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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto . Ecco in breve come si evolve la procedura.

    1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale

    2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .

    3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.

    4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .

    5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .

    6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.

    7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.

    8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento

    9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.

    10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .


    11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
    Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
    Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.
     
  2. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao Ennio,
    come si inserisce in questa procedura la "mediazione obbligatoria" di cui si parla sul Sole24ore del 21/03/2011 citando l'art. 5 comma 1 del Dlgs 28/2010 ? ?

    cordiali saluti Marco ;)
    purtroppo mi pare che le possibilita' di rientrare in possesso dell'immobile e dei canoni scaduti, in mancanza di riscossione dei canoni si faccia sempre piu' lunga e complessa rendendo di fatto i proprietari immobiliari la vera parte piu' debole di ogni contratto di locazione
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si inserisce rendendo possibile per il conduttore moroso ottenere un'ulteriore moratoria di 6 mesi...
    Hai colto nel segno, Marco!
     
  4. Franca68

    Franca68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La mediazione comporta che se le parti non si mettono d'accordo nonostante il tentativo di conciliazione perchè ognuno rimane sulle sue motivazioni, si procede comunque alla causa in Tribunale per lo sfratto, solo che il giudice ha più materia da studiare perchè sa già cosa hanno "pensato e dichiarato" le parti nel momento della conciliazione, ma di fatto i tempi si allungano del tempo che serve per la mediazione o tentativo di conciliazione.
    Saluti a tutti
     
  5. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    vorrei fare un appunto sul punto 11.
    Per esperienza diretta abbiamo smesso di dichiarare gli affitti nel momento in cui è arrivata la convalida dello sfratto, non in quello (avvenuto ben 14 mesi dopo!) dell'effettiva esecuzione dell'immobile con ufficiale giudiziario
     
  6. missy

    missy Nuovo Iscritto

    posso delegare un avvocato a presentarsi al mio posto in tribunale?x chiedere il termine di grazia visto che ho un udienza x sfratto e sono disoccupata?grazie
     
  7. rarenovi

    rarenovi Nuovo Iscritto

    Ma scusate, quanto costa al proprietario la causa?
     
  8. Franca68

    Franca68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    quale causa? la conciliazione o lo sfratto?
    dipende da come va la situazione, se ci sono molti rinvii, comunque circa 1.500 euro. per la conciliazione c'è un tariffario, ma non so bene, non ho ancora approfondito la cosa.:basito:
     
  9. CICCIFRISCHI

    CICCIFRISCHI Nuovo Iscritto

    sei sicuro

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    lo sfratto quanto costa?
     
  10. Franca68

    Franca68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    dipende, può partire da 1.500 euro e se poi la cosa diventa lunga e l'avvocato deve presenziare a più udienze o deve presenziare al momento dello sfratto esecutivo le spese aumentano perchè dovrai pagare la trasferta e altri onorari. dipende da quanto dura lo sfratto, non è possibile avere un costo esatto a priori.
     
  11. leandro

    leandro Nuovo Iscritto

    Possibile che per affittare sia così semplicistico mentre per rientrare in possesso dell'immobile bisogna sempre rivolgersi ad un legale?
    Non esiste una maniera altrettanto semplicistica di liberare l'appartamento magari per finita locazione? senza l'ausilio dell'avvocato ?
    Se esiste questa possibilità potete voi cortesemente descriverla in maniera semplice e costruttiva.
    Grazie per l'eventuale interessamento che penso possa interessare altre persone che magari debbano affittare o liberare il loro immobile.
     
  12. AVV GIORDANO MONICA

    AVV GIORDANO MONICA Nuovo Iscritto

    Leandro, l'unico modo per non rivolgersi a un avvocato per ottenere il rilascio dell'immobile è trovare un accordo con l'inquilino...
     
  13. Franca68

    Franca68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    concordo appieno :daccordo:
     
  14. stefi2011

    stefi2011 Nuovo Iscritto

    chiedo scusa ma...la mediazione non è condizione di procedibilità nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto..non è obbligatoria.
    poi per far uscire l'inquilino che non vuole è obbligatorio che l'ufficiale giudiziario intervenga e costui lo fa solo dietro titolo giudiziale valido, ottenuto proprio con la convalida...ecco che gioco forza c'è l'avvocato, e nei giudizi in tribunale come in questo caso è obbligatorio per la parte l'assistenza del procuratore.
    il conduttore moroso nella prima udienza per richiedere il termine di grazia può tuttavia andare lui da solo avanti il giudice e chiederlo, e può ottenre max 90 gg di dilazione.
     
  15. rarenovi

    rarenovi Nuovo Iscritto

    e se l'inquilino non ritira mai le raccomandate e la notifica, quindi non si presenta davanti al giudice?
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La raccomandata, per giurisprudenza consolidata, si ha per ricevuta nel momento in cui il postino lascia l'avviso nella buca delle lettere.
     
  17. onda64

    onda64 Nuovo Iscritto

    In merito al punto 3: "L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'." E se ipoteticamente l'inquilino assolve il suo debito e dopo qualche tempo cessa nuovamente di pagare l'affitto?? :triste:
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si ricomincia la trafila. la legge consente di ripianare fino a 3 insolvenze (mi sembra di ricordare che possano avvenire nell'arco di due anni, ma devo verificare). Dalla quarta puoi agire per lo sfratto.
     
  19. elisabetta 71

    elisabetta 71 Nuovo Iscritto

    domanda.....dopo quanti mesi di affitto non pagato si puo richiedere lo sfratto? è un affitto di un negozio!
     
  20. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti). La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
    Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
    SUNIA Salerno, legge 392/78
    :daccordo:
     

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