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  1. simonemancino

    simonemancino Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti, sono qui ad esporre una situazione di un mio amico.
    Da Settembre 2011 abita in una casa ed ha fatto 2 contratti di 1 anno, il primo finito ad Agosto 2012 ed il secondo attualmente in essere che scadrà ad Agosto 2013.
    La locatrice, che ha concesso l'immobile, da subito ha detto che voleva fare una contratto in carta semplice tra lei e l'affittuario, di conseguenza non ha registrato il contratto nè ha mai fornito alcuna ricevuta mensile al mio amico.
    Praticamente ogni mese lui va da lei e gli porta l'importo pattuito, firmano entrambi sul contratto di cui la signora non ha nemmeno fornito copia e che quindi detiene solo lei.
    A questo punto, visto che la signora non ha mai denunciato alcunché al fisco nè tantomeno denunciato la presenza alla polizia del mio amico, cosa che era tenuta a fare entro 48 ore dall'entrata già 1 anno fa, il mio amico voleva sapere come otersi muovere e quali sono i suoi diritti. Lui chiaramente non ha mai potuto scaricarsi i costi dell'affitto dalle tasse, se gli succede qualcosa all'interno dell'ppartamento nessuno sa che si trova lì, inoltre la signora ad ogni richiesta pone sempre il veto. Gli ha praticamente vietato di: 1) cambiare la serratura 2) non mettere all'esterno fili per la biancheria 3) avere una chiave per una seconda porta di uscita, praticamente la casa ha solo una via di fuga. Lui crede che a questo punto si sia toccato il fondo. Suggerimenti?
     
  2. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Premesso che i canoni di locazione per uso abitazione non sono detraibili ai fini fiscali. Il tuo amico purtroppo ha un in mano un pugno di mosche. Non ha una copia del contratto, non ha una ricevuta da poter esibire, non ha una propria chiave della porta di ingresso. A questo punto, sicuramente credo che, anche le bollette delle utenze , sono intestate alla proprietaria. Come si fa a dimostrare che si paga un canone in nero ?. La signora potrebbe dire di aver concesso in comodato a titolo gratuito l'uso dell'appartamento in via transitoria. A questo punto è difficile, agire, a meno che non si decida di cambiare casa.
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo comportamenti del genere da parte di un proprietario immobiliare discreditano tutta la categoria e fanno "girare i cosiddetti" a chi, come il sottoscritto, registra regolarmente i suoi contratti e ci paga le dovute imposte, tutelando in tal modo i suoi diritti nonché quelli del conduttore e comportandosi da cittadino onesto.
    Devo però dire che, per onor di verità, tali comportamenti sono favoriti anche dall'assenso dei relativi conduttori i quali, a fronte di proposte del genere, dovrebbero rifiutarsi di prendere in locazione un immobile da un locatore che agisce totalmente nel sommerso invece di diventare, a tutti gli effetti, complici di un'evasione fiscale al pari di chi la attua.
    Il tuo amico è un incosciente se non ha in mano né una ricevuta di quanto ha versato, né uno straccio di copia di contratto. A che titolo occupa l'immobile ? Potrebbe essere messo alla porta da un giorno all'altro vedendosi cambiare la serratura e non riuscendo più ad entrare nella casa che ha affittato.
    Aldilà dei divieti della signora, sui quali non val la pena spendere parole, il tuo amico potrebbe:
    - Iniziare con una richiesta amichevole di regolarizzare il contratto, magari riscrivendolo e facedolo decorrere dal 1/12/2012 così si è ancora in tempo a registrarlo; qualora la signora optasse per la cedolare secca non vi sarebbero spese di registrazione né bolli da pagare ma almeno entrambi sarebbero tutelati; ovviamente la signora dovrebbe pagare le imposte su quanto ricava dalla locazione.
    - Qualora la richiesta amichevole non avesse esito positivo, potrebbe attuare la procedura prevista dall'art.3 del Dlgs 23 del 14/3/2011 ovvero recarsi presso l'Agenzia delle Entrate e compilare la richiesta di registrazione di un contratto verbale di locazione (non avendo nulla di scritto in suo possesso) e pagando la relativa imposta, dando così avvio alla procedura a carico della locatrice che prevede la trasformazione "forzata" del contratto in essere in un contratto 4 + 4 regolato dall'art. 2 della Legge 431/98 ad un canone mensile pari a tre volte la rendita catastale dell'appartamento.
    Per far ciò necessita dei dati catastali dell'immobile e del codice fiscale della proprietaria.
    Naturalmente io non approvo la disciplina sanzionatoria prevista da tale Decreto nei confronti del proprietario, in quanto si attua un vero e proprio "esproprio" dell'immobile a suo carico e nessuna sanzione è prevista per il conduttore, però in casi come questo e dopo aver cercato di andare d'accordo con le buone maniere, a fronte di atteggiamenti così ottusi non resta altro da fare. Sarà poi la proprietaria a dover dimostrare che non vi era nessun effettivo rapporto di locazione in corso (la teoria del comodato d'uso gratuito di un immobile a un estraneo al nucleo familiare non regge) ma basterà un testimone a smentirla, come ad es. un vicino di casa, un amico che ha frequentato l'abitazione ecc.
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se il tuo amico riesce a dimostrare quanto da te detto, la locatrice rischia di perdere la proprietà dell'immobile?:daccordo:;)
     
  5. simonemancino

    simonemancino Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ok, vi ringrazio per le risposte, a questo punto vi chiedo: se il mio amico un giorno che andasse a pagare effettuasse delle registrazioni video/audio di nascosto come prova? Oppure se gli ultimi 3 mesi ad esempio non pagasse a cosa andrebbe incontro? Non credo che la proprietaria possa metterlo alla porta così, tra l'altro lui ha diverse prove di foto scattate all'interno dell'appartamento durante tutto questo tempo. Grazie
     
  6. simonemancino

    simonemancino Membro Junior

    Proprietario di Casa
    aggiungo che cmq ha intestata l'utenza del telefono/ADSL a suo nome, le altre utenze no, poiché è un unico contatore e sono intestate alal signora
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il tuo amico dovrebbe fare il pagamento ridotto in busta chiusa o con un bonifico se possibile e vedrai la richiesta della locatrice, della differenza che manca;)
     
  8. simonemancino

    simonemancino Membro Junior

    Proprietario di Casa
    figurati se gli ha dato l'IBAN o se non conta i soldi quando glieli porta prima di farlo firmare, mica è stupida
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    far passare e pagare da un amico in busta chiusa, che per un impedimento, non ha potuto farlo personalmente,;) e nella diatriba portare l'amico per vedere se sono veramente meno, così hai un testimanianza:daccordo:
     
  10. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Il tuo amico non ha fatto un contratto ma un concorso in evasione fiscale. Fai almeno che ci sia prova di pagamento dei canoni inviando un assegno al domicilio della proprietaria se vuole riscuoterlo bene..altrimenti è un problema suo.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Falso.
     
  12. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non credo che i canoni di locazione ad uso abitativo siano detraibili ai fini fiscali.Il mio commercialista non mi ha fatto mai detrarre i canoni che pagavo. Unica eccezione è per gli studenti universitari fuori sede. Infatti è data faoltà ai genitori di detrarre i canoni dei figli iscritti all'università. Anche in questo caso, c'è un limite che adesso non ricordo.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Forse crederai all'art. 15, comma 1, lett. i-sexies) e all'art. 16 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986).
     
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  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    celafini CAMBIA COMMERCIALISTA ?:daccordo:
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Probabilmente il commercialista ha correttamente operato e quindi non ha bisogno di cambiarlo.
     
  16. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A quelli più edotti del mio commercialista, chiedo di illuminarci, quale quadro del 730, o del mod. Unico bisogna compilare per portarsi in detrazione i canoni locativi ad uso abitativo, e le norme fiscali di riferimento. Se così fosse, vendo la mia casa, e vado ad abitare in affitto, in una villa da 1300 € al mese, così a fine anno porto in detrazione la bella cifra di 15600 €. Se è così, fatemi sapere, con riferimenti certi!!!
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I precisi riferimenti normativi erano stati già forniti.
     
  18. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non potevo scaricare, in quanto il reddito supera il limite fissato dal dpr
     
  19. simonemancino

    simonemancino Membro Junior

    Proprietario di Casa
    raga, vi ringrazio per i contributi forniti, però al di là dell'aspetto fiscale, ritorno all'ultima domanda, se il mio amico non dovesse più pagare la pigione a cosa andrebbe incontro visto le premesse iniziali?
     
  20. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se il mio commercialista non porta in deduzione le spese sostenute inerenti ai miei redditi, non credo che habbia correttamente operato,:daccordo:;)
     

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