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  1. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Mi propongono una locazione temporanea di un locale per 8 mesi uso discoteca
    Pagamento anticipato per tutti gli 8 mesi
    Ma comunque debbo redigere un contratto di locazione ai sensi della 392/78
    Se ricordo bene è fondamentale la temporaneità dell'attività svolta nei locali,altrimenti il contratto si trasforma in un 6+6.


    Comunque la società locatrice deve presentare una SCIA(c'è somministrazione di alimenti e bevande)ed il Comune deve rilasciare(dopo 2 mesi circa in genere)la Licenza di somministrazione.
    Perchè esiste la licenza di somministrazione temporanea?

    A me sembra che c'è il rischio che il temporaneo si trasformi in un 6+6

    Anche se fosse,allo scadere del temporaneo,se non riconsegnano subito le chiavi va fatto uno sfratto per rilascio locali.....

    Domanda:
    -si può far firmare subito,alla consegna delle chiavi, il verbale di rilascio locale alla data x,concordata tra le parti,ovvero 15 giorni dopo la scadenza naturale del contratto temporaneo?
    Cosicchè il proprietario alla data x entra nei suoi locali e ne riprende il pieno posesso,senza intimare alcunchè ed evitare il passaggio giudiziario?

    Grazie
     
  2. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sembra una procedura non regolare, e forse anche inutile.

    Ipotizzando che il conduttore accetti di firmare subito un verbale di rilascio postdatato alla scadenza del contratto, se poi in quella data non rilascia i locali e non ti restituisce le chiavi tu cosa fai?
    Forse hai intenzione di tenere una copia delle chiavi per accedere e rientrare comunque in possesso dell'immobile? Se anche fosse, probabilmente troveresti dei beni (arredi della discoteca, merci varie) di proprietà del conduttore, di cui non potresti disporre a tuo piacimento.

    A me pare che se a fine locazione il conduttore non rilascia spontaneamente i locali locati (per uso commerciale o abitativo) il locatore non ha alcun modo legalmente valido per rientrarne in possesso evitando il "passaggio giudiziario".
     
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Basterebbe farsi rilasciare una fideiussione bancaria che dia diritto al locatore, in mancanza della restituzione dell'immobile alla scadenza del contratto transitorio, di escuterla a prima richiesta entro 30 giorni da tale scadenza. Come valore della fideiussione io chiederei minimo 6 mesi.
    Siamo o non siamo in una economia di libero mercato ?
    nel corso della durata del contratto i due contraenti, visto l'andamento del rapporto, potranno decidere se continuare con la locazione o interrompere come stabilito originariamente.
     
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  4. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Grazie Uva
    E' un'escamotage.
    Si scrive nel verbale che se entro data x non avra lasciato il locale libero di oggetti e cose di proprietà del conduttore le stesse diverranno di properietà del locatore che potrà farne quello che vuole.
    In realtà è un modo per rientrare in possesso dei locali(si va col fabbro e si cambia la chiave)in data x alle ore y,indicate nel verbale.
    E addio passaggio giudiziario e ufficiali giudiziari.
    Poi l'ex conduttore è ovvio che il locatore lo fa entrare,in sua presenza,per portarsi via gli arredi e oggettistica varia.
    Il locatore che ci fa?E' suo preminente interesse avere il locale sgombero e riaffittarlo subito.
    Scrivere una simile scrittura privata alla consegna delle chiavi ,al momento della locazione temporanea,controfirmata da testimoni,certo significa avere poca fiducia del conduttore.

    Più che del conduttore dell'inutile tempo perso che deriva da uno sfratto per finita locazione e dell'accesso con ufficiali giudiziari.Che poi sti costi chi li paga?

    Ed il danno per ritardata restituzione chi lo paga?

    Sicuramente il conduttore sarà la solita srl(scatola vuota)sulla quale è inutile fare decreti ingiuntivi esecutivi.

    E poi se non è chiara oltre ogni ragionevole dubbio,la temporaneità della locazione,il conduttore s'oppone allo sfratto per finita locazione,il giudice gli dà ragione e trasforma il temporaneo in un 6+6

    Mi direte,ma se non paga comunque il canone è sfratto per morosità,si ma intanto fino a fine giudizio il conduttore occupa il locale a titolo gratuito perchè il contratto temporaneo è scaduto

    Ho dimenticato qualcosa?

    Grazie
     
  5. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Grazie

    Ho scritto che il pagamento è anticipato per tutta la durata del contratto temporaneo.

    Però e'mio interesse accedere al locale,e prenderne il pieno possesso,vuoto o meno ,alla data x,ovvero 15 giorni dopo la naturale scadenza del contratto temporaneo.

    Io penso che oltre alla poco ortodossa,scrittura privata che qui ho proposto,controfirmata da testimoni,e perchè no ,anche da un legale,altro non ci sia.

    Altre idee?

    Grazie
     
  6. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, ma mi pare poco probabile che il conduttore sia disposto a:
    1) pagare anticipatamente tutte le 8 mensilità del canone (come richiesto da @key)
    2) presentare una fideiussione per altri 6 mesi.
    Il tutto relativamente ad un contratto di locazione, per esigenze temporanee, di solo 8 mesi.
     
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  7. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    No,nessuno fideiussione.
    C'è accordo solo di pagamento anticipato.
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Hai ragionne @uva. Pensavo che il locatario avesse già accettato le il pagamento anticipato.
     
  9. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora non è un verbale di rilascio postdatato alla fine del contratto di locazione e firmato dalle parti (come avevo inteso dal primo post).

    E' una scrittura privata redatta e firmata contestualmente alla stipula del contratto, con la quale il locatore si arroga il diritto di impossessarsi dei beni del conduttore se quest'ultimo non rilascia i locali entro x giorni dalla scadenza della locazione.
    Secondo me è veramente "poco ortodossa" e forse illegale.
    Potrebbe essere una specie di clausola vessatoria, di cui abbiamo parlato in questi giorni:
    Contratti di locazione e clausole vessatorie
     
  10. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Allora è un vero e proprio "patto leonino" , tutti i benefici ad una parte e i rischi all'altra.
     
  11. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Purtroppo NON esiste un vero contratto temporaneo.La natura dell'attività svolta nei locali DEVE essere temporanea.Che so,una mostra ,un'esposizione,ma una discoteca con somministrazione all'interno di locali commerciali,quindi con licenza di somministrazione e relativa SCIA ,NON è un'attività intrinsecamente temporanea.
    Non è una discoteca all'aperto.
    Od il contratto di locazione dovrebbe essere legato appunto ad una Licenza Comunale stagionale.
    Il conduttore si dovrebbe prima far rilasciare una Licenza di somministrazione stagionale e poi prendere i locali in affitto e fare la SCIA con il Geometra.

    Si è una clausola vessatoria,ma è esterna al contratto,ed al conduttore NON viene rilasciata copia.
    O così o...pomì.

    Non so se è illegale.
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Più che illegale mi pare indefinibile come tempistica e molto aleatoria come attività e raggiungimento degli obiettivi. In definitiva: rischiosa per entrambi i contraenti.
    fate come hanno fatto i giapponesi dopo la guerra, ed i cinesi dopo il fallimento dell'illusoria "guerra dei passeri":
    - copiare, copiare, copiare da chi ha già avuto un'esperienza positiva.
     
    Ultima modifica: 23 Settembre 2018
  13. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Grazie
    Non saprei da chi copiare.
    Mai fatto un contratto temporaneo.
    E' per natura scivoloso in un C1.
    Il verbale di rilascio firmato e timbrato dal legale rappresentante pro tempore è tombale.
    Il conduttore furbetto potrebbe nominare un altro legale rappresentante in vista scadenza contratto,rendendo nulla sto verbale di rilascio preventivo.
    Facciamo a fidarsi.
    L'occasione....
    Certo già mettere in preventivo uno sfratto per morosità/rilascio locale dopo 8 mesi,NON è un bell'inizio....
    No,altre ideee NON mi vengono....
    Buio pesto!!!
     
  14. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma come puoi pensare che il conduttore accetti di firmare una scrittura privata assimilabile ad una clausola vessatoria del contratto, e non pretenda neppure di avere copia di ciò che ha firmato?!?
     
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  15. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un verbale di rilascio postdatato (cioè con la data di quando scadrà il contratto, quindi fra 8 mesi) potrà essere tombale, ma molto probabilmente non è legale.

    Continuo a dubitare che un conduttore accetti di stipulare il contratto di locazione e contestualmente firmi tutto ciò che gli proponi. E magari non ti chieda neppure di consegnargli una copia di ciò che gli fai firmare.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  16. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Grazia
    Illegal non e'alle condizioni Su esposte.
    Sai che faccio,gli dico di fsrmi fare Una offers dal loro legale,adducendo che non ho Mai fat to un temporaneo e voglio precise garanzie che a fine contrary Il locale venga rilasciato SENZa adore a sfratto.
    E se la spicciano loro(sono 3 soci).
     
  17. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti auguro che il conduttore possa darti queste precise garanzie.
    Poi, se lo desideri, scrivi qui in cosa consistono queste garanzie.

    Lo chiedo perché mi risulta che il rilascio dei locali a fine locazione, pur essendo un preciso obbligo del conduttore, non può essere "garantito" in modo certo fin dalla stipula del contratto!
    Forse puoi prevedere una penale molto salata a carico dell'inquilino se alla scadenza del contratto non va via. Ma se lui rimane lì e non ti paga la penale pattuita, non puoi far altro che citarlo in Tribunale per inadempimento e per il rilascio coattivo dell'immobile.
     
  18. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    Brava UVA
    Una penale se NON va via!!!
    Con scrittura privata,extracontrattuale.
    Con fideiussione a prima richiesta.
    Se va via alla data pattuita gliela restituisco,se no la incasso
    Brava Uva!!!
     
  19. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In realtà la legge regola già questo caso.
    L'art. 1591 Cod. Civ. stabilisce che "Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno."

    Praticamente se non va via ti deve pagare l'indennità di occupazione, di importo corrispondente al canone di locazione.
    Il "maggior danno" deve essere dimostrato, e il locatore che intenda esserne risarcito dovrà agire giudizialmente nei confronti dell'inquilino.

    Quindi siamo sempre allo stesso punto: la penale salata potrebbe essere una clausola (o un accordo extracontrattuale) vessatoria e quindi illegale.

    Temo che se gli fai tutte queste difficoltà e richieste anomale, il conduttore non ti affitta il locale, ma ne cerca un altro altrove!
    Comunque auguri, e poi facci sapere.
     
  20. key

    key Membro Assiduo

    Professionista
    SI.Uva grazie.Gia'lo so.
    Ma Una Srl e'una scatola vuota,e'inutile perdere tempo con decreti ingiuntivi esecutivi.
    Il locale Li conoscono,e sanno che non ci sono alternative.
    O cosi o pomi....
    Un fondo spese vhe so di 3000 Euro con scrittura privata,utilizzato dal licatore se a contratto scaduto,alla data concordata fra le parti,Il conduttore non ha restituito le chiavi,appunto per intraorendere azione giudiziaria,mi sembra un deterrente valido e accettabile.
     

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