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  1. biogab52

    biogab52 Nuovo Iscritto

    Ho intenzione di redigere un nuovo contratto optando per la cedolare secca. So che per tutta la durata del contratto, anni 4, non potrò variare il canone. Ma al termine del 4° anno ovvero all'inizio del 5° anno (avendo avuto cura di inviare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima) posso aumentare il canone?

    Grazie
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Così come l'hai esposto devi aspettare 8 anni prima di aumentare il canone.
    Io il contratto lo redigerei con il sistema ordinario, cioè che preveda la rivalutazione ISTAT etc.etc.
    Inoltre inserirei una clausola dove si dice che il locatore ( cioè tu), si riserva la facoltà di applicare il sistema della cedolare secca, previa comunicazione al conduttore con raccomandata semplice, fino ad eventuale revoca da comunicare sempre con raccomandata.
    Come vedi puoi gestire il contratto come vuoi.
    Puoi adottare la tassazione ordinaria al primo anno, la cedolare secca al secondo, tornare all'ordinaria il terzo. etc. etc.
    Basta che lo preveda il contratto, che sia chiaro e prova di contestazione.
    Buona giornata.
     
  3. biogab52

    biogab52 Nuovo Iscritto

    Grazie per la pronta risposta.
    In base a quanto scrive, è possibile redigere un contratto con cedolare secca dove come opzione si possono mettere il Nr di anni che si concordano; quindi non è obbligatorio fare un contratto di 4 + 4 oppure mi sbaglio?
    Ancora grazie e buona giornata
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il contratto tipico è sempre di 4+4. La cedolare secca o la tassazione ordinaria riguardano solo l'aspetto fiscale.

    Ripeto:
    Prepari un contratto ordinario con tutte le clausole classiche (Istat, cauzione, preavviso, etc, etc.).
    Poi, in fondo, e come ultimo articolo del contratto scrivi:

    Art. xxxx In deroga a quanto stabilito negli articoli precedenti Il Locatore ed il Locatario concordano di optare per il regime dei Contratti di Locazione ad uso abitativo cosiddetto della Cedolare Secca, a far data dalla decorrenza del presente contratto e fino a comunicazione eventuale da parte del Locatore al Locatario di cambio del regime fiscale.
    Si precisa inoltre che:
    - a)per tutto il periodo di validità di tale opzione il Locatore non potrà chiedere aumenti del canone di locazione a nessun titolo, inclusa la rivalutazione Istat;
    -b) per la scelta dell'opzione cedolare secca, con la sottoscrizione del presente contratto da parte di entrambe le parti, non è necessario che il Locatore invii la lettera raccomandata per la sua attivazione;
    c) la eventuale richiesta di porre termine all'opzione cedolare secca e di passaggio al regime ordinario, dovrà essere comunicata tassativamente dal Locatore al Locatario a mezzo raccomandata semplice almeno 2 mesi prima della scademza dell'annualità contrattuale.

    Vedi se ti può andare bene.
    Naturalmente il termine per la comunicazione può dipendere molto dal mese in cui scade l'annualità del contratto o da leggi fiscali che di volta in volta potrebbero condizionarne la scelta.

    Spero di essere stato utile.
     
  5. biogab52

    biogab52 Nuovo Iscritto

    Tutto molto chiaro, ancora grazie.
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi permetto di intervenire per alcune precisazioni:
    - il punto b) non è necessario, in quanto è già previsto dalla circolare dell'AdE n. 26/E del 1 giugno 2011 che se l'adesione al regime è dichiarata nel contratto, non occorre inviare alcuna raccomandata;
    - il punto c) non è necessario, in quanto la normativa prevede che il recesso dal regime di cedolare secca debba essere comunicato al conduttore entro il termine di pagamento dell'imposta di registro (ovvero entro 30gg dalla scadenza di ciascuna annualità). La comunicazione si ha per avvenuta quando il locatore riceve la raccomandata, dunque non fa testo la data di spedizione!!!

    Infine un'ulteriore precisazione. Se si decide di tornare al regime ordinario, sarà possibile applicare l'aumento istat solo dall'anno successivo e non immediatamente. Anche qui il punto è chiarito nei provvedimenti dell'AdE.

    Saluti
     
  7. biogab52

    biogab52 Nuovo Iscritto

    Grazie per le ulteriori precisazioni.
    Buona giornata
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sul punto b) sono d'accordo che si può anche omettere.
    Sul punto c) ugualmente d'accordo ed infatti avevo specificato che dipendeva dalle scadenze fiscali.
    Idem per la rivalutazione Istat che non può applicarsi prima che sian trascorso un anno dalla scadenza dell'annualità.

    Grazie per il contributo.
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :daccordo:
     
  10. biogab52

    biogab52 Nuovo Iscritto

    Ora ho le idee chiare. Ancora grazie.
     

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