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Gagarin

Membro Attivo
#1
Alla scadenza del secondo periodo di 4 anni (proroga automatica) di un contratto c.d. libero, il locatore o il conduttore possono non fare nulla (e il contratto si proroga automaticamente di 4 anni in 4 anni), oppure possono dare disdetta (se la da il conduttore significa che lascerà l'immobile; se la da il locatore significa o che l'immobile dovrà essere liberato o che proporrà un nuovo contratto a condizioni variate e, in quest'ultimo caso si tratterà non più di una proroga ma di un rinnovo).

Mi chiedevo se fosse possibile, per il locatore, sempre alla scadenza dell'ottavo anno e d'accordo col conduttore, proporre una proroga (
quindi, mantenendo le stesse condizioni contrattuali economiche e normative) inferiore ai 4 anni: teoricamente sarebbe possibile farlo perché il mod. RLI "non si oppone", ma legalmente e fiscalmente è possibile?
 

uva

Membro Senior
#2
Alla scadenza dell' ottavo anno non è possibile un accordo tra le parti allo scopo di rinnovare quel contratto per un periodo inferiore a 4 anni. Perché sarebbe in contrasto con l'art. 2 l. 431/1998, che prevede rinnovi quadriennali.

Se il locatore e il conduttore intendono entrambi mantenere lo stesso contratto alle stesse condizioni ma per un periodo più breve, nulla impedisce al conduttore di disdettarlo prima della scadenza del terzo quadriennio.
Basta che il locatore accetti la disdetta, anche in mancanza dei "gravi motivi" previsti dalla legge e rinunciando al preavviso di 6 mesi.
 

Gagarin

Membro Attivo
#3
sarebbe in contrasto con l'art. 2 l. 431/1998, che prevede rinnovi quadriennali
Grazie per la partecipazione, uva.
Il mio forum nasce proprio da una possibile interpretazione dell'articolo 2, comma 1, che, come al solito, non è proprio chiaro ed esaustivo e, come tale, si presta ad interpretazione.
L'articolo 2 citato, al comma 1, prevede proroghe quadriennali automatiche solo in assenza di comunicazioni da parte di conduttore e/o locatore (
proroga tacita); mentre, in caso di comunicazione e/o di proposta di rinnovo dice testualmente che "ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni" e non altro, non parla, in particolare, della durata del rinnovo non automatico: tra le "nuove condizioni" citate perchè non si può mettere che il contratto viene prorogato, per esempio, di altri 2 anni? Non è scritto da nessuna parte che, dopo aver ottemperato alla proroga d'ufficio, non si possa attuare una proroga di durata minore di 4 anni.
 

uva

Membro Senior
#4
una possibile interpretazione dell'articolo 2, comma 1,
La tua interpretazione è interessante, ma temo non sia corretta.

Perché il c. 1, art. 2 inizia così:
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,

A me pare evidente che qualsiasi rinnovo deve avere la durata di quattro anni.
Soprattutto perché la durata della locazione "libera" non può essere inferiore a quattro anni, indipendentemente dal fatto che ci si trovi nel secondo, terzo, ecc rinnovo.
Lo schema è: 4 anni +4+4 + 4...

Pensando ai rinnovi dei contratti concordati 3 + 2, lo schema è: 3 anni + 2 + 3 + 3 + 3...
Quindi il primo rinnovo è biennale perché così stabilisce la legge; mentre il secondo, terzo, ecc rinnovo sono di 3 anni.


Comunque l'argomento è interessante, aspettiamo altri pareri!
 

Gagarin

Membro Attivo
#5
La tua interpretazione è interessante
Mi fa piacere che anche tu concordi sul fatto che l'articolo di legge non è di chiara, facile e diretta interpretazione: io faccio un contratto non inferiore ai 4 anni, lo rinnovo per altri 4 e, a questo punto, ho ottemperato completamente alla disposizione legislativa e posso prorogarlo a condizioni invariate (non rinnovarlo) per il tempo che voglio.
Per i contratti concordati potrebbe essere diverso (
anche se il testo legislativo del comma 5 è identico al comma 2), perchè subentrano obbligatoriamente le bollinature da parte di associazioni riconosciute, che potrebbero stabilire criteri particolari: in ogni caso i rinnovi taciti dei contratti concordati sono 3+2+2+2+...
Comunque l'argomento è interessante, aspettiamo altri pareri!
Sì, aspettiamo altri pareri.
 

uva

Membro Senior
#6
i rinnovi taciti dei contratti concordati sono 3+2+2+2+...
Questo è sbagliato.
I rinnovi dei contratti concordati sono: 3 + 2 + 3 + 3 + 3 ..

L'argomento è già stato trattato più volte su questo Forum, in discussioni tipo questa:
Contratto di locazione 3+2 > Dubbi sulla seconda proroga

Nel mio post n. # 3 della discussione che ho linkato, puoi vedere l'allegato di una sentenza del tribunale di Torino in merito, che conferma lo schema 3 + 2 + 3 + 3 + 3...
 

uva

Membro Senior
#8
il problema in discussione che mi interessa non è questo.
Sì, certo, volevo solamente fare un'analogia tra i contratti liberi e quelli concordati.

Io ne deduco che il primo rinnovo è stabilito in modo chiaro dalla legge: 4 anni per i contratti liberi e 2 anni per i contratti concordati.

I rinnovi successivi hanno la durata uguale a quella dell'iniziale periodo di locazione:
4 anni per i contratti liberi 4 + 4,
3 anni per i concordati 3+2,
4 anni per i concordati 4 + 2,
5 anni per i concordati 5 + 2,
6 anni per i concordati 6 + 2.

La differenza è che nei contratti liberi si può negoziare e stabilire il canone liberamente tra le parti, in quelli concordati non si può.

Questa è anche un'interpretazione abbastanza recente (l'avevo chiesta circa un anno fa) dell'Agenzia delle Entrate di Torino.
 

uva

Membro Senior
#11
fare la risoluzione del contratto con i relativi 67€.
L'imposta di risoluzione di 67 euro non è dovuta se il locatore ha optato per la cedolare secca.

Ma l'argomento di cui stiamo parlando è un altro: al termine dell'ottavo anno (di un contratto 4 + 4) il locatore può decidere, d'accordo col conduttore, un ulteriore rinnovo di durata inferiore a 4 anni?
Secondo me no.

Qual è la tua opinione in proposito @moralista ?
 
#12
Cassazione, 1 febbraio 2016, n. 1881: “ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio – come nel caso di specie – il contratto è rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, ma tale previsione legislativa non può che intendersi nel senso di un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà della legge ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore.
La disposizione, infatti, riguarda solo il primo rinnovo dopo la modifica legislativa; per cui, permanendo il silenzio del locatore fino alla seconda scadenza, il rinnovo tacito può avere luogo per soli altri quattro anni e non per altri quattro più quattro
”.

Temo che il concetto di proroga non esista. O lasciavate morire questo contratto e ne aprivate uno transitorio (se c'erano le motivazioni documentate) o ormai cadete nel rinnovo automatico dei 4 anni.
 

uva

Membro Senior
#15
ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio
Da quanto ho capito, il quesito posto da @Gagarin è diverso.
Provo a riassumerlo.

Alla scadenza dell'ottavo anno di un contratto 4 + 4 il locatore scrive al conduttore (osservando il preavviso di 6 mesi) che gli propone una proroga a nuove condizioni.

Quindi, come previsto dall'art. 2, c. 1 della l. 431/1998, il locatore "attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni".

La domanda è: in cosa consistono queste "nuove condizioni"?
Le parti (locatore e conduttore) possono accordarsi solo per un aumento del canone, oppure anche per un rinnovo di durata inferiore ai 4 anni?

Secondo me, come ho spiegato nei miei post precedenti n. # 4 e 8, il secondo rinnovo ed i successivi devono essere quadriennali, ossia di uguale durata al primo periodo di locazione (cioè al primo quadriennio).

La stessa cosa vale per i contratti concordati 3 + 2: primo rinnovo di 2 anni (perché così stabilito dalla legge), secondo rinnovo e successivi di 3 anni.
 
#16
Da quanto ho capito, il quesito posto da @Gagarin è diverso
Probabilmente sì. Avevo capito che ormai fossero allo scadere degli 8 anni.

Per il resto la penso come te: col preavviso dei 6 mesi le possibiltà offerte dalla legge sono solo o di chiudere il contratto o di rinnovarlo, non di prorogarlo. Penso che il rinnovo debba stare entro la normativa che non prevede nulla della durata di due anni (se non per la prima proroga di un 3+2).
 

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tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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