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anna123

Membro Attivo
Conduttore
Buonasera, sono proprietario di un immobile convenzionato in piena proprietà, acquistato 3 anni fa con beneficio prima casa. La convenzione dura 20 anni ed io ho acquistato da precedenti proprietari. Oggi , a causa di trasferimento in altra regione per motivi di lavoro, ho necessità di locare il mio immobile.
1) Trattandosi di edilizia convenzionata, a quale tipologia contrattuale dovrò rifarmi? Suppongo non un contratto libero.
2) Optando per la cedolare secca, il canone sarà libero o concordato?
3) Quale iter mi consigliate di dover seguire per la redazione del contratto per non incorrere in sanzioni?
Vi ringrazio per le eventuali risposte
 

Elisabetta2

Membro Junior
Professionista
Buonasera, sono proprietario di un immobile convenzionato in piena proprietà, acquistato 3 anni fa con beneficio prima casa. La convenzione dura 20 anni ed io ho acquistato da precedenti proprietari. Oggi , a causa di trasferimento in altra regione per motivi di lavoro, ho necessità di locare il mio immobile.
1) Trattandosi di edilizia convenzionata, a quale tipologia contrattuale dovrò rifarmi? Suppongo non un contratto libero.
2) Optando per la cedolare secca, il canone sarà libero o concordato?
3) Quale iter mi consigliate di dover seguire per la redazione del contratto per non incorrere in sanzioni?
Vi ringrazio per le eventuali risposte
chiedi al comune la determina del prezzo in base alla convenzione
 

anna123

Membro Attivo
Conduttore
L'opzione per la cedolare secca si può esercitare in entrambi i casi: sia per il contratto libero 4 + 4, sia per il contratto concordato 3 + 2.
Uva, quindi lei mi sta dicendo che il fatto che l'immobile sia in edilizia convenzionata non mi impedisce di utilizzare una cedolare secca con contratto libero?
 

Elisabetta2

Membro Junior
Professionista
Uva, quindi lei mi sta dicendo che il fatto che l'immobile sia in edilizia convenzionata non mi impedisce di utilizzare una cedolare secca con contratto libero?
chiedi in comune se puoi fare un contratto libero, ho qualche dubbio visto che si parla di edilizia convenzionata. Per la cedolare nessun problema
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il fatto che l'immobile sia in edilizia convenzionata non mi impedisce di utilizzare una cedolare secca con contratto libero?
Non so se puoi decidere liberamente il canone di locazione, penso di no. Leggi attentamente la convenzione.

La possibilità di optare per la cedolare secca dipende da alcuni fattori, ma non dal fatto che si tratta di un immobile in edilizia convenzionata.
 

anna123

Membro Attivo
Conduttore
Non so se puoi decidere liberamente il canone di locazione, penso di no. Leggi attentamente la convenzione.

La possibilità di optare per la cedolare secca dipende da alcuni fattori, ma non dal fatto che si tratta di un immobile in edilizia convenzionata.

Aggiornamento:
ho chiamato il comune di Caselle Torinese, dove è situato l'immobile, per chiedere lumi. Il geometra comunale con cui mi hanno messa in contatto, mi ha detto che nonostante si tratti di edilizia convenzionata, posso scegliere liberamente qualunque tipologia contrattuale, con l'obbligo di farne pervenire copia al comune entro 30 gg dalla registrazione ( non è che la cosa mi convinca al 100% ). Optando io per un contratto di locazione a canone concordato, ho chiesto se potessi ricorrere alla cedolare secca, la risposta è stata no , non rientrando il comune di caselle torinese in area ad alta densità abitativa ( in effetti sul sito del ministero delle infrastrutture il comune non appare in elenco). Il fatto strano è che su alcuni annunci di fitto presso agenzie di caselle, garantiscono il ricorso a tale tipologia, mah...
Comunque, tornando al canone concordato:
1 ) essendo l'accordo territoriale del comune di caselle torinese datato 23/05/2014 ( così come reperito dal sito stesso del comune), la bollinatura di un'associazione che ha sottoscritto l'accordo è necessaria?
2 ) posso scrivere io il contratto, senza assistenza, utilizzando il modello che il sito del comune mette a disposizione?
Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Optando io per un contratto di locazione a canone concordato, ho chiesto se potessi ricorrere alla cedolare secca, la risposta è stata no , non rientrando il comune di caselle torinese in area ad alta densità abitativa
Puoi comunque optare per la cedolare secca, ma con l'aliquota ordinaria del 21%.
Probabilmente il geometra intendeva dire che quel Comune non ha i requisiti affinché si possa applicare la cedolare secca con l'aliquota agevolata del 10%.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
l'accordo territoriale del comune di caselle torinese datato 23/05/2014
1) Se l'Accordo Territoriale siglato in quel Comune non è stato aggiornato e non ha recepito il D.M. 16/01/2017, allora non occorre la bollinatura.

2) Puoi redigere tu il contratto, senza l'assistenza delle Organizzazioni sindacali, utilizzando il modello ministeriale che trovi in rete o sul sito del Comune.

Informati presso il Comune anche circa l'aliquota IMU agevolata e le modalità per averne diritto: in genere occorre presentare al Comune stesso copia del contratto concordato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate e compilare un loro modulo.
 

anna123

Membro Attivo
Conduttore
Grazie Uva, chiarissimo e davvero di grande aiuto. L' utilità della cedolare secca in questo caso ( aliquota al 21%) non la ravvedo, quindi un contratto concordato con tassazione ordinaria andrà più che bene.. Ancora grazie
 
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Elisabetta2

Membro Junior
Professionista
Grazie Uva, chiarissimo e davvero di grande aiuto. L' utilità della cedolare secca in questo caso ( aliquota al 21%) non la ravvedo, quindi un contratto concordato con tassazione ordinaria andrà più che bene.. Ancora grazie
secondo me fai confusione tra concordato e cedolare. Avrebbe più senso fare un contratto a canone libero in cedolare
 

anna123

Membro Attivo
Conduttore
secondo me fai confusione tra concordato e cedolare. Avrebbe più senso fare un contratto a canone libero in cedolare
Elisabetta, ma la cedolare si può fare in tutti i comuni? Mi era sembrato di capire che si potesse fare solo se l'immobile si trova nei comuni ad alta densità, ho controllato l'elenco del ministero e caselle torinese non rientra. Sono confusa.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
la cedolare si può fare in tutti i comuni?
La cedolare secca riguarda la tassazione, NON la determinazione del canone di locazione.

Si può optare per la cedolare secca per tutti i tipi di contratto (libero 4 + 4 e concordato 3 + 2) in tutti i Comuni.

Per quanto riguarda la tipologia di contratto di locazione: si può stipulare quello concordato 3 + 2 in tutti i Comuni.
Però solo in alcuni Comuni (quelli ad alta densità abitativa, delibera di stato di emergenza) il locatore ha diritto alle agevolazioni fiscali (aliquota cedolare secca 10% anziché 21%).

Quindi a Caselle puoi:

1) Stipulare un contratto libero oppure un contratto concordato.

2) Optare per la cedolare secca oppure rimanere in regime IRPEF ordinario.
2a) SE opti per la cedolare secca, applichi l'aliquota 21% (NON quella agevolata 10%).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Avrebbe più senso fare un contratto a canone libero in cedolare
Questo non si può sostenere con certezza.

Perché in alcuni Comuni della provincia di Torino la differenza tra canoni liberi (di mercato, in genere più alti) e canoni concordati può essere minima.
Quindi può convenire un contratto concordato per pagare meno IMU.

Nel caso di @anna123 , dovrebbe verificare se il Comune di Caselle ha deliberato un'aliquota IMU agevolata per gli immobili concessi in locazione con contratto concordato a conduttori con residenza anagrafica; aliquota ulteriormente ridotta per lo "sconto statale" del 25%.

In conclusione occorre calcolare il minor incasso di canone che si avrebbe scegliendo il concordato anziché quello libero; e confrontarlo col risparmio fiscale dell'IMU.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
con tassazione ordinaria
La scelta del regime fiscale dipende dalla situazione complessiva del contribuente: in quale scaglione IRPEF ti posizioni in base al tuo reddito imponibile complessivo (quello da locazione più eventuali altri redditi da lavoro, ecc), se hai diritto a deduzioni e detrazioni (di cui non si può usufruire optando per la cedolare secca che è una tassa piatta e, non avendo altri redditi soggetti ad IRPEF, non si ha capienza).

Puoi fare una simulazione e valutare la convenienza della cedolare secca usando questa applicazione:
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
quale interesse puoi avere con la tassazione del 21%
Può avere interesse alla tassazione del 21% se:

1) In base al suo reddito imponibile IRPEF complessivo si posiziona in uno scaglione con aliquota superiore.
(Le aliquote progressive per scaglioni sono 23%, 27%, 38%, ecc).

2) Non ha oneri deducibili né detrazioni (che, non avendo capienza IRPEF, con la cedolare secca non si possono né dedurre né detrarre).
 

Elisabetta2

Membro Junior
Professionista
Questo non si può sostenere con certezza.

Perché in alcuni Comuni della provincia di Torino la differenza tra canoni liberi (di mercato, in genere più alti) e canoni concordati può essere minima.
Quindi può convenire un contratto concordato per pagare meno IMU.

Nel caso di @anna123 , dovrebbe verificare se il Comune di Caselle ha deliberato un'aliquota IMU agevolata per gli immobili concessi in locazione con contratto concordato a conduttori con residenza anagrafica; aliquota ulteriormente ridotta per lo "sconto statale" del 25%.

In conclusione occorre calcolare il minor incasso di canone che si avrebbe scegliendo il concordato anziché quello libero; e confrontarlo col risparmio fiscale dell'IMU.
 

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