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  1. anna1975

    anna1975 Nuovo Iscritto

    Salve a tutti,
    sono il proprietario di un negozio ed ho fatto un contratto di locazione non abitativa ad € 400,00 mensili
    inziato nel 01/05/2002 fino al 31/05/2008.
    I rinnovi ISTAT sono stati fatti annualmente (ora l'affitto è di € 475,00 al mese) e alla scadenza dei primi 6 anni ho tacitamente rinnovato il contratto con seconda scadenza al 01/05/2014.

    Ora, cosa mi conviene fare per ricavarne di più dal negozio? Solo di IMU e IRPEF pago un accidente!!!
    1) Mi conviene sfrattarli per morosità dato che pagano sempre ogni 2/3 mesi (sul contratto è previsto mensilmente) così nn gli devo le 18 mensilità?
    2) Rinnovare il contratto aumentandolo, ma di quanto? (la società che conduce il negozio stà comunque pensando se è il caso di rimanere nel negozio no dato che il loro tipo di lavoro è cambiando)
    3) l’ingiustizia di pagare le 18 mensilità, come si puo’ evitare dato che è un laboratorio aperto al publico ma che in realtà utilizzano come magazzino/deposito? la visura catastale è Cat C1 con FRAZ . DA PARTE NEGOZ . A UFFICIO
    Grazie mille di tutto l'aiuto e consiglio che mi potete dare!!!
    Anna
     
  2. Giancarlo Tesei

    Giancarlo Tesei Nuovo Iscritto

    Rien à faire.
    Niente da fare, tieni tutto così fino al 2014 e non dimenticare di risolvere il contratto nei termini.
    Giancarlo
     
  3. Se se ne vanno loro non devi le 18 mensilità, se dai disdetta tu, sì!
     
  4. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il contratto si è rinnovato tacitamente di altri sei anni, e quindi non puoi fare nulla sul canone, che verra comunque aggiornato degli aumenti ISTAT. Nell'Aprile 2013, quindi almeno 12 mesi prima della nuova scadenza, dovrai inviare una raccomandata A/R al conduttore, nella quale gli dovrai comunicare di non voler rinnovare lo stesso. Per la valutazione delle 18 mensilità, fa fede quanto scritto nel contratto, e non quello che eventualmente è stata una trasformazione dell'attività svolta. L'immobile locato, come da te detto è comunque un C/1, negozi o botteghe, catastalmente parlando.
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) Per aver ritardato due mesi il pagamento dell'affitto nessun giudice ti concederà mai lo sfratto per morosità. Anche con la procedura di sfratto in corso, se l'inquilino salda il debito il giudice gli consente di rimanere nei locali.
    2) Se riesci a rinegoziare il canone con loro, facendogli balenare l'ipotesi di ripartire con un nuovo contratto di 6 + 6 anni da ora in sostituzione di quello in essere, buon per te. Ma non credo che un inquilino che già non paga puntualmente si presti a fare un nuovo contratto con un canone maggiore.
    3) Nell'ipotesi che alla scadenza del 2014, ovvero che entro l'aprile 2013, tu gli invii una raccomandata a.r. contenente il tuo diniego alla proroga del contratto, il 1/5/2014 dovrai corrispondere all'inquilino l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità del canone in corso a quella data. Non vi è modo di evitarlo se nel contratto è scritto che la locazione si riferisce a un negozio. Uno può anche considerarla un'ingiustizia, però è una legge dello Stato (la 392/78) che era ben conosciuta all'epoca della stipula del contratto, per cui si doveva tenerne debito conto.
    L'unica maniera per evitare di pagare l'indennità è far sì che se na vada l'inquilino di sua volontà, inviandoti una raccomandata di recesso con preavviso di 6 mesi.
     
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  6. anna1975

    anna1975 Nuovo Iscritto

    Grazie mille veramente!!! quindi l'unica fortuna è quella che decidono loro di andare via? in questo caso, devo sempre inviare una AR di conclusione del contratto o no? se mi dicono che vogliono rimanere, quanto lo posso aumentare? ora pagano euro 470 ma sul contratto nel 2002 era 400.
    grazie
    anna
     
  7. Giancarlo Tesei

    Giancarlo Tesei Nuovo Iscritto

    Mandagli la raccomandata per il non rinnovo del contratto alla scadenza e poi ne riparlate.
    Giancarlo
     
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  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se decidono loro di andar via devono essere loro ad inviarti una raccomandata a.r. di disdetta anticipata opure di disdetta di rinnovo alla fine della locazione. Questo è un documento importante che ti serve per evitare di pagar loro le 18 mensilità di indennità di avviamento. Tu non sei obbligata a confermare, per cui non devi far nulla e aspettare solo che lascino il locale alla data che ti hanno indicato. A quel punto dovrai presentare all'Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni, un mod. 69 con indicata la causale di risoluzione anticipata del contratto e gli estremi di registrazione del contratto stesso, oltre ai dati catastali dell'immobile.
    Se invece decidi di rinegoziare il canone di affitto in aumento, al di fuori dagli aumenti ISTAT che ti sono consentiti (il 75% della variazione ISTAT dell'indice F.O.I. ogni 2 anni) dovrai mettere per iscritto con loro che di comune accordo cessate anticipatamente il contratto in essere e ne stipulate uno nuovo. Con il contratto in essere non puoi infatti applicare aumenti oltre a quello consentito dalla legge 392/78.
    Sull'importo non so aiutarti, dipende dalla città, dalla zona, dalla posizione del negozio, dalle dimensioni, dal numero di vetrine, dal passaggio ecc... il mercato dei canoni commerciali è variabile. Magari informati presso alcuni negozianti vicini riguardo ai canoni che pagano per poter chiedere una cifra simile.
     
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  9. anna1975

    anna1975 Nuovo Iscritto

    Salve,
    oggi ho parlato con loro e sembrano interessati ad andare via! però mi hanno chiesto di scrivergli una raccomandata AR dove specifico che il contratto non sarà rinnova.
    E' giusto che io faccia così? poi non gli devo saldare le 18 mensilità di indennità di avviamento? Eventualmente non mi conviene inviare una raccomandata AR conl'aumento dell'affitto e vedere loro cosa mi rispondono?
    Non vorrei che scrivendo io per prima, gli dò l'onere di ricevere l'indennità, ma in realtà sono loro che non sono più interessati!
    Grazie mille
    Anna
     
  10. anna1975

    anna1975 Nuovo Iscritto

    Salve,
    oggi ho parlato con gli inquilini e sembrano interessati ad andare via alla scadenza del contratto, quindi nel 05/2014 dato che il loro tipo di lavoro sta cambiando, anzi, eventualmente troveranno un altro negozio allo stesso prezzo se gli dovesse servire.
    Però mi hanno chiesto di scrivergli una raccomandata AR dove specifico che il contratto non sarà rinnovato.
    E' giusto che io faccia così? poi non gli devo saldare le 18 mensilità di indennità di avviamento?
    Eventualmente non mi conviene inviare una raccomandata AR con l'aumento dell'affitto previsto dalla legge e vedere loro cosa mi rispondono?
    Non vorrei che scrivendo io per prima, gli dò l'onere di ricevere l'indennità, ma in realtà sono loro che non sono più interessati!
    Quanto ammonterebbe il nuovo canone se dovessere decidere di rimanere? ora pagano € 480,00 , nel 2014?
    Grazie mille
    Anna
     
  11. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Meglio di no. Se già pensano di andarsene potrebbero cogliere la palla al balzo e invece di dare loro i sei mesi di preavviso possono richiedere l'indennità di avviamento (le 18 mensilità).

    Fanno i furbi. Non mandare nessuna lettera del genere o le 18 mensilità sono assicurate.
     
  12. Concordo in pieno!:applauso:
     
  13. anna1975

    anna1975 Nuovo Iscritto

    Grazie :)
    Ma per capire bene!
    Le regole dicono che io (proprietaria) dovrei dare la comunicazione 12 mesi prima della scadenza sia per concludere il contratto e sia per aumentare l'affitto , mentre loro (inquilini) solo 6 mesi prima x il preavviso di chiusura contratto.
    E se poi non mi inviano nulla? si rinnova automaticamente il contratto 6+6 alle stesse condizioni?! Eventualmente se rimangono di che % posso aumentare l'affitto?
    Insomma, il coltello dalla parte del manico lo hanno sempre loro?
    Grazie ancora
    Anna
     
  14. Si rinnoverà per altri 6 anni alle medesime condizioni più gli aumenti istat al 75%.
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non mandare assolutamente la disdetta tu !!! Se lo fai loro hanno diritto alle 18 mensilità di indennità.
    Se hanno intenzione di andarsene, come ti ho già detto fatti mandare da loro la disdetta. Solo così sarai al sicuro e non potranno mai chiederti l'indennità.
    Se non lo faranno potrai solo applicare loro gli aumenti ISTAT, ma è sempre meglio prendere di meno che dover pagare un anno e mezzo di canoni di affitto !!!
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Facendo due rapidi calcoli il canone iniziale di 400 Euro a maggio 2012 dovrebbe essere, in base agli aumenti ISTAT applicabili (al 75%), di Euro 467,91.

    € 407,20 = € 400,00 + (75% di 2,40%) - maggio - 2003
    € 413,61 = € 407,20 + (75% di 2,10%) - maggio - 2004
    € 418,88 = € 413,61 + (75% di 1,70%) - maggio - 2005
    € 425,79 = € 418,88 + (75% di 2,20%) - maggio - 2006
    € 430,26 = € 425,79 + (75% di 1,40%) - maggio - 2007
    € 441,55 = € 430,26 + (75% di 3,50%) - maggio - 2008
    € 443,87 = € 441,55 + (75% di 0,70%) - maggio - 2009
    € 448,86 = € 443,87 + (75% di 1,50%) - maggio - 2010
    € 457,61 = € 448,86 + (75% di 2,60%) - maggio - 2011
    € 467,91 = € 457,61 + (75% di 3,00%) - maggio - 2012
     
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  17. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'affitto sarà anche basso ma bisogna tenere presente che 467,91 euro per 18 mensilità ammontano a 8.422 euro e spiccioli, da pagare subito al momento in cui sgombrano il negozio e ti consegnano le chiavi. Poi bisogna vedere com'è il mercato degli affitti nella zona. Se non affitti subito sono altri soldi che non incassi e se il canone di mercato non è molto più alto dell'affitto che attualmente percepisci mi sembra economicamente più conveniente lasciare le cose come stanno. Se poi loro vanno via di loro volontà perlomeno risparmi gli ottomila euro e rotti dell'indennità di avviamento e puoi cercare un inquilino affidabile e che paghi il canone di mercato.
     
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  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Trovo questa considerazione molto sensata e condivido a pieno :ok:
     

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