Contratto di locazione alberghiero irregolare?

[superpanno]

Buonasera,

sono nuovo dl forum e faccio i complimenti per la professionalità dello stesso e per la ricchezza di contenuti.

Ho una questione un pò complessa per la quale richiedo la consulenza di chi è piu' esperto di me...

Sono il conduttore da alcuni anni di un cotratto di locazione di 2 appartamenti (A4) adiacenti posti nello stesso stabile nei quali (con espressa autorizzazione dei proprietari) ho adibito una regolare ed autorizzata attività di affittacamere.
Per i suddetti appartamenti abbiamo stipulato un cotratto ad uso alberghiero 9+9.
Casualmente apprendo che il contratto in essere in caso di contestazione da una delle parti potrebbe essere invalidato in quanto non è possibile dar vita ad un contratto commerciale se l'immobile non è catastalmente un locale commerciale. E' vera questa cosa?

Ora la questione si complica: dal momento i proprietari non sono delle personcine proprio "per bene" e dal momento che a nulla sono valse le mie richieste di una revisione del canone di locazione divenuto esageratamente oneroso in seguito ad aumenti previsti da contratto e del pesante calo di entrate a seguito della crisi economica degli ultimi anni, la mia domanda è la seguente:

posso rivolgendomi tramite legale ad un giudice richedere l'annullamento del contratto in essere "irregolare" e pretendere un nuovo contratto regolare ad uso abitativo 4+4 mantenendo quindi il possesso dell'immobile e le possibilità di continuare ad esercitare la mia attività?
Qualora ottenessi questo cambio di contratto, come si procederebbe alla determinazione del nuovo canone di locazione dal momento che sicuramente ci troveremmo in disaccordo?
Il giudice si limiterebbe a cambiare la natura del contratto imponendo il medesimo canone di locazione in vigore fino a quel momento o tramite perizia tecnica si imporrebbe un nuovo canone adeguato alla natura degli immobili (A4)?
In caso affermativo posso addirittura richiedere la restituzione della differenza fra i canoni versati fino a quel momento rispetto al nuovo canone di locazione piu' basso?

E' ovvio che se andassi ad aprire un contenzioso del genere lo farei solo dopo essermi assicurato che il tutto porti ad un risultato per me utile a non ad un suicidio commerciale, mi auguro quindi che possiate aiutarmi a capire se avrebbe senso o meno dar vita a questa battaglia legale!

Spero di aver chierito bene i contenuti del mio quesito.

Grazie per l'attenzione

Mauro

 

[arianna26]

E' ovvio che se andassi ad aprire un contenzioso del genere lo farei solo dopo essermi assicurato che il tutto porti ad un risultato per me utile a non ad un suicidio commerciale, mi auguro quindi che possiate aiutarmi a capire se avrebbe senso o meno dar vita a questa battaglia legale!

Non so aiutarti sui contenuti ma mi permetto di farti riflettere sul fatto che in Italia non esistono risultati sicuri e che giudici diversi danno soluzioni diametralmente opposte a problemi simili.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Il giudice applica la legge che è uguale per tutti ... i conduttori. E' vero che ogni azione va adeguatamente ponderata prima di avviarla e per far questo occorre investire denaro e rivolgersi ad un buon professionista sia nella fase stragiudiziale che se necessario giudiziale.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[arianna26]

Il giudice applica la legge che è uguale per tutti ... i conduttori. E' vero che ogni azione va adeguatamente ponderata prima di avviarla e per far questo occorre investire denaro e rivolgersi ad un buon professionista sia nella fase stragiudiziale che se necessario giudiziale.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

la legge sarà uguale ma può dire lo stesso sulle sue applicazioni? almeno in questo campo ci sarebbe qualche certezza.

 

[Marco Costa]

Salve ,
mi permetto di scrivere alcuni miei pensieri

Per i suddetti appartamenti abbiamo stipulato un cotratto ad uso alberghiero 9+9.
Casualmente apprendo che il contratto in essere in caso di contestazione da una delle parti potrebbe essere invalidato in quanto non è possibile dar vita ad un contratto commerciale se l'immobile non è catastalmente un locale commerciale. E' vera questa cosa?

Come titolare di un piccolo Affittacamere ti posso scrivere che in Piemonte non e' necessario per un'Affittacamere disporre di locali commerciali in quanto lo si puo' svolgere in locali ad uso abitativo in un normale condominio , oppure come nel mio caso in una casetta indipendente senza dover eseguire cambi di destinazione d'uso da abitativo a commerciale (supponendo che tale situazione sia simile per la regione Lazio) ti indurrei a riflettere sul perche' un giudice dovrebbe invalidare un contratto di locazione commerciale di immobili ad uso abitativo quando l'attivita' che vi svolgi non richiede che tali locali abbiano una destinazione d'uso commerciale ? ?
La durata 9+9 e' solo un'agevolazione per chi effettua lavori sostanzialmente onerosi per adeguare i locali ed avviare l'attivita' ricettiva, quindi non e' un'agevolazione per i proprietari dei locali.

richedere l'annullamento del contratto in essere "irregolare" e pretendere un nuovo contratto regolare ad uso abitativo 4+4 mantenendo quindi il possesso dell'immobile e le possibilità di continuare ad esercitare la mia attività?

Personalmente penso che se un giudice accoglie le tue rimostranze e richiesta di annullamento contratto, li' finisce il suo operato e la tua vertenza. .... altra storia e' riattivarne un'altro come abitativo ... e' come se ti ripresentassi dai proprietari a richiedere un nuovo contratto , non penso siano obbligati a stipularlo con te che li hai appena tirati in giudiczio annullando il precedente contratto ... ripeto questo e' solo un mio pensiero

dal momento che a nulla sono valse le mie richieste di una revisione del canone di locazione divenuto esageratamente oneroso in seguito ad aumenti previsti da contratto e del pesante calo di entrate a seguito della crisi economica degli ultimi anni

Tra le giuste cause che un Conduttore puo' far valere per una disdetta anticipata del contratto mi pare esista anche quella delle difficolta' economiche tali che pregiudichino la solvibilita' dell'azienda , quindi se proprio i proprietari non intendono sentir ragione sei cmq libero di svoncolarti , ma in questo caso non otterrai alcun rimborso per perdita di avviamento e loro potrebbero aprire immediatamente dopo un'attivita' simile alla tua.
Se invece non e' nelle loro intenzioni aprofittare di tale avviamento , allora puo' essere una leva per ridurre il canone il fatto che se cominciarai a non pagare piu' prima che i proprietari rientrino in possesso dei locali passeranno parecchi mesi ... se non anni e magari altrettanti prima che abbiano ripristinato i locali e trovato un nuovo conduttore ... forse quindi gli conviene ascoltare le tue richieste da Conduttore serio che intende continuare la propria attivita' nel rispetto degli obblighi contrattuali presi, se sopportabili in situazioni attuali di crisi economica.

cordiali saluti Marco

 

[raflomb]

Se riteni che il canone che stai pagando non è più conveniente per svolgere l'attività di affittacamere, dai disdetta e abbandona.
Quanto da te proposto, oltre che impraticabile, non ti porterebbe ad alcun beneficio economico essendo a sua volta il contratto 4 + 4 a canone lebero, e conseguentemente alcuna riduzione può essere imposta dal giudice, ne tantomeno accetteranno i proprietari di ridurlo in sede giudiziaria.
Il 9 + 9, rappresenta un favor nei tuoi confronti.

 

[superpanno]

Buongiorno,

vi ringrazio per le risposte ma a rigor di logica non sono molto daccordo con alcune vostre considerazioni....

Per Marco Costa: Il fatto che l'attività che svolgo non richieda la destinazione d'uso commerciale dell'immobile non esclude il fatto che il contratto sia irregolare agli occhi della legge... Se siamo tutti d'accordo che non si può fare un cotratto ad uso abitativo per un locale commerciale sarà vero anche il contrario, e poco importa che questo non interferisca con l'attività, in quanto io potrei anche decidere di dismettere l'attività ma vivere nell'immobile a prescidere da tutto....

Per Marco Costa e raflomb: Nel momento in cui il contratto in essere venisse annullato questo non farebbe di me un occupante abusivo ma solamente andrebbe a creare una situazione da sanare.
E' noto che io abbia avuto la disponibilità dei locali dai proprietari e quindi ho diritto ad essere regolarizzato come vuole la legge... Siamo daccordo che il nuovo contratto di locazione sarebbe a canone libero ma questo non significa assolutamente che io debbe accettare per forza un canone imposto dai proprietari quando io sono già all'interno dei locali. Se il contratto è a canone libero lo è per loro quanto lo è per me solo che il fatto di essere al momento della stipula effettivo occupante dell'appartamento capisci che mi mette il coltello dalla parte del manico.
Vado per deduzione che in un caso del genere, in caso di mancato accordo fra le parti, debba intervenire un consulente esterno che facendo una perizia in base ai parametri di mercato andrebbe sicuramente in mio favore rispetto al canone attuale.

Vi dirò di piu'... il 9+9 che pensavo anche io fosse un vantaggio in realtà non lo è per niente.... infatti anche i rpoprietari stessi potrebbero richiedere l'annullamento dello stesso ed in caso di fine locazione non riconoscere la buonauscita in quanto per dare vita alla stessa si presuppone la destinazione catastale alberghiera dell'iimobile e non il tipo di contratto in essere che potrebbe appunto essere non regolare e conforme...

Che ne pensate?

Ciao e grazie

 

[raflomb]

Vado per deduzione che in un caso del genere, in caso di mancato accordo fra le parti, debba intervenire un consulente esterno che facendo una perizia in base ai parametri di mercato andrebbe sicuramente in mio favore rispetto al canone attuale.

Nessuna legge prevede e contempla la tua deduzione, in quanto nessun consulente o CTU può imporre un canone.
Detto questo occorre comunque leggere il contratto che hai stipulato a suo tempo, comunque ricorda che il proprietario ti ha locato 2 appartamenti che tu hai destinato ad affittacamere, e quindi ad esercizio che prevede un'attività a contatto con il pubblico, ne consegue che affinchè benga riconosciuta la buonauscita, caso questo che si verifica solo ed esclusivamente nell'ipotesi di disdetta da parte del locatore, è sufficiente che tu dimostri che loro erano a conoscenza del cambiamento di destinazione d'uso.
Ma tutto ciò non può andare ad incidere sul canone stabilto.
Inoltre non vedo i presupposti per far dichiarare l'annullabilità del contratto.

 

[superpanno]

Non so chi e come dovrebbe decidere un canone locativo ma vorrei capire come si fa a mettere daccordo un proprietario ed un locatore in assenza di contratto (in caso di annullamento di quello in essere) laddove l'occupante dell'immobile è già in possesso dello stesso e non è un occupante abusivo....

Metto la questione in un altro modo: se dai il posesso di un appartamento spontaneamente ad una persona senza alcuna scrittura e poi questa persona pretende di essere regolarizzata, credo che quest'ultima abbia tutta la ragione e non credo che tu possa imporre il canone che vuoi dopo avre già concesso il possesso dell'iimobile... Come se ne esce?

 

[raflomb]

Forse non hai capito, in quanto parti dal presupposto che il contratto venga annullato: sulla base di quali giuste cause?
Ove, per ipotesi ottieni l'annullamento dovrai lasciare l'immobile come occupante, e fintanto non lo rilasci dovrai pagare anche l'indennità di occupazione.
Non ti inoltrare nel fantadiritto!