Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto . Ecco in breve come si evolve la procedura.

1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale

2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .

3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.

4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .

5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .

6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.

7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.

8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento

9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.

10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .


11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.
 

Marco Costa

Membro dello Staff
ciao Ennio,
come si inserisce in questa procedura la "mediazione obbligatoria" di cui si parla sul Sole24ore del 21/03/2011 citando l'art. 5 comma 1 del Dlgs 28/2010 ? ?

cordiali saluti Marco ;)
purtroppo mi pare che le possibilita' di rientrare in possesso dell'immobile e dei canoni scaduti, in mancanza di riscossione dei canoni si faccia sempre piu' lunga e complessa rendendo di fatto i proprietari immobiliari la vera parte piu' debole di ogni contratto di locazione
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
Marco Costa;45639 ha scritto:
ciao Ennio,
come si inserisce in questa procedura la "mediazione obbligatoria" di cui si parla sul Sole24ore del 21/03/2011 citando l'art. 5 comma 1 del Dlgs 28/2010 ? ?

cordiali saluti Marco ;)
purtroppo mi pare che le possibilita' di rientrare in possesso dell'immobile e dei canoni scaduti, in mancanza di riscossione dei canoni si faccia sempre piu' lunga e complessa rendendo di fatto i proprietari immobiliari la vera parte piu' debole di ogni contratto di locazione

Si inserisce rendendo possibile per il conduttore moroso ottenere un'ulteriore moratoria di 6 mesi...
Hai colto nel segno, Marco!
 

Franca68

Membro Attivo
Proprietario Casa
La mediazione comporta che se le parti non si mettono d'accordo nonostante il tentativo di conciliazione perchè ognuno rimane sulle sue motivazioni, si procede comunque alla causa in Tribunale per lo sfratto, solo che il giudice ha più materia da studiare perchè sa già cosa hanno "pensato e dichiarato" le parti nel momento della conciliazione, ma di fatto i tempi si allungano del tempo che serve per la mediazione o tentativo di conciliazione.
Saluti a tutti
 

teofilatto

Membro Attivo
Professionista
vorrei fare un appunto sul punto 11.
Per esperienza diretta abbiamo smesso di dichiarare gli affitti nel momento in cui è arrivata la convalida dello sfratto, non in quello (avvenuto ben 14 mesi dopo!) dell'effettiva esecuzione dell'immobile con ufficiale giudiziario
 

missy

Nuovo Iscritto
posso delegare un avvocato a presentarsi al mio posto in tribunale?x chiedere il termine di grazia visto che ho un udienza x sfratto e sono disoccupata?grazie
 

Franca68

Membro Attivo
Proprietario Casa
quale causa? la conciliazione o lo sfratto?
dipende da come va la situazione, se ci sono molti rinvii, comunque circa 1.500 euro. per la conciliazione c'è un tariffario, ma non so bene, non ho ancora approfondito la cosa.:basito:
 

Franca68

Membro Attivo
Proprietario Casa
CICCIFRISCHI;54052 ha scritto:
lo sfratto quanto costa?

dipende, può partire da 1.500 euro e se poi la cosa diventa lunga e l'avvocato deve presenziare a più udienze o deve presenziare al momento dello sfratto esecutivo le spese aumentano perchè dovrai pagare la trasferta e altri onorari. dipende da quanto dura lo sfratto, non è possibile avere un costo esatto a priori.
 

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