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  1. zanto

    zanto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    avrei bisogno di un consiglio circa la possibilità di affittare un appartamento in località marina stipulando un contratto di locazione turistica: è possibile che abbia la durata di un anno?
    in caso negativo potrei stipulare un contratto di natura transitoria, ma quale certificazione allegare al contratto che certifichi la transitorietà del conduttore (il quale ovviamente risiede in altro luogo)?
    grazie
     
  2. Se effettivamente è un contratto esclusivamente per fini turistici (vacanze al mare o in montagna, etc.) la durata è libera e può essere anche di una settimana, quindici giorni, un mese.Ma attenzione se invece è per motivi di lavoro e/o di stabile residenza allora le cose cambiano!
     
  3. Pinu Castel

    Pinu Castel Nuovo Iscritto

    Il contratto di locazione stagionale, tecnicamente definito "contratto di locazione transitoria per finalità turistica", è menzionato dall’art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998 ed è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
    Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta, requisito previsto a pena di nullità. Se la locazione ha durata inferiore a trenta giorni non vi è però l’obbligo di registrare il contratto.
    La durata del contratto è lasciata alla libertà contrattuale delle parti, ma devono comunque sussistere le esigenze abitative di svago e utilizzo nel tempo libero.
    È di notevole importanza specificare i motivi che hanno indotto le parti a locare un appartamento, ricordando che le esigenze turistiche comprendono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per
    villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.
    Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, all'Autorità locale di Pubblica sicurezza o, in mancanza, al Sindaco, utilizzando i moduli di "Cessione di fabbricato" scaricabili da internet al sito della Polizia di Stato. Detti moduli possono essere consegnati di persona o anche inviati tramite raccomandata A/R (io RACCOMANDO la RACCOMANDATA…)
    Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. Però, se si aderisce alla cedolare secca, non ci sono costi di registro né di bolli né di recessione anticipata.
    L'obbligo di registrazione nasce anche quando tra le stesse parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi, che, sommati, superino trenta giorni nell'anno solare.
     
    A piace questo elemento.
  4. zanto

    zanto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per l'esaustiva risposta.
    Dovendo concedere in locazione per 1 anno l'appartamento in un primo momento avevo pensato di applicare il contratto transitorio, in quanto l'inquilino ha la residenza altrove. Ma poi andando a leggere dei contratti tipo mi sono resa conto che il motivo della transitorietà, oltre che ad essere specificato sul contratto, va anche documentato. In questo caso che non rientra nella tipologia di studio o lavoro, ma direi di svago o utilizzo nel tempo libero, che tipo di documentazione dovrei includere? E' obbligatorio allegare questa documentazione?
    Quindi ho pensato di stipulare un transitorio a scopo turistico, essendo l'appartamento in località marina, ma sono ancora un pò indecisa sul da farsi.
    Per quanto riguarda la cedolare secca: sul sito dell'Agenzia delle entrate è scritto che non si deve più l'imposta di registro, ma resta l'obbligo dell'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Che vuol dire?
    Grazie ancora!
     
  5. Pinu Castel

    Pinu Castel Nuovo Iscritto

    Se facesse un transitorio dovrebbe effettivamente documentare il motivo della transitorietà. Esempio classico: allegando copia del contratto di lavoro. Però, io ho fatto transitori a persone che volevano trasferirsi in città ma avevano bisogno di tempo per cercarsi una casa "vera" dove risiedere, portare i propri mobili ecc.
    E ho corso i miei rischi, perché in questo caso non avevo nulla da allegare, tranne una autocertificazione dell'ospite che dichiarava di avere la residenza in tal posto, tal via ecc. Questa autocertificazione la allego sempre e comunque. E nel contratto scrivo sempre che si tratta di abitazione SECONDARIA, essendo la residenza altrove. Sul tema "residenza" e sulle nuove realtà lavorative/abitative, che sembrano essere sfuggite ai legislatori, ci sarebbero altre considerazioni che lascio ad altri momenti e a esperti veri.

    Il fatto VERO è che i transitori sono regolati in base a tabelle specifiche che ne determinano i prezzi massimi nei comuni ad alta densità abitativa. Se il suo comune non è tra questi non ci sarebbero problemi a fare un transitorio a prezzo libero, specificando come sopra. Infatti, quando registra un contratto transitorio, all'AdE non interessa minimamente l'aspetto civilistico della faccenda (cioè l'aspetto che regola i rapporti tra locatore e conduttore, presumibilmente in difesa di entrambi). Invece nei comuni ad alta densità dovrebbe applicare i prezzi indicati.
    Un problema potrebbe insorgere, invece, se si configura un "inganno" da parte del locatore (cioè lei): l'inganno sarebbe una SIMULAZIONE di transitorietà per ricavarne i vantaggi conseguenti, a scapito dei diritti dell'inquilino. Per es. invece di un normale contratto 4+4 faccio un "transitorio" così a ogni naturale scadenza posso rifiutare di continuare la locazione, oppure ripetere un contratto con prezzo più alto.
    Per questo motivo, il problema VERO si presenta alla fine del contratto, quando questo scade, e si pensa di farne un altro, anche se uguale: l'inquilino infatti potrebbe rivendicare il diritto di veder trasformato il contratto in un 4+4 a condizioni penalizzanti per il locatore.
    Secondo me, lei dovrebbe fare un normale contratto turistico (non esiste un transitorio a scopo turistico...) con il quale ha meno vincoli. Tuttavia verifichi prima quali sono, se ci sono, i limiti di durata, e REGISTRI il contratto!
    Se decide di applicare la cedolare secca, ricordi che deve comunicare con raccomandata al suo futuro inquilino che il canone non verrà aumentato per nessun motivo durante tutto il periodo contrattuale (cioè non applicherà aumenti ISTAT né altro). Ovviamente, per un contratto di 12 mesi non rinnovabile non si capisce quando e in che modo applicare l'aumento ISTAT, che è annuale, ma io questa raccomandata la faccio lo stesso perché non si sa mai.
    Inoltre ricordi che IN OGNI CASO, per periodi superiori a 30 giorni, deve registrare il contratto INDICANDO i dati catastali (li tenga a portata di mano) e deve comunicare l'avvenuta "cessione di fabbricato" alle Autorità di Pubblica Sicurezza (esiste un modulo scaricabile, da consegnare compilato alla sua AdPS, oppure - meglio - da inviare Racc. A/R). Si diceva che tra un po' (?) non sarebbe stato più necessario, essendo sufficiente la registrazione, ma... come sopra...

    La cessione del contratto, per la quale si continua a pagare una gabella anche con la cedolare secca, si verifica quando il suo inquilino con contratto di X durata decide di CEDERLO a qualcun altro, che quindi subentra al suo posto come conduttore. Se non ricordo male, questa cessione deve essere approvata dal locatore.
    Cioè, magari l'inquilino vuol fare la cessione a un suo amico, tal Conte Dracula, e MAGARI a lei questo non piace tanto...:^^:


    Leggi Tutto cliccando su: contratto di locazione turistica
     
  6. Io penso, non vorrei sbagliare, che la cessione del contratto è consentita solo per i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione. Comunque anche io farei un contratto ad uso turistico sempre assicurandomi che effettivamente le esigenze del conduttore siano quelle!
     
  7. Pinu Castel

    Pinu Castel Nuovo Iscritto

    Estraggo da FISCO OGGI, autore: Roberto Volpe

    In base all’articolo 1406 del Codice civile, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta.
La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando, con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.
La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto. (omissis)
    Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della legge n. 392/78 citata, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi (comma 1); il diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo (comma 2). In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto (comma 3). (omissis)

    (In pratica, in locaizone abitativa la cessione avviene con ACCORDO tra le parti e AUTORIZZAZIONE del locatore, mentre se si tratta di locazione commerciale la differenza è che...)

    ... Il conduttore può cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, nel caso in cui insieme venga ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al proprietario attraverso raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 36, legge n. 392/78).
     
  8. Concordo! Sei bravissimo!
     
  9. Pinu Castel

    Pinu Castel Nuovo Iscritto

    Hey, grazie MargheritaBella, am mica sono tanto bravA... Mi sono limitata a copiare il testo dell'autore di cui sopra... Grazie a lui, quindi.
    Saluti a te e ad Antoza.
     
  10. zanto

    zanto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    salve alle mie interlocutrici, mi scuso ma sono stata presa da vari impegni....
    alla fine ho stipulato un contratto di tipo turistico per 1 anno: mi è sembrato meno vincolante...speriamo bene!
    grazie ancora dei consigli utili!
     

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