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peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per errore, il contratto di locazione di un immobile commerciale è stato prorogato, per ulteriori 6 anni, dopo 7 anni dalla prima registrazione, con il risultato che ora la conclusione prevista è slittata di un anno e la durata complessiva del contratto è diventata di 13 anni e non di 12. Vorrei sapere se il conduttore ha il diritto a detenere l'immobile comunque fino alla scadenza registrata, e quando dovrà essere comunicata l'eventuale richiesta di lasciare libero l'immobile...entro il dodicesimo anno oppure entro tredicesimo?
Grazie per le cortesi risposte.
 

peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie per la risposta. Se invece decidessimo di mantenere comunque il contratto un anno in più, attendendo la scadenza che risulta attualmente, la cosa sarebbe legale?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi pare una domanda mal posta:
è stato prorogato, per ulteriori 6 anni, dopo 7 anni dalla prima registrazione,
L’errore è stato nella prima registrazione 7 anni fa?....
La proroga dei 6 quando è stata fatta?

Che recitava il contratto? 7+6 oppure 6+6: il 7+6 avrebbe pure un senso se si intendeva poter applicare il 100% istat invece che il 75%.

Se il contratto era un 6+6, chiedere rettifica ad Agenzia delle Entrate, e confermare scadenza al conduttore. Certamente non vengono rimborsate imposte di registro se pagate anticipatamente per l’intero periodo.

La disdetta dovrà essere inviata con almeno 12 mesi di preavviso rispetto alla data ultima concordata con il conduttore
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
la cosa sarebbe legale?
E' legale nel senso che, dopo aver corretto la scadenza del sessennio come dice @carrickarede , giunti a quella scadenza si dovrà comunicare all'Agenzia delle Entrate un'ulteriore proroga di 6 anni.
Se invece il locatore intende evitare quell'ulteriore rinnovo, dovrà inviare disdetta al conduttore col preavviso di almeno12 mesi riferito alla scadenza "corretta".
In caso di disdetta da parte del locatore sorge il problema dell'indennità per perdita di avviamento, se dovuta al conduttore in base all'attività esercitata nell'immobile (art. 34, l. 392/1978).
 

peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi pare una domanda mal posta:

L’errore è stato nella prima registrazione 7 anni fa?....
La proroga dei 6 quando è stata fatta?

Che recitava il contratto? 7+6 oppure 6+6: il 7+6 avrebbe pure un senso se si intendeva poter applicare il 100% istat invece che il 75%.

Se il contratto era un 6+6, chiedere rettifica ad Agenzia delle Entrate, e confermare scadenza al conduttore. Certamente non vengono rimborsate imposte di registro se pagate anticipatamente per l’intero periodo.

La disdetta dovrà essere inviata con almeno 12 mesi di preavviso rispetto alla data ultima concordata con il conduttore
Sul contratto (firmato ovviamente da entrambe le parti) venne indicata (per errore dell'agenzia che scrisse il contratto, di cui nessuno si rese conto) una durata di di 7 anni: il contratto iniziava il 01/01/2010 e sarebbe dovuto scadere il 01/01/2016, invece si scrisse come scadenza 31/12/2016. Nessuno si accorse di questo, per cui la proroga di 6 anni venne fatta nel gennaio 2017. Conseguentemente il contratto ora risulta in scadenza il 31/12/2022 anziché 31/12/2021 come dovrebbe essere per un 6+6, che è divenuto un 7 + 6. Il problema ora è il seguente: dato che vorrei rientrare in possesso dell'immobile, devo comunque fare la lettera di disdetta entro un anno sebbene il contratto va alla sua naturale conclusione? ed a questo punto sarà entro il dicembre 2021 o dicembre 2022?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il contratto iniziava il 01/01/2010
Se sul contratto c'è scritto che la durata è di 6 anni con decorrenza dal 01/01/2010 al 31/12/2016, mi pare evidente che l'errore consiste in quest'ultima data. La scadenza esatta è il 31/12/2015.
Errore che non è stato rilevato e ha influito sulla proroga successiva.

Secondo me sono errori che si possono rettificare presso l'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate dove venne registrato il contratto e comunicata la proroga.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
devo comunque fare la lettera di disdetta entro un anno
Devi comunicare al conduttore, con preavviso di almeno 12 mesi, la tua intenzione di non rinnovare il contratto per il sessennio successivo.
Dopo aver rettificato le date, la scadenza corretta è il 31/12/2021. Quindi la tua disdetta inviata adesso sarebbe tardiva, e il contratto si rinnoverà tacitamente per ulteriori 6 anni (salvo disdetta da parte del conduttore).
 

peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Devi comunicare al conduttore, con preavviso di almeno 12 mesi, la tua intenzione di non rinnovare il contratto per il sessennio successivo.
Dopo aver rettificato le date, la scadenza corretta è il 31/12/2021. Quindi la tua disdetta inviata adesso sarebbe tardiva, e il contratto si rinnoverà tacitamente per ulteriori 6 anni (salvo disdetta da parte del conduttore).
Perdona l'ignoranza, ma se la durata dei contratti commerciali di 6 anni è una durata minima, e visto che entrambe le parti (si tratta di un ufficio) hanno sottoscritto una proroga di 6 anni dopo il settimo anno, la conclusione del contratto non può essere considerata 7 + 6?
Inoltre, il contratto si rinnova tacitamente di ulteriori 6 anni anche dopo il 12? Il rinnovo tacito non si ha soltanto dopo i primi 6?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non può essere considerata
A mio parere la risposta alla tua legittima domanda sta nel contratto che avete sottoscritto.

Se sul contratto c'è scritto che la durata è di anni 6 dal ....al....., allora tale rimane. Anche se, per errore materiale, chi scrisse il contratto sbagliò indicando la scadenza 31/12/2016 invece di quella esatta 31/12/2015.

Se invece sul contratto c'è scritto che la durata è di anni 7 (rinnovabili successivamente per un ugual periodo) allora tu sei ancora in tempo ad inviare la disdetta al conduttore.
 
Ultima modifica:

peopeo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie per la risposta. Un dubbio mi rimane sul fatto che la proroga di sei anni (dopo il settimo) venne fatta insieme al conduttore, con il quale (si tratta di un ufficio e i rapporti sono buoni fortunatamente) vorrei concordare una chiusura entro il dicembre 2022 e non entro il dicembre 2021.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non condivido alcune asserzioni affermazioni di uva:

se il contratto accenna solo alla data di inizio e di fine, non compare da nessuna parte che il primo periodo doveva essere di 6 anni: ed in questo caso l'inquilino potrebbe obiettare che la scadenza oggi naturale sarebbe appunto il 2022.

se il contratto invece avesse scritto "durata sei anni" con inizio.... e fine ...., si aprirebbe un contenzioso, e non so quale delle due affermazioni sarebbe presa come valida da un giudice.

Considerato che sei comunque oggi in ritardo per la disdetta 2021, e che probabilmente vale solo la prima ipotesi che ho scritto, io lascierei decorre il termine al 2022: attenta però all'aspetto del riconoscimento dell'avviamento (12 mensilità) se la attività è considerata aperta al pubblico. Coi contratto commerciali, meglio trovare un accordo e concordare a scadenza un nuovo contratto a nuove condizioni. (Salvo tu intenda adibirlo ad una tua attività)

La prima proroga è obbligatoria: dalla seconda scadenza occorre dare il preavviso di 12 mesi, altrimenti si rinnova tacitamente.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Sul contratto (firmato ovviamente da entrambe le parti) venne indicata (per errore dell'agenzia che scrisse il contratto, di cui nessuno si rese conto) una durata di di 7 anni:
Magari non si voleva stabilire una simile durata. Ma non è un illecito. Poiché l'art. 27, comma 1 della legge n. 392/1978 recita:
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni [...].
Quindi può benissimo essere di sette anni.
Se invece sul contratto c'è scritto che la durata è di anni 7 (rinnovabili successivamente per un ugual periodo)
No. Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Quindi il contratto con durata iniziale di sette anni, alla prima scadenza si rinnova tacitamente di sei anni.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi il contratto con durata iniziale di sette anni, alla prima scadenza si rinnova tacitamente di sei anni.
Ok.
Ma come si può determinare in concreto qual è la durata del primo periodo contrattuale?
Se sul contratto sta scritto:
Il contratto è stipulato per la durata di anni X, dal .... (data A) al ...(data B)
però X # dal periodo intercorrente tra A e B, allora è evidente che è stato commesso un errore.

Secondo me se c'è scritto che
il contratto è stipulato per la durata di anni sei
la durata del primo periodo è proprio 6 anni, indipendentemente dall'errore "materiale" di aver scritto dal 01/01/2010 al 31/12/2016.
Errore che nessuno ha notato né corretto quando è stata comunicata la proroga all'Agenzia delle Entrate.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se il contratto accenna solo alla data di inizio e di fine,
Io non ho mai visto un contratto di locazione, né abitativo né commerciale, con indicate solo le date di inizio e fine.

In genere si scrive:
il contratto di locazione è stipulato per la durata di anni X, dal...al...
Oppure: la locazione avrà la durata di anni X, con decorrenza dal...al....
O frasi simili, sempre con indicata la durata di anni X.

E penso che, in caso di errore, prevalga la durata di anni X rispetto alle date.
L'argomento mi incuriosisce, quindi leggerei volentieri altri pareri!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Errore che nessuno ha notato né corretto quando è stata comunicata la proroga all'Agenzia delle Entrate.
In attesa di pareri su quanto hai chiesto, ti faccio presente che la citata affermazione contrasta con quanto la postante ha asserito:

Nessuno si accorse di questo, per cui la proroga di 6 anni venne fatta nel gennaio 2017.
Dal che deduco che al di la di quanto letteralmente scritto, per 5 anni dopo la registrazione iniziale hanno operato come "annualità successive" e solo al 7° anno hanno comunicato la proroga: a questo punto il tutto convergerebbe nel ritenere intenzionale far durare per 7 anni il primo periodo, almeno sul fronte Agenzia delle Entrate: nel caso specifico andare a chiedere proprio ad Agenzia delle Entrate una rettifica, mi sembra oggi richiesta tardiva.

Con ciò sarebbe interessante sapere , come tu chiedi, se in caso di errore materiale, sia considerata la durata dichiarata o le date di inizio.termine.
Non credo ci sia una prassi ufficiale: gli errori rimangono errori. Ed a volte le possibilità di rettifica sono banalmente legate alle procedure in essere presso gli uffici.

OT: posso farti un esempio fresco di giornata: la settimana scorsa ho proceduto a trasmette la annualità successiva di un contratto di locazione, prorogato l'anno scorso.

Mi è ritornata una comunicazione di scarto con la seguente indicazione:
- SCADENZA PRECEDENTEMENTE ABBINATA:
Visto che una mail all'ufficio non aveva partorito risposte alle mie domande di chiarimento, oggi sono riuscito a contattare telefonicamente l'ufficio.
Mi è stato detto che la mia proroga dello scorso anno riportava come annualità il 2021, ed essendo stata una operazione con accredito automatico (ho usato fiscoonline) le loro procedure d'ufficio non permettono di rettificare manualmente il dato trasmesso.

Si è però riservata di tentare di cassare l'intera proroga, che avrebbe successivamente caricato manualmente imputandola con la annualità corretta al 2020,, sperando così di aggirare il problema.

Cosa che è riuscita: per altro io conservo sempre anche la stampa del RLI trasmesso, ed ho fatto caso solo adesso che questa non riporta quel dato, sicuramente invece richiesto ed imputato durante la compilazione di RLIweb.

Ho capito una volta di più che a volte sia noi che gli uffici devono trovare il modo di aggirare gli ostacoli, quando la retta via sarebbe mettere a disposizione procedure flessibili e maneggevoli.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se in caso di errore materiale, sia considerata la durata dichiarata o le date di inizio.termine.
Non credo ci sia una prassi ufficiale: gli errori rimangono errori.
Forse non mi sono spiegata.
Non mi riferisco alla prassi riguardante la correzione degli errori presso l'Agenzia delle Entrate.

In caso di contestazioni tra locatore e conduttore circa l'effettiva durata del contratto, chiedevo dal punto di vista civilistico (del quale l'Agenzia non si occupa) come si può risolvere la controversia.
Fa fede la durata indicata nel contratto di anni X, come ho scritto nel post. n# 17, oppure si considera il numero di anni intercorrente tra la data A di inizio e la data B di termine?
Questo mi pare importante per stabilire (dal punto di vista civilistico) la durata del primo periodo contrattuale, il termine del rinnovo di 6 anni, la possibilità per il locatore di inviare in tempo al conduttore il diniego ad un ulteriore rinnovo di 6 anni.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse non mi sono spiegata.
Ti eri spiegata benissimo. E la domanda è interessante. Forse sono io a non essermi spiegato altrettanto chiaramente.

Non ho titoli per sentenziare sul problema civilistico: ma ho imparato che tali questioni si risolvono con un arbitro che si chiama giudice. E assistiamo quotidianamente a ribaltamenti di giudizio in sede giurisdizionale. Per cui davo per condiviso l'accenno che avevo già fatto in precedenza:
se il contratto invece avesse scritto "durata sei anni" con inizio.... e fine ...., si aprirebbe un contenzioso, e non so quale delle due affermazioni sarebbe presa come valida da un giudice.
Temo che si avrebbe il 50% di probabilità per entrambe le risposte.

Quanto alla possibilità di far rettificare le comunicazioni in ufficio, vale quello che avevo constatato: a volte funziona, a volte sono necessarie delle giravolte logiche per rimediare all'errore.

Figurati che riguardo all'esempio di oggi, la prospettiva, se non si sbloccava materialmente il dato sul cervellone della Agenzia delle Entrate, il consiglio ricevuto era quello di fare una registrazione imputandola all'anno 2020: il che telematicamente farebbe scattare le sannzioni per ritardo di 12 mesi, quinndi da fare con F24 allo sportello: a quel punto, testuali parole della interlocutrice, "dato che non abbiamo il paraocchi", nel momento in cui abbiniamo i due versamenti , constatato che l'importo sia regolari, non procediamo a notificare inadempienze (bypassando quindi una eventuale segnalazione automatica...)

Nel caso in questione, si sono sovrapposte troppe azioni a conferma del settennato: se l'errore fosse emerso in un lasso di tempo più breve , entro il primo anno, nessuno credo avrebbe avuto da ridire sulla rettifica dell'errore. Oggi, quasi allo scadere del 12° anno, anche al conduttore può non star bene rivedere la scadenza... : se non fosse indispensabile, pragmaticamente cercherei l'accordo meno conflittuale, prendendo per buono il primo settennato. Senza pormi problemi giuridici.
 

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