Contratto scaduto e morosità in corso.

[basty]

Sono alle prese con una situazione abbastanza singolare.
Un inquilino con contratto stipulato in ottobre 2004, da circa 4 anni ha accumulato ritardi nel pagamento del canone.
Avevamo concordato un piano di rientro, ma in pratica il credito è rimasto pressoché invariato da due anni, ed è pari ad una intera annualità: ammetto che possa sembrare ingiustificato tollerare questa morosità: ma era sempre stato corretto ed ho cercato di venire loro incontro in un momento di difficoltà che pensavo transitorio.
Lui ha avviato una attività artigianale in proprio, Lei è impiegata.

In febbraio 2016 ho inviato RR di formale disdetta, per la fine di settembre 2016, dichiarandomi disponibile al rinnovo a nuove condizioni: il contratto oggi è scaduto. Le nuove condizioni non erano altro che pervenire ad una soluzione ragionevole sul debito pregresso

Speravo, di far leva sui conduttori in occasione della scadenza e proroga; ma a quanto pare fanno orecchi da mercante, dimostrando poca educazione e intelligenza: dopo un paio di promesse su una possibile risposta, la sensazione è che stiano tergiversando.

Ritengo che economicamente potrebbero sistemare le pendenze (eventualmente con l'aiuto di familiari), e non sono nullatenenti.

Domande:
1) La azione di recupero crediti (decreto ingiuntivo) è indipendente dalla procedura di sfratto o è necessariamente conseguente?
2) Quale che sia la prossima inevitabile azione legale, meglio attivarla con contratto scaduto o con contratto prorogato?

Cito il punto 2 perchè mi sembra di ricordare che qui qualcuno aveva affermato essere più problematica la richiesta di rilascio, in presenza di contratto risolto (che mi sembra abbastanza paradossale).

 

[uva]

L'azione per recupero credito mediante decreto ingiuntivo è indipendente dalla procedura di sfratto. Dovrai, tramite il tuo avvocato, chiedere al Tribunale l'emissione del d.i. dettagliando il tuo credito per canoni non riscossi e oneri accessori. Il d.i. verrà notificato al debitore che avrà 40 giorni a disposizione per proporre opposizione (se lo fa deve fornire le prove delle sue motivazioni). Quando il d.i. diventerà esecutivo potrai procedere coi pignoramenti se il debitore non paga spontaneamente quanto dovuto.

Per quanto riguarda il rilascio dell'appartamento, penso non ci siano problemi ad agire legalmente quando il contratto è stato risolto a seguito disdetta inviata nei termini dal locatore.
Si tratta di una procedura di sfratto per finita locazione, non mi pare comporti maggiori problemi rispetto ad uno sfratto per morosità.

Io al tuo posto non rinnoverei il contratto, cercherei di liberare l'appartamento (magari incentivandoli ad andare via) e proporrei un accordo stragiudiziale per il pagamento di quanto dovuto concedendo loro una rateazione.

Però non mi è chiaro se nella raccomandata inviata a febbraio hai specificato che in mancanza di accordo (che a quanto pare non si è raggiunto) il contratto non verrà rinnovato e l'immobile dovrà essere rilasciato entro settembre 2016 (termine ormai scaduto).

 

[basty]

Ho dato formale disdetta a decorrere dalla scadenza, ma disponibilità a definire nuove condizioni: che nell'unica possibilità di colloquio avuto, ho precisato consistere in una proposta di soluzione delle pendenze. Non ho ricevuto alcuna proposta su come vogliano provvedere: nota che sono 4 anni che accetto di trascinare questa situazione, e non rispettano nemmeno il piano di recupero promesso (che poi voleva dire rispettare le mensilità correnti e ricuperare l'annualità a debito, versando una rateazione che comporterebbe il saldo in 6 anni! E il canone è sostanzialmente fermo da 12 anni , assolutamente in linea se non più basso del mercato.

Quando la gente è stupida o crede di essere furba non si rende conto che andrà a pagare oltre al debito residuo anche le spese legali che mi faranno affrontare.

Oltre al loro stipendio, percepiscono un reddito da fabbricati! Ti pare un comportamento comprensibile?

 

[uva]

Quindi le eventuali nuove condizioni da te proposte non sono state né accettate né respinte.
Io come proprietaria manderei una seconda raccomandata chiedendo il rilascio dell'unità immobiliare a seguito risoluzione contratto di locazione. Eventualmente concedendo un termine limitato (max 30 giorni) per adempiere, e rammentando loro che è comunque dovuta l'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ.
Se non se ne vanno (magari incentivandoli un pochino, tipo parziale remissione del debito) dovrai iniziare la pratica legale appunto per finita locazione.

Invece aspetterei a muovermi per il d.i.; è una pratica lunga e costosa. Meglio proporre prima una soluzione bonaria con pagamento rateizzato senza interessi né spese a loro carico.

Anche se non sono né disoccupati né nullatenenti, gente così è meglio perderla che trovarla!
Penso che la priorità per ogni proprietario che abbia a che fare con inquilini di questo genere sia mandarli via e rientrare in possesso del proprio immobile!

 

[basty]

ultime notizie: ho ricevuto un sms un'ora fa: gli inquilini, dispiaciuti per la situazione, lasciano libero l'appartamento per fine novembre.....: non aggiungono altro .....

 

[uva]

gli inquilini, dispiaciuti per la situazione, lasciano libero l'appartamento per fine novembre

Questa è una buona notizia!
C'è anche da dire che non trattandosi di sfratto per morosità convalidato dal giudice, non potrai evitare la tassazione dei canoni di locazione non incassati (nel tuo post iniziale parli di un'intera annualità).
Però se si tratta di persone con redditi è possibile recuperarne almeno una parte. Valuta con calma quale può essere la strategia migliore.

 

[basty]

non potrai evitare la tassazione dei canoni di locazione non incassati

Questo è quello che temo: dovrò verificare. Grazie.

 

[uva]

Quando firmerete il verbale di rilascio e restituzione chiavi, ricordati di citare e dettagliare il tuo credito nel verbale.
Così la firma dell'ex inquilino comporta anche un riconoscimento da parte sua del debito nei tuoi confronti. Ti sarà utile per l'azione (legale o stragiudiziale) di recupero credito.