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francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno, ho un contratto d’affitto con cedolare secca partito il 1 gennaio 2015. Per i primi quattro anni il contratto prevedeva € 800/mese mentre a partire dal 01 gennaio 2019 passava a € 900/mese.

I miei inquilini hanno sempre pagato € 800/mese anche perché io, non ricordando lo scatto che ci sarebbe stato a gennaio 2019, non mi accorsi della cosa.

Oggi, rileggendo il contratto, mi ritrovo che i miei inquilini hanno accumulato un debito nei miei confronti per circa € 1600 (€ 100/mese da gennaio 2019 a luglio 2020).

Cosa si può fare in questi casi? C’è un modo di regolarizzare la cosa? Io sono disposta a lasciare € 800/mese e a non chiedere alcun rimborso ma sono preoccupata per le tasse, non vorrei che tra qualche anno l’agenzia delle entrate mi venisse a chiedere ulteriori tasse rispetto a quelle che già pago.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
contratto d’affitto con cedolare secca
Si tratta di un contratto di locazione abitativo con canone "a scaletta", in cedolare secca.
Circa la compatibilità tra cedolare secca e canone a scaletta, la risposta dell'Agenzia delle Entrate è positiva (riguardo alle locazioni commerciali: penso che il concetto valga anche per quelle abitative ma non ne sono certa).
Ne abbiamo parlato qui:
(post dal n. # 33 in avanti).

Ciò detto, io come locatore chiederei ai conduttori di pagare ora la differenza dei canoni, magari rateizzando la somma se non possono versarla in un'unica soluzione.
Perché per essere in regola con l'Agenzia delle Entrate tu devi dichiarare il canone annuo come indicato nel contratto di locazione (quindi dal 01/01/2019 € 900 x 12 mesi) e pagare la cedolare secca su quell'imponibile.
 

francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie intanto per la risposta (leggo ora). Il contratto è nato infatti "a scaletta", poi su consiglio della commercialista un anno dopo lo trasformai in cedolare secca. Sulla raccomandata inviata all'epoca agli inquilini c'è scritto:

"Per effetto di tale opzione non si renderà più applicabile, limitatamente al periodo di validità dell'opzione stessa:
- l'imposta di registro del 2% alla scadenza di ciascuna annualità del contratto stesso;
- l'aggiornamento annuale del canone sulla base delle variazioni dei coefficienti istat."

Quindi non c'è alcun cenno alla "scaletta". Quello che non ho capito è se la trasformazione in cedolare secca annulla l'aumento del fitto previsto sul contratto, e quindi anche le tasse collegate, oppure no?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La CS annulla gli aumenti istat, non la scaletta stabilita all’origine sul contratto.

Con la CS annulli solo l’imposta di registro annuale: la tassazione sul reddito (in cedolare) sarà calcolata sui 900€.

Secondo me devi regolarizzare la cosa almeno per il futuro: se decidi di rinunciare allo scatto, è bene che tu registri una scrittura/accordo di riduzione canone a 800€ a partire da...
Per gli arretrati cerca un accordo con l’inquilino dilazionando e rateizzando il debito pregresso. Magari barattando la riduzione in cambio del recupero del passato
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Una ulteriore precisazione: per non dover pagare più tasse del dovuto, un ripiego potrebbe essere la riduzione del canone di durata pari ai mesi per cui non hai preteso il passaggio a 900, insieme all'accordo con l'inquilino che invece verserà per i prossimi mesi nominalmente ribassati la differenza di 100€ a copertura delle quote anteriori passate in cavalleria.

Temo però troverai ostacoli: di questi tempi chiedono una riduzione del canone spesso e volentieri.
 

francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
Un'ultima cosa.. qualcuno sa dirmi se la responsabilità, alla scadenza dei primi quattro anni del contratto, di pagare con il nuovo fitto comprensivo di aumento (non più quindi € 800 ma € 900) ricade sul conduttore, sul proprietario (in quanto controllore) oppure su entrambe le figure. In altre parole volevo sapere se il mio inquilino è in fallo o meno per non aver pagato come da contratto il fitto € 900!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
volevo sapere se il
Dipende da cosa è scritto sul contratto: se fosse precisato che lo scatto avviene automaticamente senza richiesta/sollecito specifica in fallo sarebbe il conduttore.

Questo viene spesso scritto ed avviene ad esempio per gli adeguamenti istat.

Qui penso che fosse solo scritto che dal/al il canone era di 800; e dal/al il canone passa a 900. In teoria il conduttore sarebbe sempre tenuto a corrispondere i 900; ma qui forse potresti trovare un giudice che contesta il mancato sollecito tempestivo, e non ammetta il recupero retroattivo.
 

francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
Si è scritto chiaramente "Il canone di locazione è pattuito ecc..". Ma queste cose finiscono sempre dal giudice? Io sarei disponibile a lasciare € 800 da subito sempre che lui faccia uno sforzo per ciò che manca..
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
No, non è detto che si finisca dal giudice: ma se uno dice bianco e l'altro nero, .... ci vuole un terzo.
 

francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
intanto per ridurre un po' il debito del mio inquilino potrei far fare una riduzione del contratto a € 800 ma "retroattiva". Ad esempio potrei far fare una riduzione a partire da marzo 2020, quindi di sei mesi. Il problema è che non so se l'Agenzia delle Entrate accetta questo genere di operazioni (a loro forse non convengono)!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
intanto per ridurre un po' il debito del mio inquilino potrei far fare una riduzione del contratto a € 800 ma "retroattiva". Ad esempio potrei far fare una riduzione a partire da marzo 2020, quindi di sei mesi. Il problema è che non so se l'Agenzia delle Entrate accetta questo genere di operazioni (a loro forse non convengono)!
Normalmente credo non siano accettate: la registrazione delle riduzioni tecnicamente non è richiesta. La si fa per dare data certa alla riduzione dell'imponibile. Però stante il lock-down, tari registrazioni erano differite al post 30 giugno, quindi potrebbero anche fare una eccezione. prima di ridurre vedi cosa intende fare il conduttore.
 

francescar

Membro Junior
Proprietario Casa
Certo.. prima cercherò di avere qualche info dall'agenzia delle entrate e poi contatterò l'inquilino. Grazie :)
 

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