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  1. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    Salve,
    sono uno studente proprietario di un immobile a Milano (essendo in origine 3 fratelli, perchè pagare un mega affitto quando potevamo pagare un mutuo?). Ad agosto andrò all'estero per un periodo lungo e siccome si è liberata una stanza avrei intenzione di affittarla come doppia (d'altronde il mutuo dovrò pagarlo in ogni caso ed in Canada non posso dormire sotto i ponti). Ma come posso fare? Rispetto ai contratti di natura transitoria (gli unici di "breve" durata), nei vari siti di annunci vedo che quasi tutte le proposte mostrano prezzi molto più elevati rispetto ai canoni concordati con il comune di Milano per la zona 5 (Bocconi). Ed allora mi chiedo: è possibile che con quelle cifre gli studenti facciano contratti di libero mercato di 4 anni? Oppure devo ipotizzare che siano tutti a nero.... boh, non so cosa fare; io non voglio fare il "carnefice", però affittare una doppia a 5 minuti dalla Bocconi per una cifra che oscilla dai 122€ ai 257€ sono davvero ridicoli!! Anzi a questo punto ho la certezza che nessuno faccia di questi contratti agli studenti!! Cosa faccio?
    Grazie per i consigli.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Puoi proporre un contratto "libero" 4 + 4.
     
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  3. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    In effetti ci avevo pensato ma quanti studenti stipulerebbero un 4+4? 4 anni sono "tanti" rispetto le normali tempistiche di uno studente...
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma avranno sempre la possibilità di recedere con un preavviso di 6 mesi per "gravi motivi".Legge 431/98, art. 3 :
    Comma 6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
    http://www.camera.it/parlam/leggi/98431l.htm
     
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  5. BICE

    BICE Nuovo Iscritto

    Non mi ritrovo..
    E' quindi possibile applicare un contratto di locazione, regolarmente registrato, ad una singola stanza così come per l'intero immobile?:???:
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    E perché no ?
    :daccordo:

    Se la mia risposta ti è stata utile, clicca "Pollice su"
     
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  7. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    In effetti non ci avevo pensato... inoltre: come gestisco la presenza di due inquilini? Posso fare un contratto di locazione per ogni inquilino? Oppure ci sono soluzione alternative?
    Grazie!!
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    O un contratto con due intestatari (che saranno solidali fra loro e ti tuteleranno meglio) o 2 contratti specificando bene l' oggetto della locazione.
    Consiglierei il primo.
     
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  9. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    Diamine, in effetti hai ragione: il primo sarebbe migliore però si rende necessario mettere assieme sulle stesse"carte" 2 persone che non si sono mai viste... quindi opterei per il secondo (anche perchè, a meno delle marche da bollo, le spese di registrazioni sono calcolate "a percentuale"). Dunque cosa intendi con specificare "bene l' oggetto della locazione"? Grazie mille!!
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La parte della casa ovvero i locali oggetto del contratto.
     
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  11. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    Ok. Un "Grazie!" per te.
     
  12. Mauro Sambucini

    Mauro Sambucini Nuovo Iscritto

    Oltre a confermare in toto Maidealista (avrò scritto bene, bohhhhh, se ho sbagliato chiedo scusa),
    caro cmarco non ti stupire dei prezzi delle stanze in affitto, qui a Roma non si trovano stanze per studenti a meno di 400,00€, naturalmente se sono vicine alla "Sapienza" che sicuramente non è la "Boccono" ma è un centro per rifuggiati con poca voglia di lavorare e hanno mamma e papà che pagano (ovvio non è per tutti così, ma per una buona parte si), non parliamo poi delle case nelle vicinanze della"Luiss (500,00€) o della "Lumsa
     
  13. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    Sig. Mauro,
    quando facevo riferimento ad una discrepanza tra i canoni concertati (del Comune di Milano) e i canoni "liberi", mi riferivo ad un (circa) 250€ vs 450€ (ovvio che sia un outlier anche se non così raro). E con 450€ a Milano ti danno un posto letto in doppia, non una singola!! Io a Montreal andrò a pagare per 2 posti letto a due passi dall'Università 210$CAD (circa 150€), mica 900€!!
    :shock:
     
  14. Mauro Sambucini

    Mauro Sambucini Nuovo Iscritto

    lo so benissimo, purtroppo sarebbe da fare un discorso lunghissimo su questa discrepanza, che va dalla mancanza di controlli, alla mentalità tutta Italiana dell'approfittare, dalla mancanza di case studenti alla tassazione iniqua e coercitiva dello stato, la mia era solo per voler evidenziare con maggior forza quello che hai detto, molto spesso, trattando anche questo tipo di immobili certe volte mi vergogno di richiedere certe cifre per certi appartamenti arredati con gli scarti degli scati, m poi mirendo conto che alla fine li prendono lo stesso e percio continuo a trattarli, anche se molto a malincuore, d'altra parte è il mio lavoro. L'unica cosa che posso fare e faccio è quella di rifiutare incarichi da proprietari che non vogliono registrare icontratti.
     
  15. cmarco

    cmarco Nuovo Iscritto

    Ha perfettamente ragione: fin tanto che la domanda "soddisfa" l'offerta (dovrebbe essere il contrario) i prezzi resteranno alti.
     
  16. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Una domanda.
    Ma il termine del corso di studi può essere considerato un grave motivo per la disdetta da parte del conduttore?
     
  17. Mauro Sambucini

    Mauro Sambucini Nuovo Iscritto

    Io non vedo un grosso problema il dare la disdetta di un contratto.
    Se non erro io posso fare anche un contratto 4+4 e dopo 1 anno, dando un preavviso di 6 mesi, disdettare il contratto di locazione senza perdere nulla e senza penali salvo patti contrari ch, nrl caso esistessero, sarebbero da discutere.
     
  18. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Per "grave motivo" di cui all’art. 4 della legge n. 392/1978 non si può assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta o decisione del conduttore, dovendo invece trattarsi di circostanze necessitate e causate, almeno a titolo di conoscenza, da fattori estranei alla libera determinazione dell’interessato.

    * Trib. civ. Piacenza, 26 settembre 1985, Buono e altro c. Nossardi, in Arch. loc. e cond. 1985, 725.



    L’antieconomicità della prosecuzione dell’attività produttiva del conduttore non realizza la condizione della sussistenza dei gravi motivi che abilitano ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78 il conduttore a recedere dal contratto, dovendo invece tali motivi trovare la propria origine in fattori estranei alla volontà del conduttore medesimo nonché essere imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto.

    * Trib. civ. Padova, 29 maggio 1986, Siderpali c. Capitelli, in Arch. loc. e cond. 1987, 358.



    In tema di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma della legge n. 392 del 1978, i "gravi motivi" di cui alla norma non possono attenere esclusivamente alla sfera della soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore medesimo circa la convenienza o meno di continuare a svolgere la propria attività nell’immobile locato.

    * Trib. civ. Genova, 23 marzo 1987, Srl Goal e altri c. Negrino, in Arch. loc. e cond. 1987, 524.



    I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27 ultimo comma, della L. n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso. Pertanto non ricorrono detti estremi ove la domanda di recesso sia fondata sul diniego dell’autorizzazione amministrativa per esercitare nell’immobile locato l’attività convenuta (nella specie: casa - albergo), ove già al momento della stipulazione del contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione (nella specie il diniego dell’amministrazione dipendeva dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case - albergo).

    * Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 260, S.p.a. PIEC c. Ponturo.



    I "gravi motivi" di cui all’ultimo comma dell’art. 27 della L. n. 392 del 1978, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti, senza privilegiare una unilaterale violazione del conduttore, ma senza per questo frustrare le sue legittime istanze di cogliere al meglio le opportunità lavorative o di altra natura che gli si offrono o di limitare eventuali perdite economiche o subire altri diversi pregiudizi in considerazione della perduranza del vincolo contrattuale.

    * Trib. civ. Firenze, sez. I, 16 dicembre 1991, n. 2281, Società Metodi e Vendite c. Fondo pensioni per il personale della B.N.L., in Arch. loc. e cond. 1992, 630.



    I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4 comma secondo e 27 ultimo comma della L. 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, sono quelli che rendono oltremodo gravosa per quest’ultimo la consistenza del rapporto e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. (Nella specie, la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva riconosciuto la ricorrenza di siffatto recesso con riguardo alla mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio della zona con effetti negativi sulle prospettive commerciali nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento nel momento della stipulazione del contratto di locazione dell’immobile da destinare ad una farmacia).

    * Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1992, n. 11466, Abbigliamento Merceria di Platti S.n.c. c. Pinazzi.



    Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato ad una delle attività indicate dagli artt. 27 e 42 della legge sull’equo canone prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

    * Cass. civ., sez. III, 24 maggio 1993, n. 5827, Lapomarda c. Perchiazzi.



    I "gravi motivi" di cui all’ultimo comma dell’art. 27 L. 392/78 devono avere carattere oggettivo e devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili (sia pure non in astratto ma in senso concreto e relativo) e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, che siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore stesso la prosecuzione del rapporto locativo.

    * Trib. civ. Milano, sez. X, 9 settembre 1993, n. 8363, Soc. Cea c. Soc. Gaia, in Arch. loc. e cond. 1994, 121.



    Sussistono i gravi motivi legittimanti il recesso del conduttore dal contratto di locazione ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78, in caso di insufficienza dei locali occupati in conseguenza di una oggettiva espansione dell’attività commerciale.

    * Trib. civ. Milano, sez. X, 8 giugno 1992, n. 6695, Soc. Assiquattro c. Soc. Orsiplastica, in Arch. loc. e cond. 1994, 136.



    I gravi motivi, posti dal conduttore a fondamento del suo recesso unilaterale dal contratto di locazione ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392 del 1978, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione, effettuata dal conduttore stesso, circa la convenienza o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, dovendo invece concretarsi in fattori oggettivamente imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. (Nella specie, la società conduttrice esercitò il recesso adducendo quale grave motivo l’insufficienza dei locali oggetto del contratto di locazione, determinata dalla progressiva espansione delle attività economiche esercitate, ove, peraltro, l’immobile locato si era già obiettivamente rivelato inadeguato alle esigenze del conduttore sin dall’inizio del rapporto locativo.

    * Trib. civ. Milano, sez. X, 25 febbraio 1993, n. 2380, Società PAI c. Zolezzi, in Arch. loc. e cond. 1994, 365.



    I gravi motivi in presenza dei quali l’art. 4 secondo comma della L. 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalla previsione contrattuale, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravoso per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.

    * Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1098, Ina c. Pelosi.



    I gravi motivi in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392 consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, sono da identificarsi in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio.

    * Pret. civ. Bologna, 4 novembre 1994, n. 1423, Tonelli c. Soc. Esse Enne, in Arch. loc. e cond. 1996, 101.



    Nella valutazione della serietà del recesso esercitato dal conduttore ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978 - a norma del quale, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, quando ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata -il giudice deve tenere conto della corrispondenza delle ragioni del recesso a quelle enunciate dal conduttore nell’atto di preavviso. quando questa corrispondenza sia contestata dal locatore. In caso negativo, deve rigettare l’eccezione fondata sul fatto che il mancato pagamento dei canoni della locazione è sorretta da valido esercizio del potere di recesso.

    * Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 1996, n. 954, Fama Jersey c. Tessitura Mirage.



    Poiché i "gravi motivi" che consentono al conduttore di un immobile, adibito ad uso commerciale, di recedere anticipatamente dal rapporto di locazione (art. 27, ultimo comma, L. 27 luglio 1978 n. 392) devono essere sopravvenuti alla stipula del relativo contratto ed imprevedibili a tale momento - e quindi la fattispecie non si sovrappone a quella che consente la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), in cui è necessario altresì che l’evento sopravvenuto sia eccezionale ed incida sulla sinallagmaticità delle prestazioni - se i costi di produzione - in cui rientra il canone da pagare - dell’impresa esercitata dal conduttore sono divenuti onerosi prevalentemente a causa dei mancati pagamenti da parte della clientela, il recesso è ingiustificato, non trattandosi di un rischio imprevedibile.

    * Cass. civ., sez. III, 11 agosto 1997, n. 7460, Mantovani c. Droghetti, in Arch. loc. e cond. 1997, 994.



    L’art. 27 comma ottavo legge 27 luglio 1978 n. 392 che consente al conduttore il recesso dal contratto indipendentemente dalle previsioni contrattuali quando ricorrano gravi motivi, deve interpretarsi nel senso che tanto la intenzione del conduttore di recedere dal contratto, quanto l’indicazione dei motivi di recesso devono essere comunicati al locatore con lettera raccomandata (o con altra modalità equipollente).

    * Cass. civ., sez. III, 14 maggio 1997, n. 4238, D’Amario c. Di Cesare.

    -Dal sito di Confedilizia-
     

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