Contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e restituzione caparra

Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.
Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?
Grazie a chi risponderà

 

Inoltre vorrei sapere se il mio contratto transitorio venisse convertito in un contratto 4+4, a causa della mancanza dei motivi di transitorietà e della durata di 24 mesi, potrei usufruire ugualmente delle agevolazioni dei contratti transitori, ovvero del rimborso dei canoni eccedenti gli accordi locali? Ed inoltre mi sapeete dire se il locatore può chiedere la conversione autonomamente?

Grazie mille

 

buongiorno
i contratti transitori hanno durata massima di 18 mesi e devono essere sostenuti da valide motivazioni (ad es. contratto di lavoro di 10 mesi= contratto di affitto per 10 mesi), senza cui sono convertiti a 4 + 4 normali. Quindi se non c'erano validi motivi già non si poteva fare un transitorio (e come avete fatto a registrarlo?).
Non ho ben compreso la questione dei 3 e 6 mesi, a quanto mi risulta quello non è un punto di legge ma di libera contrattazione, quindi non si può arbitrariamente sostenere una posizione se non è scritta sul contratto. Apriori quindi non credo si possa dire che uno dei due ha ragione!
Per quanto riguarda il canone di locazione, se lei ha stipulato un contratto libero e non convenzionato, mi spiace ma il proprietario può chiederle quanto vuole: se lei accetta, è a posto così; ben diverso invece se fosse un contratto convenzionato, allora ci si deve attenare a valori tabellari ben precisi per determinare il prezzo della locazione.
Mi pare sia una piccola questione che deve essere risolta con buon senso: se andate per avvocati i vostri soldi (credo si parli di 750 euro per due mesi, 1500 euro in tutto) ve li mangiate!

 

In ogni caso nel contratto è citata l'art. 5 legge 431/98, cioè quella inerente i contratti transitori, regolamentati dagli accordi. Per cui, se il contratto passa al giudice, è il proprietario che deve spiegare il perchè dell'utilizzo del contratto transitorio, senza che ce ne siano i motivi, che va a favore dei locatori e a sfavore degli inquilini per legge. Informandomi ho letto che gli accordi locali varrebbero ugualmente in sede giurisdizionale. Puoi confermare o smentire?
Ed inoltre cosa ne pensi della clausola 2?

Grazie per la disponibilità

 

Innanzitutto bisognerebbe dare un'occhiata ai contratti-tipo per uso transitorio che sono stati approvati in sede provinciale dalle associazioni di categoria nella zona dove è locato l'immobile.
Su questi possono essere riportate indicazioni chiare circa le esigenze di transitorietà che, comunque, possono essere sia del locatore, che del conduttore, che di entrambi e debbono essere riportate sul contratto.
In mancanza di tale indicazione il contratto deve intendersi un 4+4 e quindi in sede di giudizio potrebbe essere applicato il disposto previsto per questi tipi di contratto (L.431/98).
Qualora invece l'esigenza di transitorietà fosse verificata, per quanto riguarda la facoltà di recesso anticipato (art.2) se non è specificato il termine minimo di preavviso si intende che il conduttore può recedere quando vuole perdendo, eventualmente, solo il canone della porzione di mese già pagato e non ancora usufruito. Questo mi pare il senso di quanto scritto all'art. 2., altrimenti non si comprenderebbe il perché di quella clausola che prevede la perdita di "eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata". E' ovvio che se io intendo dare la disdetta e lo faccio sei mesi prima non sarò così sciocco da versare sette mensilità di canone anticipato.

 

Per quanto riguarda l'eventuale rimborso dei canoni eccedenti gli accordi locali, in concomitanza con l'eventuale trasformazione in 4+4 cosa mi sai dire? La clausola 2 sarebbe valida anche in caso di trasformazione in 4+4?

Grazie mille

 

scusa se mi ripeto, ma a meno che tu non abbia espressamente sottoscritto un contratto concordato i valori indicati dal Comune (o provincia o regione) di riferimento semplicemente a te non riguardano.
la clausola 2 a me pare valida comunque e mi sembra che sia logicamente una specie di piccola penale da pagare per una partenza frettolosa: a logica però se già uno paga questi soldi non si capisce perchè debba rimetterci anche la cauzione, che, ricordiamo, non è un pegno per mensilità non pagate ma un deposito a garanzia dell'integrità dell'immobile (hai rotto un lavandino? a fine locazione ti do la cauzione meno il costo del lavandino)

 

Sul contratto transitorio da me sottoscritto (art.5 legge 431/98), nella parte inerente il prezzo cita precisamente:

...Il canone è stabilito in €750.....tale canone è applicato dalle parti sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia...

Quindi penso che doveva, ripeto doveva, rispettare gli accordi locali, o mi sbaglio?

 

Se vuoi ti posso mandare il contratto per email

 

La frase "sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia" non vuol dire assolutamente nulla, o almeno non si riferisce esplicitamente agli accordi provinciali, pertanto il canone è da considerarsi A LIBERA CONTRATTAZIONE e penso che nessun giudice emetterebbe una sentenza che costringesse il proprietario a restituirti parte del canone.
Oltre a tutto dovresti fargli una causa e i costi della causa supererebbero certamente l'eventuale rimborso.
Anche per quanto riguarda la trattenuta della cauzione sono d'accordo con teofilatto.
E' una trattenuta indebita se nel contratto non è specificato un termine minimo di preavviso.
Se non è indicato niente non valgono automaticamente i SEI MESI di preavviso, è un'invenzione del proprietario. La Legge 431/98 disciplina, all'art. 3, solo i termini per la disdetta da parte del locatore, non quelli per il conduttore. Se viene data al conduttore la possibilità del recesso anticipato, deve essere indicato un termine minimo di preavviso nel contratto, altrimenti vale ciò che ti ho detto prima, puoi recedere quando vuoi avvisandolo anche dall'oggi al domani e perdendo eventualmente solo l'importo della mensilità già pagata e non usufruita (perchè così è pattuito nel contratto).
Inoltre la cauzione è destinata a coprire eventuali danni ai locali, bollette non rimborsate ecc.., non il mancato preavviso o canoni non riscossi.
Comunque, a conclusione, devo dirti che un contratto ad uso transitorio per due anni NON ESISTE e NON E' STIPULABILE nella nostra legislazione. Pertanto è un contratto invalido, nullo, che ricade in una normale locazione ai sensi dell'art. 2 della Legge 431/98.
Vedi l'allegato L_431_1998.pdf

 

Questo è quello che ho trovato riguardo i contratti transitori e del relativo canone, in cui si specifica che deve rispettare gli accordi locali. Ho le idee sempre più confuse...


"Un’altra esigenza cui il legislatore ha cercato di venire incontro è quella di quanti si trovano a vivere in una città diversa per esigenze di vario tipo (ad esempio esigenze di salute, contratti di lavoro a termine, stage o simili, ad esclusione dei motivi di studio universitario, per cui è individuata una species contrattuale a parte, come vedremo a breve) ma che, comunque, hanno una durata limitata nel tempo. Nella normativa previgente, per siffatte circostanze era stipulabile un contratto detto “uso foresteria”: proprio per scongiurare gli abusi che erano stati compiuti nel ricorrere a questa tipologia contrattuale, anche al di fuori delle reali condizioni che ne legittimavano l’utilizzo, nel 1998 si è pensato di sostituirla con una che presenta, all’opposto, un rigore burocratico tale da scoraggiarne fin troppo l’uso, come ha osservato autorevole dottrina. Si tratta dei contratti di natura transitoria, disciplinati dall'art. 5 della legge 431/98 e dall' art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002.

La loro durata deve compresa fra uno e diciotto mesi e possono essere stipulati, anche in questo caso utilizzando uno dei modelli predisposti dagli uffici competenti, soltanto al ricorrere di certe esigenze abitative di tipo transitorio, che andranno non solo dichiarate, ma anche accuratamente documentate (ad esempio attestato di iscrizione allo stage). Per quanto concerne il canone, esso è oggetto di libera pattuizione solo al di fuori delle città “ad alta tensione abitativa” e dai Comuni ad esse limitrofi. In questi ultimi, infatti, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati."

fonte:LA LOCAZIONE - Il contratto di natura transitoria

 

Il tuo contratto non rispetta certamente gli accordi locali, essendo di 24 mesi. Quindi non rientra in quelli disciplinati dall'art. 5 della L. 431/98 e dal D.M. 30/12/2002. Rientra tra quelli previsti all'art. 2 della Legge 431/98. Il canone è quindi a libera contrattazione e la durata è prorogata per legge a 4 + 4 anni, in quanto non è prevista una durata inferiore.

 

te lo dico da agente immobiliare, anche nei comuni ad alta tensione abitativa si può scegliere tra contratto libero o contratto concordato; se non fosse così saremmo ai tempi dell'equo canone (anni '80, se non ricordo male)

 

Ma se fosse trasformato in un 4+4 varrebbe ugualmente la clausola 2, poiché vale prima quello che è specificato nel contratto a poi la legge, giusto?

 

Stamane ho avuto comunicazione del conduttore. Sembra d'accordo a restituire la cauzione, (di fatti su consiglio del legale del Sunia ho inviato un telegramma con cui mi metto a disposizione per la consegna dell'immobili in una data da me stabilita) ma contesta che non ha ricevuto la raccomandata di disdetta da me inviata in data 29/09/2011. In ogni caso ho la ricevuta della missiva, e comunque avevo comunicato che lasciavo la casa giorno 27/09/2011, peraltro i presenza di testimoni. Cosa mi consigliate? Ho inviato la raccomandata troppo tardi? Entro quando doveva essere inviata la raccomandata? La ricevuta fa testo?

Grazie a chi risponderà

 

Puoi controllare sul sito delle Poste (cerca Dovequando) se la raccomandata è stata consegnata. Basta inserire il numero della ricevuta e la data di spedizione. A volte la ricevuta di ritorno tarda anche mesi prima di pervenirti oppure va persa. La raccomandata, comunque, avrebbe dovuto essere inviata PRIMA di lasciare l'immobile, non dopo, calcolando il tempo necessario per la sua ricezione da parte del locatore. Altrimenti che preavviso è ? Questo anche se non erano stati indicati nel contratto dei termini minimi.

 

Scusa per gli errori. Questo è quello che ho fatto:
-Il 27/09/2011 ho comunicato a voce al locatore, in presenza di testimoni, che mettevo a sua disposizione la casa il 01/10/2011.
-il 29/09/2011 ho inviato la raccomandata dove dicevo che mettevo a disposizione del proprietario la casa per la data del 01/10/2011.
Il locatore dice che non ha ricevuto la raccomandata A/R. Io possiedo la ricevuta della missiva, ed inoltre tra qualche giorno dovrei ricevere la raccomandata che lui ha penso abbia rifiutato, che ritornerà al mittente, cioè a me.
Tengo a precisare che la comunicazione è avvenuta mediante un foglio pinzato, quindi senza busta. Il locatore quindi sapeva benissimo che quella raccomandata era la disdetta.

L'avviso della raccomandata l'ha ricevuto in data 30/09/2011, infatti mi ha telefonato per chiedere chiarimenti. In questi casi il preavviso parte da settembre? Posso in qualche modo certificare che ha ricevuto l'avviso il 30/09/2011?
Grazie

 

Se ha respinto la raccomandata o non l'ha ritirata sono affari suoi, non può dire che non ha ricevuto l'avviso. Il preavviso decorre dal giorno in cui l'ha respinta o dal primo giorno di giacenza. Sul sito delle Poste, con la funzione DOVEQUANDO, c'è tutta la storia della raccomandata.

 

Le chiavi dell'immobile le possiedo ancora io. Ho inviato un telegramma nella quale mi metto a disposizione per la consegna dell'immobile entro fine ottobre, in una determinata data e ora. Ora, alla luce della raccomandata da me inviata il 29/09/2011 (che lui dice di non aver ricevuto, ma di cui ho la ricevuta), può chiedermi anche la mensilità di Ottobre, pur avendo io messo a disposizione l'appartamento e le chiavi ad inizio Ottobre? Tengo a precisare che ho fatto vari tentativi di consegna di chiavi, anche con telefonate e di presenza, ma il proprietario le rifiutava o era irreperibile. Peraltro ero in presenza di testimoni.

Grazie a chi risponderà

 

Beh qui andiano nel difficile. Dal momento che il proprietario è un furbone, cerca di mediare altrimenti tra un anno devi ancora vedere i soldi della tua caparra. Litigare non sempre paga. Per escutere i testimoni devi fare una causa... sai quanto ti costerebbe ?
Per non pagare ottobre avresti dovuto riconsegnargli le chiavi (o metterle a disposizione) entro il 30 settembre.