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masagu

Membro Attivo
Salve a tutti vorrei sapere la differenza tra un contratto transitorio e un contratto 3+2; quali vantaggi fiscali per l'uno quali per l'altro? Lo chiedo perché al momento ho fatto un contratto transitorio ma uno degli inquilini (su 4) ha necessità di portare la residenza per cui credo sia d'obbligo trasformare il contratto transitorio concordato in un contratto 3+2 sempre a canone concordato. Idee? Consigli?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Non sono le parti a decidere se ricorrere o meno alla tipologia del contratto transitorio.
Le condizioni e le modalità per cui i contraenti possono legittimamente ricorrere a un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria sono fissati dalla "normazione secondaria", emanata in base all'art. 5 della legge n. 431/98.
Quindi occorre:
1) una clausola contrattuale che individui l'esigenza della transitorietà o nel locatore o/e nel conduttore;
2) se l'esigenza transitoria è da parte del conduttore, la prova dell'esistenza di tale transitorietà, con apposita documentazione, da allegare al contratto medesimo;
3) la conferma del permanere di tale esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
In mancanza di prova dell'esistenza di tali requisiti, il contratto di locazione non potrà che essere sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della legge. n. 431/1998 (durata di anni quattro + quattro).
La residenza del conduttore c'entra poco.
 

masagu

Membro Attivo
Nem il punto è che soltanto un inquilino su cinque ha la necessità di avere la residenza perchè dovrà iscriversi all'albo dei geometri per gli altri 4 invece la transitorietà sussiste ed è documentabile. Per cui cosa posso fare per questo inquilino? Se gli altri quattro sono d'accordo posso fare un 3+2? Quali i pro e i contro? Pensavo inoltre di inserire nel contratto la possibilità di disdetta anticipata con un preavviso di due mesi a prescindere dalla scadenza naturale del contratto. Ad esempio se il contratto parte il primo gennaio 2018 con scadenza a dicembre 2021 rinnovabile per altri due anni (fino al 2023 quindi) vi è la possibilità di disdirlo in qualsiasi momento con un preavviso di 2 mesi? E' fattibile? Grazie :confuso:
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
vi è la possibilità di disdirlo in qualsiasi momento con un preavviso di 2 mesi? E' fattibile?
E' fattibile solo per quanto riguarda la disdetta dell'inquilino.
Puoi inserire una clausola nel contratto di locazione per la quale il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, senza necessità di motivazione alcuna, con preavviso di due mesi.

Se per il quinto inquilino non sussiste l'esigenza della transitorietà, perché non fai due contratti di locazione separati?
Un contratto transitorio intestato a 4 conduttori specificando e allegando la relativa documentazione; e un contratto 3 + 2 per il quinto.
E' necessario individuare quale porzione di casa concedi in locazione in ognuno dei contratti (numero di stanze ed eventuale uso in comune di cucina e bagno), magari allegando una planimetria con evidenziate le stanze.
 

masagu

Membro Attivo
E' fattibile solo per quanto riguarda la disdetta dell'inquilino.
Puoi inserire una clausola nel contratto di locazione per la quale il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, senza necessità di motivazione alcuna, con preavviso di due mesi.

Se per il quinto inquilino non sussiste l'esigenza della transitorietà, perché non fai due contratti di locazione separati?
Un contratto transitorio intestato a 4 conduttori specificando e allegando la relativa documentazione; e un contratto 3 + 2 per il quinto.
E' necessario individuare quale porzione di casa concedi in locazione in ognuno dei contratti (numero di stanze ed eventuale uso in comune di cucina e bagno), magari allegando una planimetria con evidenziate le stanze.
Grazie Uva beh sarebbe un'idea ma andrei a complicare un pò le cose...se gli altri sono d'accordo faccio un unico contratto che è più gestibile.
La disdetta anticipata è possibile quindi solo per i conduttori? Il locatore, se specificato nel contratto, non potrebbe disdire anticipatamente?:occhi_al_cielo:
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Il locatore, se specificato nel contratto, non potrebbe disdire anticipatamente?
La disdetta anticipata da parte del locatore è regolamentata dalla legge!

Alla scadenza del primo periodo (nel tuo caso del triennio) il locatore può disdire il contratto solo se sussistono i motivi espressamente elencati nell'art. n. 3, c. 1 l. 431/1998 (destinazione dell'unità immobiliare ad uso proprio o dei parenti, ecc,).

Se il locatore disdice il contratto alla fine del primo periodo (indicando nella disdetta il motivo invocato) e poi non realizza quanto aveva prospettato, allora il conduttore ha diritto ad un risarcimento pari ad almeno 36 mensilità del canone. Oppure al ripristino del contratto di locazione.

Invece alla scadenza dei periodi successivi il locatore può disdire il contratto senza necessità di motivazioni.
In ogni caso la disdetta deve essere comunicata al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

Tutte queste condizioni non sono derogabili; quindi valutale attentamente prima di stipulare un contratto 3 + 2.
 

masagu

Membro Attivo
La disdetta anticipata da parte del locatore è regolamentata dalla legge!

Alla scadenza del primo periodo (nel tuo caso del triennio) il locatore può disdire il contratto solo se sussistono i motivi espressamente elencati nell'art. n. 3, c. 1 l. 431/1998 (destinazione dell'unità immobiliare ad uso proprio o dei parenti, ecc,).

Se il locatore disdice il contratto alla fine del primo periodo (indicando nella disdetta il motivo invocato) e poi non realizza quanto aveva prospettato, allora il conduttore ha diritto ad un risarcimento pari ad almeno 36 mensilità del canone. Oppure al ripristino del contratto di locazione.

Invece alla scadenza dei periodi successivi il locatore può disdire il contratto senza necessità di motivazioni.
In ogni caso la disdetta deve essere comunicata al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

Tutte queste condizioni non sono derogabili; quindi valutale attentamente prima di stipulare un contratto 3 + 2.
Grazie mille
 
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