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  1. davidesira

    davidesira Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti premetto che sono nuovo del forum e spero di non violare le regole di questo forum..
    Mia madre ha ereditato un contratto di locazione a uso commerciale nel 1996, contratto che non ha mai gestito in prima persona. Oggi mi sono recato all'agenzia dell'entrate per richiedere una copia del contratto di locazione perche vorrei contattare il conduttore e chiedergli un aumento dato che attualmente paga una cifra ridicola rispetto ai prezzi di mercato, e scopro che mia madre ha registrato (con l'aiuto di mio cugino) un contratto di 6 anni a nome suo nel aprile 2001. Non ho ancora fatto la richiesta perche mi serviva la marca da bollo, ma mi hanno chiesto perche mia madre non ha mai rinnovato il contratto e se il negozio era ancora in affitto, dato che mia madre non ha mai pagato le imposte di registro tranne quelle del 2002/2003/2004/2005 perche gli erano state notificate a casa (tutte insieme), da allora mai piu una comunicazione. Quindi non capisco se questo contratto ora é finito oppure si é rinnovato ancora dopo i 12 anni? Se faccio la richiesta del contratto capiscono che lo stiamo ancora usufruendo o non cambia nulla? Cosa mi consigliate di fare? Posso chiedere un aumento al conduttore o mandarlo via nel caso non voglia pagarmi l'aumento? Vi ringrazio per le risposte.
    Buonagiornata a tutti
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Legge 392/1978
    Art.27. (Durata della locazione) La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali;
    2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizioabituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo...
    Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni...tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata... almeno 12 mesi... prima della scadenza...


    Venendo al suo caso:
    - mai intervenne dosdetta alcuna: il contratto è tutt'ora in essere per continua rinnovazione dello stesso.
    - la prossima scadenza è prevista per Aprile 2019 (essendo stato registrato nel 2001); se non verrà data disdetta alcuna il contratto si rinnoverà per altri 6 anni alle medesime condizioni.
    - sono dovute le imposte per le annualità non pagate (salvo quelle oramai prescritte)

    - per pretendere un aumento del canone commerciale si dovrà dare disdetta e proporre una nuova contrattazione; in pendenza di contratto, ove previsto espressamente nello stesso, è lasciata alle parti che il canone sia aggiornato
    annualmente su richiesta del locatore per tener conto delle variazioni del potere di acquisto del denaro (adeguamento che tuttavia non deve superare il 75% della variazione istat)




     
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  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo.
    E aggiungo che se si tratta di un locale commerciale dove si svolge un'attività che comporta "contatto diretto col pubblico degli utenti e consumatori" il proprietario che disdice il contratto deve pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento (18 mensilità del canone).
    Quindi è probabile che l'inquilino, oltre a non accettare l'aumento del canone, pretenda questa indennità se il proprietario gli invia la disdetta.
     
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  4. davidesira

    davidesira Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao grazie della risposta.. Riguardando nei vari documenti ho trovato la ricevuta di una raccomandata A/R speditagli il 30 settembre 2006 (ma non ho ancora trovato quello che gli é stato mandato, ma solo la ricevuta) parlando con mia madre si é ricordata che con quella raccomandata aveva fatto la richiesta della disdetta del contratto ma senza ottenere nessun risultato. Ora leggendo in internet se c'é stata una richiesta di disdetta, anche se non andata a buon fine, il contratto cessa di rinnovarsi ogni 6 anni. O sbaglio? Ma bisognava anche comunicarlo all'agenzia delle entrate? Bastavano 6 mesi prima della prima scadenza quindi quella del 2007, se non bastavano non si puo tener buona per seconda scadenza del 2013? Grazie a chiunque mi aiuti!!!
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La disdetta deve rispettare il termine di preavviso (quindi doveva essere inviata 12 mesi prima della scadenza dei 6 anni). Se la scadenza era marzo o aprile 2007 la raccomandata del 30 settembre 2006 NON ha rispettato questo termine.

    Forse nella raccomandata era indicata la volontà del proprietario di liberare il locale nel 2007, ma se ciò non è avvenuto il contratto è stato rinnovato di 6 anni in 6 anni e scadrà nel 2019.

    A me pare che, salvo un accordo bonario con l'inquilino che accetti un aumento del canone, il proprietario può solamente inviare la disdetta nel 2018 per evitare un'ulteriore rinnovo di 6 anni (dal 2019 al 2025). Considerando il costo a suo carico delle 18 mensilità dovute al conduttore per l'indennità di perdita avviamento, come già detto.
     
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  6. davidesira

    davidesira Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie molto gentili.. Ma é possibile che devo continuare a prendere meno di 1000€ al mese per un negozio in centro a milano con 5 punti luce? Quando ci sono negozietti, vicino al mio che prendono anche il triplo? È un ingiustizia.. Eheh
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A me sembra troppo oneroso per il proprietario dover pagare quelle 18 mensilità per disdire il contratto nei casi (come il tuo) in cui la locazione iniziò molti anni fa. E il canone ora risulta molto inferiore a quelli di mercato per locali simili ubicati nella stessa zona.
     
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  8. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Nel caso di specie, l'Agenzia può contestare il mancato pagamento dell'imposta andando a ritroso cinque anni, ma se regolarizzi oggi 2 ottobre 2015 utilizzando il modello di pagamento F24 Elide, l'annualità 2010 è compresa. Quindi:

    Annualità 2010 = Imposta di registro (1501) + sanzione del 5% (1509) + interessi (1510)
    Annualità 2011 = Imposta di registro (1501) + sanzione del 5% (1509) + interessi (1510)
    Annualità 2012 = Imposta di registro (1501) + sanzione del 5% (1509) + interessi (1510)
    Proroga 2013 = Imposta di registro (1504) + sanzione del 5% (1509) + interessi (1510)
    Annualità 2014 = Imposta di registro (1501) + sanzione del 4,29% (1509) + interessi (1510)
    Annualità 2015 = Imposta di registro (1501) + sanzione del 3,75% (1509) + interessi (1510)

    Gli uffici locali, in genere, richiedono non un modello cumulativo, ma tanti modelli separati per ciascuna annualità e proroga (facilita il calcolo e ,l'inserimento in griglia). In ogni caso, il modello telematico dell'Agenzia non dispone di un numero di righi sufficienti , per cui dovresti effettuare comunque più invii, mentre Rli telematico impone l'invio di singoli file per sanare ogni singolo inadempimento.

    Riguardo all'aumento del canone nel commerciale, giurisprudenza e dottrina ritengono non sia operazione praticabile, affermando l'indisponibilità dei diritti acquisiti dal conduttore sia in via preventiva sia in corso di rapporto, ritenendo nulla ogni pattuizione contraria articolo 79, comma 1 della legge 392/78. Tuttavia, sta prendendo corpo una mitigazione del principio,l ove si versi in ipotesi di transazioni con reciproci benefici tra le parti. In altre parole, l'utilità economica che tu conseguiresti (aumento del canone), benchè in contrasto con disposizioni imperative della legge di riforma del 1978, giustificati da corrispondenti vantaggi in capo al conduttore (un esempio: decidi di venire incontro alle richieste del conduttore di un nuovo restyling dei locali), in questo caso diventerebbe lecita e la transazione raggiunta, con piena soddisfazione delle parti, sottoscritta in corso di rapporto, anziché nulla, sarebbe valida.

    In tal caso, determinatasi un'ulteriore maggiore liquidazione d'imposta, occorre comunicare l'evento in Agenzia, portando in registrazione un atto integrativo bollato, utilizzando i modelli di registrazione 69 e di pagamento F23, e, se infrannuale, integrare l'imposta di registro già versata.
     
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  9. davidesira

    davidesira Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie delle risposte!!
     
  10. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Se il nuovo contratto è di durata superiore a quella di cui all'articolo 27 da lei citato, l'aggiornamento ISTAT può superare il 75%.
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Invia disdetta nel 2018,1 anno prima della scadenza'libera'
    Raccomandata A.R. o PEC visto che è una Societa.
    Le 18 mensilità si DEDUCONO dall'IRPEF l'anno successivo.Tutte subito.
    Vedi se ti conviene....
    Io l'ho fatto è m'è conenuto in quanto l'anno successivo NON ho pagato IRPEF ,sono andato in credito d'imposta e c'ho pagato pure l'IMU.
    Fatti 2 conti.
    Comunque l'invio della disdetta NON è pregiudizievole se alla scadenza NON avvii la procedura di sfratto per finita locazione.
    In tal caso il contratto si rinnova di altri 6 anni.
    Difficile che un conduttore accorto cada nella trappola della disdetta e ceda ad un rinnovo del contratto con aumento del canone.
    Comunque una raccomandata NON è pregiudizievole....
    La tassa di registro si paga in SOLIDO con il conduttore al 50%.
    Quindi il conduttore NON può lavarsene le mani se il locatore non paga.
    E le sanzioni arrivano a tutt'e due.
    Quindi se devi pagare anni arretrati,o meglio SE TI arrivano accertamenti ADE per mancato pagamento imposta di registro annuale,bussa al conduttore e fatti pagare il 50%.
     

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