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Piletta

Membro Junior
Proprietario Casa
Vorrei affittare un piccolo appartamento a Roma .
Tre anni fa ho fatto un transitorio ad un lavoratore fuori sede, alla fine del Contratto, ne ho fatto un altro di un anno e mezzo, sempre alla stessa persona, perchè lui residente fuori Roma aveva necessità di stare altro tempo in quell'appartamento. Ho saputo invece che i contratti transitori per forza debbono terminare dopo 12/18 mesi ed essere approvati dalle Associazioni di categoria, in questo caso si ha anche l'agevolazione del 10% con cedolare secca, sulle tasse da pagare. Io in passato , non sapevo neanche che era obbligatorio iscriversi ecc. ecc... Comunque ho registrato sempre regolarmente i vari contratti pagando, con cedolare secca il 21% di IRPEF .
Chiedo allora :1) se non usufruisco del Canone concordato e quindi continuo a pagare le tasse al 21% , sono sempre obbligata ad avvalermi di tali Associazioni che potrebbero non approvare , per esempio, la motivazione della transitorietà che anche il futuro inquilino mi chiederebbe?
2) Se invece opto per l'affitto concordato, l'inquino anche avrebbe un'agevolazione fiscale? Sarebbe giusto , visto che c'è tanto nero in giro. Certi proprietari infatti affittano in nero a prezzi stracciati danneggiando ulteriormente chi segue le regole.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La necessità di asseverazione da parte di una associazione di categoria( uppi o sunia ad es) nasce da legge recente, applicabile agli accordi territoriali stipulati dopo tale legge.
Probabile che l’accordo di Roma da utilizzare sia stato rinnovato dopo tale legge, quindi il contratto non vidimato sarebbe irregolare. Se poi fosse non valida la motivazione, corrreresti il rischio che linquilino chieda la conversione ad un 4+4

I transitori non possono superare i 18 mesi. Ma non mi risulta sia vietato stipularne un altro con la medesima persona.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Chiedo allora
1) In teoria è possibile, perché se il locatore rinuncia alle agevolazioni fiscali (cedolare secca 10% e IMU ridotta) il contratto non necessita dell'asseverazione di un'Associazione dei proprietari o inquilini.
In pratica non è possibile, in quanto a Roma come negli altri Comuni ad alta tensione abitativa è obbligatorio stipulare i contratti transitori in conformità all'Accordo Territoriale vigente in quel Comune. Se esso ha recepito il D.M. 16/01/2017 (come nel caso di Roma) l'asseverazione è obbligatoria.

2) Sì. In caso di contratto di locazione concordato, regolarmente asseverato, il conduttore ha diritto ad una detrazione IRPEF. A condizione che l'immobile sia adibito a sua abitazione principale (comprovata dalla residenza anagrafica) e che il suo reddito complessivo non superi un determinato limite.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
@Piletta

A Roma non esiste un solo accordo territoriale, ma ne esistono due. Accordi differenti quasi sempre determinano regole differenti e conseguenze per le parti.

A Roma, infatti, permangono valori minimi e massimi delle microzone differenti su uno stesso immobile. La sorte del contratto è legata all’accordo scelto e ai vantaggi che sul piano applicativo quell’accordo può dare alle parti perché il numero dei parametri e delle riduzioni che determinano il canone per fascia è disomogeneo: l’aumento dei valori delle fasce dei canoni previsto per i transitori prevede, nel primo accordo, una maggiorazione del 10%, nel secondo, esattamente il doppio (20%), quindi, che cosa può accadere?

Può accadere che un contratto sia rispondente ad un accordo, ma possa non essere rispondente all’altro che pure è vigente nello stesso Comune.

Potrebbe pure ipotizzarsi il rilascio di dichiarazioni di rispondenza del contratto contrastanti su un’idenntico caso di specie (ad es. CONFABITARE la rilascia, CONFEDILIZIA la nega), aspetto, questo, finora mai chiarito in un’aula di tribunale.

Ma tralasciando questi aspetti, ai sensi dell’art.2, co.2 del DM 16 gennaio 2017, la durata del contratto transitorio va da 1 giorno a 18 mesi. Il canone è concordato (cedolizzabile al 10%) e va asseverato. Alcun vincolo nella determinazione del canone e nell’asseverazione, invece, per quanto attiene ai contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni (cedolarizzabili al 21%).

Allo scadere del periodo convenuto, il contratto si estingue automaticamente, salvo proroga per persistenza delle esigenze di transitorietà (secondo Cassazione è ipotizzabile anche per i transitori il tacito rinnovo ai sensi dell’art. 1597 c.c.) o scioglimento per mutuo consenso. Nel primo caso, le disposizioni del DM del 2017 non prevedono più la necessità della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie prima della scadenza del contratto prevista dal precedente DM del 2002.

Questa tipologia di contratto, nelle due modalità “calmierato” e “libero”, permette all’inquilino di beneficiare di una detrazione fiscale sull’IRPEF rapportata al periodo di tempo durante il quale l’immobile sia adibito ad abitazione principale: infatti, il conduttore, come chiarito da Cassazione, ancorchè il contratto duri pochi mesi, può trasferire la residenza nell’immobile locato, senza che il proprietario possa impedirglielo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
(secondo Cassazione è ipotizzabile anche per i transitori il tacito rinnovo ai sensi dell’art. 1597 c.c.
A me risulta che i contratti transitori non si rinnovano, cessano senza bisogno di alcuna disdetta.
Se perdura l'esigenza transitoria di una delle parti, se ne stipula uno nuovo.

Il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) non prevede la clausola del rinnovo tacito.
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

Gli Accordi Territoriali vigenti nei vari Comuni possono prevedere il rinnovo tacito del contratto transitorio?
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
A me risulta che i contratti transitori non si rinnovano, cessano senza bisogno di alcuna disdetta.
Se perdura l'esigenza transitoria di una delle parti, se ne stipula uno nuovo.

Il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) non prevede la clausola del rinnovo tacito.
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

Gli Accordi Territoriali vigenti nei vari Comuni possono prevedere il rinnovo tacito del contratto transitorio?
Né le disposizioni contenute nel DM del 2017 né gli accordi locali prevedono un meccanismo di rinnovazione tacita, in difetto di disdetta, dei contratti transitori, non essendo operante testualmente per questi contratti lo specifico meccanismo predisposto dall’art.2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione) della 431 sui “4+4” (co.1) e “3+2” (c.3).

Tuttavia, come confermato da Cassazione, anche nel quadro della contrattazione concertata la locazione di natura transitoria si rinnova tacitamente, qualora il conduttore sia lasciato nella detenzione della cosa locata, dovendosi reputare persistenti le cause di transitorietà, salvo, chiarisce Cassazione, volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con eventuale modificazione anche del tipo contrattuale.

Non è un caso che le nuove disposizioni non prevedano più dal 2017 l’obiettivo venir meno della transitorietà e l’obbligo di conferma della sussistenza delle esigenze transitorie prima dello spirare del termine, previsti rispettivamente ai commi 5 e 4 dell’art.2 del vecchio DM del 2002, che determinava la riconduzione del rapporto ad una locazione primaria (non secondaria) e stabile (non temporanea) quadriennale (rinnovabile).

Infatti, non appare plausibile che solo le locazioni transitorie per studenti universitari possano rinnovarsi tacitamente alla scadenza e che le locazioni transitorie ordinarie cessino, senza alcuna possibilità di rinnovo, come se esistessero esigenze transitorie di classe A ed esigenze transitorie di classe B, in considerazione di una presunta natura primaria delle prime, a scapito delle seconde, parametrazione di interessi che si porrebbe in contrasto con ogni criterio di logica giuridica.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Certo che l'esempio di Roma è emblematico di che "mostro" si sia creato con il coinvolgimento delle organizzazioni sindacali, per di più obbligatorio in questo caso, nella stipula di contratti transitori che sono peraltro sempre più richiesti dagli stessi potenziali conduttori, incerti sul perdurare del loro status lavorativo e, di conseguenza, sulla loro capacità di far fronte alla spesa dell'affitto. Io credo che si potesse trovare un altro meccanismo di "asseverazione" dei contratti ai dettami di legge, senza mettere in piedi questo vero e proprio "business" per i sindacati all'insegna della protezione delle parti contrattuali più deboli ed a spese - come sempre - dei locatori.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io credo che si potesse trovare un altro meccanismo di "asseverazione" dei contratti ai dettami di legge, senza mettere in piedi questo vero e proprio "business" per i sindacati
Ma è proprio lo scopo di tale normativa .......:
altro che protezione della solita parte debole....
Il bello è che una noma simile in passato è già stata cassata dalla magistratura, ma è resuscitata sotto altre spoglie.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
la locazione di natura transitoria si rinnova tacitamente, qualora il conduttore sia lasciato nella detenzione della cosa locata,
Si rinnova tacitamente per quanto tempo? La durata originaria (supponiamo 12 mesi se il contratto fu stipulato per un anno)?

Non contesto quanto affermi, ma mi pare un espediente ambiguo.
Perché l'inerzia del locatore e/o del conduttore che alla scadenza non considerano risolto il contratto, potrebbe non dipendere dal perdurare delle esigenze transitorie di una delle parti.
Potrebbe fare comodo tenere in vita un contratto concordato (che presuppone dei vantaggi fiscali) per un periodo indeterminato ("dimenticandosi" della scadenza) anche se l'esigenza transitoria iniziale non sussiste più.
E se non sussiste più si dovrebbe stipulare un concordato "n" + 2 o un contratto libero 4 + 4, invece di rinnovare tacitamente il transitorio.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
@uva

La locazione per un tempo determinato dalle parti (è il caso del “transitorio”) cessa definitivamente “con lo spirare del termine”, senza necessità di disdetta, recita il primo comma del 1596.

Il 1597 dispone che il contratto di locazione deve considerarsi rinnovato, nel caso di locazione per un tempo determinato se, “scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata”.

La nuova locazione o comunque il nuovo periodo di durata del rapporto, chiamalo come vuoi, sarà regolato dalle stesse condizioni della precedente, ma con un’importante differenza: la durata non è più quella fissata dalle parti per il primo periodo, ma, se ci si attiene alla disciplina codicistica, cioè ai sensi del secondo comma del 1597 “quella stabilita per locazioni a tempo indeterminato” e cioè la durata di un anno, salvo usi locali, se l’alloggio non è arredato, e, invece, se lo è, la durata corrispondente all’unità di tempo cui è commisurata la pigione, secondo quanto dispone il 1574.

Tuttavia, il transitorio è un contratto regolato non dal codice civile, ma da una normativa speciale standardizzata, la 431 del 1998 e i suoi decreti ministeriali attuativi che si sovrappongono a quella generale codicistica riguardo la durata del contratto rinnovato, cosa che induce alcuni a ritenere riconducibile la locazione transitoria rinnovata alla medesima durata di quella originaria, esattamente come accade ai transitori per studenti universitari, per non stravolgere la specifica connotazione locativa di questo tribolato contratto.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Clematide
scusa la sfacciataggine.
La tua argomentazione non appare quella di un profano come me. E sembra anche plausibile. Ma è una tua elucubrazione o è anche suffragata da sentenze di merito?
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
normativa speciale standardizzata, la 431 del 1998 e i suoi decreti ministeriali attuativi che si sovrappongono a quella generale codicistica riguardo la durata del contratto rinnovato,
Infatti io ritengo doveroso attenersi alla l. 431/1998, al D.M. 16/01/2017 e all'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
Ne deduco che il contratto transitorio scade e cessa senza necessità di disdetta.
Se le parti indugiano, non si attivano per il rilascio, si dimenticano della scadenza, ecc. resto della mia idea: se l'esigenza transitoria permane si stipuli un nuovo contratto transitorio; se non sussiste più si stipuli un "n" + 2 o un 4 + 4.

tribolato contratto.
Concordo su questa affermazione!

Comunque apprezzo gli interventi di @Clematide, sempre ben argomentati.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
A Roma non esiste un solo accordo territoriale, ma ne esistono due. Accordi differenti quasi sempre determinano regole differenti e conseguenze per le parti.
Sarei curiosa di sapere come si deve/può procedere in casi come questo.

Il locatore può scegliere di stipulare il contratto concordato in base all'Accordo che prevede parametri più favorevoli per lui (= un canone maggiore rispetto all'altro Accordo)?
Sebbene il conduttore preferisca l'Accordo dal quale scaturisce un canone minore.

Oppure esistono altri criteri (tipo la zona in cui si trova l'immobile) e se sì quali?

Grazie.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
@uva

La sorte del contratto a Roma è legata in qualche modo al proprio assetto di interessi e all’associazione scelta che ha siglato quello specifico accordo e ai benefici che sul piano applicativo quello specifico accordo può dare ai contraenti, lacerati da accordi diversi e divergenti.

Io sinceramente non so che cosa sia capitato a Roma, so solo che, benchè debba esserci un’iniziativa di convocazione da parte del Comune rivolta alle associazioni maggiormente rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini (organizzazioni più significative non a livello nazionale che sono quelle chiamate a stipulare la Convenzione nazionale: si tratta di due condizioni distinte) indirizzata ad avviare le trattative finalizzate all’accordo,

quindi, suppongo, che associazioni diverse da quelle convocate o non maggiormente rappresentative a livello locale non possano convocarsi autonomamente e stipulare accordi locali differenti da quelli che le associazioni maggiormente rappresentative convocate dal Comune avessero sottoscritto,

oppure, benchè possa esserci, in base al terzo comma dell’art.4 della 431 e in base al secondo comma dell’art.1 del DM del 2017, da parte delle stesse organizzazioni maggiormente radicate e diffuse localmente, una formale richiesta al Comune stesso, il Comune nicchia e non adempie nei successivi 30 giorni, e allora le stesse organizzazioni maggiormente rappresentative possono convocarsi autonomamente e stipulare accordi locali, dicevo, premesso tutto questo, nulla vieta che tra associazioni differenti (convocate dal Comune o autoconvocatesi) vengano raggiunti diversi accordi.

A Roma CONFABITARE, UNIONCASA e ASSOCASA hanno sottoscritto con altre quindici associazioni un primo accordo a fine febbraio 2019, poi, ai primi di marzo, le stesse associazioni ne hanno sottoscritto un secondo, meno “ingessato”, con altre quattro associazioni. Giova precisare che il secondo accordo di Roma, quello del 4 marzo 2019, è stato segnalato al Ministero per alcune irregolarità, e il Ministero, affaccendato in altre faccende ben più gravi, non ha ancora risposto.

Senza entrare in valutazioni che appartengono alla sfera della politica associativa, ogni associazione sindacale si interfaccia con i suoi interlocutori “privilegiati” con i quali conduce le trattative dirette a raggiungere l’accordo più vantaggioso per lui e i suoi tesserati, ma la verifica della rispondenza del contratto a ciascun accordo può essere compiuta solo dall’associazione firmataria dello specifico accordo, il che vuol dire ad esempio che TECNOBORSA non potrà mai asseverare un contratto basato sull’accordo dell’ASSPI, e volutamente tralascio un altro problema che già si è presentato in questi anni, ossia quello di una o più organizzazioni non partecipanti alla conclusione dell’accordo ed alla sua sottoscrizione, saltate anni dopo (chissà perché…) sul carro delle organizzazioni firmatarie,

che sono le sole che conoscono le ragioni e le finalità delle disposizioni contenute nell’accordo locale perché le hanno esse stesse individuate, e possono valutare se ad esempio le esigenze alla base della transitorietà di un contratto sono coerenti con le fattispecie previste dall’accordo locale,

aderendo a posteriori ad un accordo intervenuto in precedenza (nulla lo vieta, sia chiaro, anzi il primo accordo di Roma del 28 febbrao 2019 lo consente al punto 5 del TITOLO F), ma pretendendo di essere legittimate a rilasciare l’attestazione di rispondenza, riservato, per espressa previsione normativa, alle sole organizzazioni firmatarie dell’accordo, anche nel caso in cui la richiesta di adesione raccolga il consenso delle stesse organizzazioni firmatarie, come sostiene malamente il Ministero, e che in alcuni casi hanno condotto in concreto ad escludere la legittimazione ad asseverare.
 
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Nel 1980 ho costriuito nel yerteno di mia proprieta' un annesso agricolo e nel 1985, con il condono ho chiesto la trasformazione come abitazione, ho pagato tutte le oblazioni al comune ora a distanza di anni volendo vendere la proprieta' non possi perche' la cucina nonostante la luminosita' 2 finestre, e' alta 225 ,ma nel condono era cosi'
dolcenera52 ha scritto sul profilo di mapeit.
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