di destinazione d'uso non se ne parla nè sul contratto nè al di fuori di esso in quanto l'attività di affittacamere la si adibisce solo ed esclusivamente in immobili accatastati come civile abitazione.
    Quanto all'ipotesi di locazione commerciale su civile abitazione in questo caso è un dato di fatto!
    Se però comunque, appurata questa situazione, il conduttore non ha comunque diritto al riconoscimento di un contratto abitativo e gli unici problemi per il locatore potrebbero essere solo di carattere di imposte allora a poco mi servirebbe mettermi a fare confusione.... e questo era il nocciolo della mia domanda...

    Grazie
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Vedi che siamo arrivati al punto!
     
  17. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve, premettendo che non sono un legale ,
    ma spesso cerco di ragionare con la logica (sono un semplice ragioniere)
    mi pare che ti rispondi da solo ....

    Dato che in quei due alloggi non ci vivi , altrimenti sarebbe un B&B ... come sarebbe ipotizzabile un contratto abitativo dove assegnarci pure la residenza ? ? ....

    A mio modestissimo perere ti stai incaponendo nel voler annullare un contratto con il fine di stabilire tu un canone a te congeniale a discapito di ogni liberta' del proprietario del locale solo per il tuo attuale possesso ... ma se ti trovassi dalla parte opposta della barricata ... sicuramente saresti felice di accordare sconti a chi ti annulla un contratto per obbligarti a stipularne un'altro a tuo sfavore ....

    Scusa la franchezza che arriva dopo le tue scaramucce con raflomb (a volte pure lui molto peperino) ma spero di non avere Conduttori che la pensano come te ..... ;)
    cordiali saluti Marco :fiore:
     
  18. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Faq su Affittacamere - Attività legate al turismo - Suap - Comune di Prato

    La L.R.Toscana n. 42/2000 (Testo Unico delle Leggi Regionali in materia di Turismo) all’art. 55 disciplina la fattispecie dell’affittacamere, le cui caratteristiche possono essere ritrovate nel D.P.G.R. 18R/2001 pubblicato sul BURT 14 del 3/05/2001.

    Art. 54 (affittacamere):
    1. Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.
    2. Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande. Gli affittacamere che oltre all'alloggio somministrano la prima colazione possono assumere la denominazione di "bed & breakfast"

    L’attività di affittacamere consiste, quindi, nel dare il solo “alloggio” in camere situate all’interno di una casa o di un appartamento (senza l’obbligo dell’uso di cucina ma solo con i servizi igienici) in cui devono essere garantiti i seguenti servizi minimi:
    a) pulizia giornaliera dei locali;
    b) cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente o almeno una volta alla settimana;
    c) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
    d) addetto sempre reperibile.

    L’attività di affittacamere, svolta in maniera non professionale si ha nei casi in cui colui che nel proprio appartamento, dove è residente, affitta una o più camere ad altre persone, fornendo i servizi minimi previsti dal regolamento.
    Fermo restando l’obbligo di presentare una DIA al SUAP, rilasciare ricevuta fiscale, registrare in Questura le presenze e dotarsi di insegna o targa, l’esercente non ha altri obblighi.
    Ricordiamo che, secondo la Legge Regionale, non è necessario il cambio di destinazione d’uso dell’immobile ed il contratto di affitto (se in affitto) che l’esercente avrà stipulato con il proprietario dell’immobile è il classico 4+4 anni, senza la necessità di essere rivisto o nuova stipulazione.
    Lo svolgimento di una attività non professionale nel proprio appartamento non modifica l’uso a cui questo è stato destinato.

    Diverso sarebbe, invece, il caso in cui l’attività è svolta in forma professionale.Il cittadino deve costituire una ditta o una società, comunicare la DIA in Comune, munirsi di Partita IVA, registrarsi in CCIAA, emettere ricevute fiscali, e registrare le presenze in Questura, trasmettere l’elenco dei prezzi in provincia, e dotarsi di insegna o targa.
    In questo caso non vi è la residenza del titolare della ditta nelle abitazioni prese in affitto, per cui il contratto che questi stipula con i proprietari degli immobili non può essere un contratto per la residenza, bensì un contratto di affitto per lo svolgimento di una attività professionale.
    Lo svolgimento di una attività professionale di affittacamere necessita, quindi, di un apposito contratto di affitto che tuteli ed informi entrambe le parti sull’uso che si farà degli appartamenti
    .

    Per completezza delle informazioni, analoga interpretazione può essere estesa anche alle Case Appartamenti Vacanze (CAV).
    La L.R.Toscana n. 42/2000 (Testo Unico delle Leggi Regionali in materia di Turismo) all’art. 55 disciplina la fattispecie dell’affittacamere
     
  19. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

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