Moreno2018

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Un locatore mi ha proposto un contratto di locazione per un anno. Mi ha detto che dovrei pagare il canone per l'intero anno anche se dovessi andar via prima. Praticamente verrebbe meno il diritto di recesso. Vi chiedo se sia possibile un contratto del genere. Grazie mille a chi vorrà rispondermi.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Si e no.
In via teorica non è vietato negare il recesso anticipato. Resta però sempre possibile per il conduttore recedere, se intervengono gravi motivi.
Poichè la definizione di "grave" è molto soggettiva, considero questa condizione più che altro un deterrente.

Invece non è sempre possibile stipulare un contratto per un solo anno: si chiamerebbe contratto transitorio; ma è necessario dichiarare in contratto motivo e termine perentorio legato ad evento futuro certo. (contratto a termine del conduttore, o del locatore momentaneamente in trasferta, ecc). Nnl caso sia dichiarata una esigenza fittizia, il contratto si tramuta in un 4+4.
 

Moreno2018

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Ti ringrazio moltissimo della risposta. Mi spiegheresti qualcosa in più circa i "motivi gravi"? Cosa intendi quando dici di considerarli un deterrente?
 

Moreno2018

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Certo si ha sempre la possibilità di non firmare ma è interessante conoscere gli aspetti legali di un contratto del genere anche per poter operare delle scelte consapevoli entro i margini della legalità. Continuo a chiedermi quali siano i "gravi motivi" che permettono la recessione da un contratto di locazione , credo che questa sia una questione fondamentale . Sarebbe utile e interessante per tutti approfondire il discorso....
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ricordo se esistano indicazioni esemplificative nella legge: proprio per questo sono lasciati in sostanza alla valutazione del giudice.
Ad esempio la perdita del lavoro e conseguente necessità di ridimensionare le spese, chiusura della attività commerciale in crisi.

Quanto alla clausola relativa alla durata minima, ci sono obiezioni legali del tipo appunto che si configurano come clausole vessatorie. Anche questo aspetto diventa opinabile.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Continuo a chiedermi quali siano i "gravi motivi" che permettono la recessione da un contratto di locazione ,

Tutti quei motivi indipendenti dalla volontà del locatario che lo costringessero a cambiare residenza/domicilio (es. trasferimento forzoso del posto di lavori, licenziamento, etc etc).

Personalmente troverei la Legge un po' tropo sbilanciata a favore del conduttore se no fosse lecita una clausola che rifonda i danni per un recesso anticipato.
In linea tecnica il "preavviso" di alcuni mesi è condizione minima.

Ps.
Non sono un locatore.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Dal D.M. del 15-1-2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti relativamente ai contratti ad uso transitorio (tra i quali ricadono quelli di durata di un anno, a meno che non si tratti di locazioni turistiche o per studenti):
I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti
sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e
connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale
tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

E inoltre:
I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate
nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.
I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 (ovvero 4 + 4 anni) in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B) che è approvato ai sensi dell’art. 4 - bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni.
Il tipo di contratto (Allegato B) prevede all'art. 10 che
"Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ……………………….. prima. (Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni)".
Un motivo è grave quando si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore, è sopravvenuto dopo la conclusione del contratto e rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio. Ad esempio: trasferimento del posto di lavoro e necessita' di maggiore vicinanza per pendolarismo, problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.), perdita del posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, crescita del numero di membri della famiglia con necessità di più spazio, morte di un membro della famiglia, problemi strutturali all'immobile o al condominio che rendono impossibile o malsana la sua occupazione, disturbi o molestie (rumori, fumi ecc.) che rendano invivibile la permanenza nell'immobile ecc.
Non c'è un elenco dettato per legge, ma il giudice è chiamato a valutare caso per caso.
L'art. 10 va completato inserendo i termini di preavviso che, ovviamente, non possono superare la durata del contratto stesso e, in base alla giurisprudenza, non dovrebbero essere superiori a sei mesi.
 

Moreno2018

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Secondo voi l'acquisto di una casa dove andare a vivere può essere considerato un "grave motivo" per cui il conduttore possa recedere dal contratto transitorio?
 

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