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  1. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Buongiorno,

    se per esigenze lavorative temporanee devo prendere una casa in affitto per qualche mese posso fare un contratto di natura transitoria della durata di 2 mesi + 2 mesi? In tal caso il locatore deve attenersi a dei valori di canone concordato oppure se accetto la sua richiesta si registra un canone libero?

    Ho trovato su internet l' Accordo locale per la città di Milano
    ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998 n. 431 e del D. M. 5 marzo 1999 che si riferisce alla determinazione dei canoni per contratto di natura transitoria, ma vorrei capire se ci sono ' consuetudini' diverse e quali sono i rischi connessi.

    Grazie per le risposte
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    I contratti di natura transitoria possono avere durata da un mese a diciotto mesi e devono obbligatoriamente essere legati ad esigenze temporanee del proprietario o dell'inquilino (come, tipicamente, la mobilita' lavorativa), che siano tra quelle individuate dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e associazioni di inquilini.
    Sui contratti dev'essere chiaramente riportata l'esigenza temporanea che ha determinato la sottoscrizione e devono esservi allegate prove documentali . ( es. contratto di lavoro con scadenza breve , )
     
  3. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Grazie Ennio, la mia domanda tuttavia è volta a capire se necessariamente si debba fare riferimento a delle tabelle per il calcolo del canone oppure se si possa trovare un accordo tra le parti (pertanto il canone sarebbe a tutti gli effettti 'libero').

    Grazie
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    DETERMINAZIONE del CANONE nei CONTRATTI TRANSITORI: a tal fine si distinguono due tipi di Comuni:
    a) Comuni ad alta tensione abitativa (si veda l'elenco approvato con la all. b ), come ad esempio:
    1) le aree metropolitane: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
    2) i Comuni confinanti con le aree metropolitane;
    3) i Comuni capoluogo di provincia;
    b) tutti gli altri Comuni.
    Nei Comuni di cui alla lettera a) le parti definiscono i canoni di locazione dei contratti transitori all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee.
    Gli accordi locali possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento dei predetti valori minimi e massimi, al fine di tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.
    Per i Comuni di cui alla lett. b) non sono invece dettate regole particolari.

    INESISTENZA dell'ACCORDO LOCALE: in tal caso i valori di riferimento sono quelli del canale "assistito".
    VALORI MINIMI e MASSIMI: anche per i contratti transitori tali valori sono espressi in euro/mq utile oppure secondo gli usi locali.
     
    A Marco Costa, sbrugnera walter e il castello piace questo elemento.
  5. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Grazie Ennio: il riferimento che mi dai è quello che ho trovato su internet e che ho già letto.
    Vorrei capire se sia OBBLIGATORIO far riferimento agli accordi locali per la determinazione del canone?
    Grazie ancora
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La risposta la trovi qui, in questo estratto del modulo di contratto locazione transitoria:
    "1) il contratto è stipulato per la durata di ... mesi dal ... al ... allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2, cesserà senza bisogno di disdetta e il locatore nel rispetto di quanto previsto dalla Convenzione Nazionale firmata in data ..., dall'art. ... del decreto del Ministro dei lavori pubblici e finanze, n. ... del ..., dall'art. ... dell'Accordo ... tra ... depositato il ... presso il Comune di ... il ... dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: ... ;
    ....
    7)
    caso a. (per le 11 aree metropolitane, nei comuni con essi confinanti e nei comuni capoluogo di provincia), secondo quanto stabilito dall'accordo di cui al punto 1)
    il canone annuo di locazione è convenuto in euro ..., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero a mezzo ... in n. ... rate eguali anticipate di euro ... ciascuna, scadenti il ... del mese.
    Tale canone è stato determinato dalle parti secondo quanto stabilito dall'art. ... dell'accordo di cui al punto 1, ovvero dall'art. ... del decreto del Ministro dei lavori pubblici e di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 3, della legge n. 431/1998;
    ovvero
    caso b. (per le altre zone)
    il canone annuo di locazione è stabilito in euro ..."

    Vedi qual'è il tuo caso (a oppure b)
     
  7. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Ti ringrazio Jac, ma come si legge dai miei post precedenti, sono a conoscenza dei riferimenti normativi : la mia domanda non è volta a capire in quale caso mi trovi (lo so benissimo!), ma se la 'consuetudine' preveda che sia possibile pattuire un canone libero con un contratto di natura transitoria.

    Grazie a chi mi potrà forninre spunti utili
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Puoi richiedere l'applicazione del valori del canone concordato, se è questo che vuoi sapere, essendo solo il 4 + 4 il contratto che determina il canone "libero." Conseguentemente potrai richiedere la ripetizione delle somme pagate in eccedenza.
     
  9. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    A dire il vero a me interessa l'appartamento e mi interessa anche il prezzo fissato dal locatore, ma al tempo stesso non mi interessa fare una locazione di 4 anni + 4 (perchè già so di andarmene prima). Naturalmente il locatore vuole evitare di incorrere nel rischio che io chieda l'applicazione degli accordi locali per canone concordato, ma fa comodo anche a lui una durata inferiore ai 4 anni.
    Mi sa che non esiste una soluzione...come al solito la legge ostacola le buone intenzioni delle parti (che una volta tanto vorrebbero la stessa cosa)
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Potresti, nell' ambito di un 4+4, produrre una comunicazione di disdetta anticipata a decorrere dal...(con minimo 6 mesi di preavviso su tale data) :daccordo:
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La soluzione esiste in quanto se il canone ti va bene non vedo perchè non puoi raggiungere un accordo, già da ora, con il proprietario per il prolungamento del contratto. Dal momento che il canone va bene anche al proprietario non dovrebbe frapporre alcun problema nel raggiungimento dell'accordo estensivo.
     
  12. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Giusto per capire se ho compreso bene: posso fare un 4+4 con una clausola per cui dopo 1 anno il locatore può chiedere di rientrare in possesso dell'immobile.

    La questione è che a me interessa affittare x 8-10 mesi e al locatore per un max di 12 mesi. Il locatore vuole quindi la certezza che tra 12mesi l'appartamento torni ad essere libero. Allo stesso tempo lui ha fissato una richiesta di canone, che a me va bene, ma giustamente il locatore vuole essere nel pieno rispetto della legge ed evitare possibili contestazioni future e tutto sommato lo capisco, visto quello che si sente in giro!
     
  13. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il locatore questo non lo può fare, viceversa tu , quale conduttore, potrai con uno scritto, firmato dal locatore per ricevuta ed accordo, dare una disdetta anticipata del contratto 4+4. :daccordo:
     
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  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    solo il locatario può chiedere la risoluzione anticipata di un contratto d'affitto, per gravi motivi, se anticipatamente siete d'accordo non vedo il problema, fai un 4+4 d'accordo con il locatore quando vai via fate la risoluzione e siete a posto ciao adimecasa:daccordo:
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se io fossi il proprietario interromperei le trattative, perché il contratto sarebbe per me rischioso nei confronti del fisco, dell'inquilino e forse anche del condominio: non vorrei essere la parte debole.
     
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  16. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    jac hai colto in pieno la problematica: il proprietario teme appunto di correre dei rischi, ma al contempo a me vanno bene le sue condizioni. Purtroppo mi sembra di capire che non esista un contratto che lasci alle parti la libertà di decidere durata e canone. confermi?

    grazie!
     
  17. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A me sembra che ci si stia fasciando la testa prima di essersela rotta.
    Se c'è tutta questa discussione, ne deduco che la locazione è in uno dei comuni ad alta intesità abitativa, altrimenti non avrebbe senso.
    Quello che non ho capito è se qualcuno si sia premurato di verificare se il canone che avete concordato è dentro o fuori i parametri previsti per la zona in cui ricade l'immobile per i contratti transitori. Anche perché, se è dentro, di che cosa stiamo discutendo?
     
  18. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sull'importo del canone non ci sono problemi per il 4+4 né per il transitorio caso b. Sul 3+2 e sul transitorio caso a non ci sono problemi solo se il canone è inferiore od uguale a quello convenuto (calcolato). Sulle durate invece c'è da scegliere tra:
    4+4,
    3+2,
    transitorio min 1 mese, max 18 mesi motivato lato conduttore o lato locatore.
     
  19. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Esatto, la locazione è in capoluogo di provincia e superiore al canone convenuto (almeno in base ai dati reperiti via internet che fanno riferimento però alla locazione agevolata...quindi canoni molto molto bassi, che hanno sostituito l'equo canone).

    Le associazioni di proprietari ed inquilini non forniscono indicazioni utili per il calcolo del canone sulla base degli accordi; su internet si trova poco o niente.
     
  20. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ti tesseri presso una qualunque di quelle che hanno siglato l'accordo territoriale ti fanno il conteggio esatto. Le indicazioni non te le danno perché il conteggio in genere non è semplicissimo da fare.
     

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