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  1. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti. Sto per dare in affitto un appartamento per uso abitativo con un contratto 3+2 e intendo avvalermi dell'istituto della fidejussione per proteggermi da eventuali morosità del conduttore sia rispetto all'affitto che rispetto alle spese condominiali, nonché da danni all'immobile e quant'altro. Mi sono documentato sull'argomento, ma non sono riuscito a capire con esattezza quali sono i passi da fare, più esattamente ciò che deve fare il locatore e ciò che deve fare il conduttore e con quale sequenza temporale. Voi lo sapete? Vorrei partire con il piede giusto! Grazie.
     
  2. Eccher Domenico

    Eccher Domenico Nuovo Iscritto

    La fidejussione è una forma di garanzia del debitore nei confronti del creditore. Nella tua fattispecie includerei nel contratto di affitto un articolo nel quale un terzo soggetto (di cui hai verificato la solvibilità) avoca a sè la figura del fidejussore come definito dall'art.1936 cc. Tale soggetto firmerà anch'esso il contratto, allegando fotocopia della c.i.
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Subordina la validità del contratto alla presentazione da parte del conduttore di fidejussione da parte di primario istituto bancario. Il costo della fidejussione è a carico del conduttore, che così evita di lasciare il deposito cauzionale.
    Le chiavi le consegnerai solo una volta che avrai in mano la fidejussione (valore 12 mensilità, validità pari a quella del contratto più 12 mesi).
    NON inserire clausole come quella suggerita da Domenico Eccher a meno che tu non voglia pagare un'imposta aggiuntiva pari allo 0,5% del valore del contratto con minimo di 168 Euro (la registrazione della garanzia viene considerata un atto disgiunto da quello della locazione).

    Spero di esserti stato utile.
     
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  4. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    se i tempi di rialascio della fidejussione bancaria sono lunghi ....ma non troppo.....
    puoi consentire l'ingresso del Conduttore che ti rilascia un'assegno bancario di importo pari alla fidejussione bancaria , che restituirai alla consegna della medesima
    cordiali saluti Marco ;)

    PS io inserisco questo articolo .......
    Art.7 DEPOSITO CAUZIONALE. A garanzia del buon adempimento e del puntuale pagamento dei canoni di locazione relativi al presente contratto, della buona tenuta dell’immobile e dei relativi impianti a corredo, la Conduttrice, contestualmente alla sottoscrizione della presente scrittura, costituisce afavore della Locatrice una Fidejussione Bancaria di Euro=___12mesi____,00= (_________/00) con durata di anni 12 (dodici). Sulla suddetta dovrà essere specificato espressamente che la banca si impegna a pagare dietro semplice richiesta della Locatrice con lettera Raccomandata, con validità estesa sino a 60gg oltre la scadenza del presente contratto e che si impegna a rinnovarla automaticamente e tacitamente per i sei anni successivi, non ricevendo disdetta al presente contratto con preavviso di UN ANNO dalla scadenza, e benestare della Locatrice. La cauzione non potrà mai essere imputata dalla Conduttrice a pagamento del canone, nè degli oneri accessori. Tale fidejussione bancaria sarà restituita 60 giorni dopo la regolare riconsegna dei locali, a condizione che la Conduttrice risulti aver adempiuto a tutte le obbligazioni nascenti dal contratto; in caso contrario, la fidejussione bancaria verrà escussa ed incamerata dalla Locatrice, salvo il diritto di quest’ultima al ristoro dei maggiori danni. L’entità di tali danni sarà accertata da debita perizia fatta da periti esterni concordati tra le parti in base ai termini di legge.
     
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  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Stai parlando di due distinte garanzie, una bancaria ed una personale, compresenti nel contratto? Grazie.
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, a pagare che cosa? Ossia dopo quanti mesi di morosità si può attivare la fidejussione?
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La fidejussione decidi tu quando attivarla. In teoria anche dal primo giorno di un'eventuale insolvenza.
    Dipende comunque dal testo della fidejussione, ma in genere si fa subentrare immediatamente la responsabilità del garante senza necessità di azioni nei confronti dell'obbligato principale.
     
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  8. Eccher Domenico

    Eccher Domenico Nuovo Iscritto

    Sto parlando esclusivamente di una garanzia personale, fornita da un soggetto che abbia beni aggredibili (stipendio, beni immobili, ecc). Ho sperimentato personalmente questa soluzione, condivisa dal mio avvocato. Ho citato in causa il fidejussore quando il conduttore si è reso irreperibile e ho vinto la causa. Né l'Agenzia delle Entrate né il tribunale mi hanno contestato la presenza di due forme di garanzia nel contratto (locazione-garanzia).
     
  9. massimoca

    massimoca Nuovo Iscritto

    .. anche perchè quale banca rilascerebbe una garanzia del genere valida per tutto il periodo di locazione?
    Da quel che ho capito tale garanzia non verrebbe richiesta per il deposito cauzionale ma per il pagamento dei canoni di locazione.
    Forse converrebbe interpellare una assicurazione.Massimo:fiore:
     
  10. Eccher Domenico

    Eccher Domenico Nuovo Iscritto

    Il fidejussore risponde per tutti i mancati pagamenti cui fanno capo gli oneri contrattuali, quali: mancato pagamento canone, danni all'immobile, danni verso terzi, mancato rilascio dell'immobile, ecc.. Non costa nulla a nessuna delle parti, è valida per tutta la durata contrattuale. Ha un'unico neo: è difficile trovare un fidejussore che accetti di sottoscrivere il contratto.
     
  11. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutte le banche rilasciano una garanzia del genere valida per tutto il periodo di locazione, anzi valida anche oltre il periodo di locazione (ad es.60 giorni dopo la seconda scadenza). Però più dura, più il conduttore paga e il locatore sta un po' più tranquillo, sicuramente più tranquillo che con il deposito cauzionale, per il quale tra l'altro deve pagare ogni anno gli interessi legali al conduttore. Quello che pallino alba non ha detto è da quale importo di morosità per affitto o per spese condominiali il proprietario può esigere il pagamento dalla banca. Altra cosa che vorrei sapere è come la banca fa ricostituire il pegno al conduttore, una volta che la banca ha pagato il proprietario.
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il risarcimento è per qualsiasi importo coperto dalla fidejussione.

    La banca fa una approfondita valutazione del merito di credito del garantito, assicurandosi che, in caso di insolvenza, ci possano essere sufficienti beni da aggredire per rientrare dell'importo di una eventuale escussione.

    Da evitare la polizza assicurativa: non è una vera fidejussione ed i tempi per l'escussione sono sempre lunghi.
     
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  13. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    quoto al 100% cio' che ha scritto tovrm nei suoi due post

    per esperienze negative sconsiglio anche io la polizza fidejussoria, ribadisco che chiunque puo' stipilarne una bancaria e che ultimamente viene richiesta anche per contratti abitativi per cui la banca la rilascia sulla base del reddito del correntista o della famiglia nella sua interezza
    Inoltre l'importo di escussione puo' essere sia parziale che totale, a semplice richiesta scritta senza dover dimostrare alcunche' alla banca quindi il momento in cui il Locatore puo' escuterla non e' legato ne' a importi ne' a giorni di morosita'
    In caso di deposito cauzionale in denaro avvicinandosi il termine della locazione e' brutta abitudine dei Conduttori non pagare piu' gli ultimi canoni sino alla concorrenza del deposito cauzionale che di fatto perde la sua valenza di deterrente dal causare danni durante il rilascio
    Con la fidejussione bancaria difficilmente cio' avvine in quanto se la banca e' costretta a pagare la fidejussione sicuramente fara' segnalazioni negative del Conduttore mettendo in discussione la sua solvibilita' anche in futuro anche presso altre banche
    cordiali saluti Marco ;)
     
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  14. mirkorap

    mirkorap Nuovo Iscritto

    ciao Marco Costa,
    volevo sapere che cosa si intende per "in caso contrario, la fidejussione bancaria verrà escussa ed incamerata dalla Locatrice, salvo il diritto di quest’ultima al ristoro dei maggiori danni"
    Grazie,
    Mirko
     
  15. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    in caso contrario ... ovvere se il Conduttore non assolve a tutti gli obblighi (compreso quello di pagare i canoni) indicati nel contratto di locazione .... allora la ditta Locatrice ha diritto, tramite semplice raccomandata di richiesta, ad escutere (richiedere il pagamento) della garanzia Bancaria (fidejussione) incamerandola tutta o parte in base ai crediti insoluti ... se i crediti o i danni superano l'importo garantito dalla fidejussione ecco che serve la clausola "salvo il diritto di quest'ultima (la Locatrice) al ristoro (rimborso) dei maggiori danni" per poter pretendere le somme che superano la copertura garantita
    Spero di aver chiarito la frase ... altrimenti chiedi piu' nello specifico cosa non ti e' chiaro
    cordiali saluti Marco
     

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