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Saxo

Nuovo Iscritto
Conduttore
Salve a tutti...contratto di fitto da più di 20anni..nn registrato a mia insaputa, sempre rinnovato tacitamente..poi ricevo raccomandata dove allo scadere del contratto nn sarebbe stato rinnovato..scadenza arrivata ma tacitamente il padrone nn ha mai rinunciato ai bonifici di fitto puntuali dopo tale comunicazione..ora chiede un aumento sproporzionato del fitto su una abitazione che deve essere ristrutturata x meritare un aumento ..bene..io voglio andare all agenzia x registrare il mio contratto così com è ..ma vorrei capire a quanto ammonta la mia parte di sanzione...ho cercato come fare il calcolo ma nn ho trovato nulla per quanto riguarda la voce di "mora" e "interessi" che vanno sommati alla sanzione per la mancata registrazione..sono certa che per me sarà una mazzata ma il padrone ora ha proprio esagerato visto che addirittura mi ha detto che se nn rifacciamo il contratto con cedolare secca (ma il mio è nullo! Nn registrato!!) Passa per vie legali!!! Assurdo!! Quanto pagherò di multa se mi presento in agenzia per la registrazione di un contratto ultraventennale? Il mio fitto è di 258 euro dal 1999!! C era ancora la lira!!. Grazie
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Le sanzioni ordinarie per la tardiva registrazione sono dovute in solido dal locatore e dal conduttore. La sanzione va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro. In caso di ravvedimento operoso oltre i 2 anni dal termine per la registrazione, ovvero se una delle parti si attiva prima di un accertamento dell'Agenzia, la sanzione dovrebbe essere ridotta ad un sesto del minimo (20%). L'imposta dovuta è del 2% del canone annuo per ogni annualità del contratto. Oltre a questa sanzione, sono dovuti gli interessi di mora che calcolerà l'Agenzia. La tardiva registrazione, secondo le interpretazioni della giurisprudenza, sana la nullità del contratto. Sentiamo però anche altri pareri sull'argomento.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
.contratto di fitto da più di 20anni..nn registrato a mia insaputa,
dura sostenere che non sapevi della mancata registrazione primo perché il proprietario ti doveva dare la copia della registrazione, e secondo, perché doveva chiederti la tua parte del costo della registrazione.
Penso che il proprietario, viste le tue intenzioni sosterrà tesi dell'accordo reciproco per ottenere la nullità assoluta del contratto altrimenti potrebbe essere condannato da un giudice alla restituzione di quanto indebitamente incassato (affitto in nero).
 

glombardo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buon giorno, perché ti ostini a voler rimanere il quel appartamento? È da ristrutturare, bene cerca un altro appartamento.
Detto questo un contratto di locazione è un accordo bilaterale, significa che entrambi devono essere d'accordo, per le sanzioni si pagano gli ultimi 5 anni.
Se è vero quello che dici il contratto non registrato e quindi nullo è pur vero che hai usufruito dell'appartamento, dovrai sempre corrispondere un indennità di occupazione.
Come la vedo io, vorresti rimanere in quell'appartamento continuando a pagare 250,00 € , fai uno controproposta seria al proprietario, salvo che non ci sono altri motivi sicuramente troverete un accordo. Buona fortuna
 

1giggi1

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Per come la vedo io il contratto è valido, solo che non è stato registrato.

Se hai una copia del contratto in originale credo che non avrai problemi per la registrazione, certo dovrai spiegare la situazione e trovare un impiegato "attivo".

Come detto le sanzioni sono in solido e valgono per gli ultimi 5 anni più quello in corso.

Essendo in solido, quando ti arriva la cartella, saldi e scali dagli affitti successivi.

Certo che se da 22 anni paghi la stessa cifra e non hai rinnovato nulla nell'appartamento (ci sono bonus e detrazioni a non finire…..) è certo che l'appartamento ha bisogno di lavori e se vengono fatti dal proprietario il canone non può rimanere ancorato a 22 anni passati…...

Io mi sono trovato nella stessa situazione su un appartamento di 100 mq a Roma periferia locato da mio nonno nel 1988 e con canone mai rivisto (400.000 lire = 206 €) nel 2020 li ho sfrattati per fine locazione, volevano pagare € 600,00 ma l'appartamento rifatto. In 33 anni non hanno mai fatto nulla, avevano un invalido in casa e non hanno rifatto neanche il bagno o gli infissi (con bonus o cercando un accordo per dividere spese e detrazioni).

Certo che se registri un contratto per un immobile dove risiedi da anni e ti lamenti della situazione/condizione allora qualcosa non quadra….
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il contratto non registrato e quindi nullo
La registrazione tardiva del contratto di locazione, come vuole fare @Saxo, sana la situazione perché ha effetto con decorrenza ex tunc.

Indipendentemente dalle responsabilità (secondo me condivise) del non aver registrato il contratto nel momento della stipula, ora pare che il locatore abbia inviato disdetta al conduttore per evitare un ulteriore rinnovo:
ricevo raccomandata dove allo scadere del contratto nn sarebbe stato rinnovato.

e quanto ha continuato a pagare il conduttore:
scadenza arrivata ma tacitamente il padrone nn ha mai rinunciato ai bonifici di fitto puntuali dopo tale comunicazione.
potrebbe essere un'indennità di occupazione dovuta, in quanto non ha rilasciato l'immobile alla scadenza.

Se la situazione è questa e le parti non si accordano per la stipula di un nuovo contratto, è possibile che il locatore decida di agire per ottenere il rilascio:
se nn rifacciamo il contratto con cedolare secca.... Passa per vie legali
 

Saxo

Nuovo Iscritto
Conduttore
Per come la vedo io il contratto è valido, solo che non è stato registrato.

Se hai una copia del contratto in originale credo che non avrai problemi per la registrazione, certo dovrai spiegare la situazione e trovare un impiegato "attivo".

Come detto le sanzioni sono in solido e valgono per gli ultimi 5 anni più quello in corso.

Essendo in solido, quando ti arriva la cartella, saldi e scali dagli affitti successivi.

Certo che se da 22 anni paghi la stessa cifra e non hai rinnovato nulla nell'appartamento (ci sono bonus e detrazioni a non finire…..) è certo che l'appartamento ha bisogno di lavori e se vengono fatti dal proprietario il canone non può rimanere ancorato a 22 anni passati…...

Io mi sono trovato nella stessa situazione su un appartamento di 100 mq a Roma periferia locato da mio nonno nel 1988 e con canone mai rivisto (400.000 lire = 206 €) nel 2020 li ho sfrattati per fine locazione, volevano pagare € 600,00 ma l'appartamento rifatto. In 33 anni non hanno mai fatto nulla, avevano un invalido in casa e non hanno rifatto neanche il bagno o gli infissi (con bonus o cercando un accordo per dividere spese e detrazioni).

Certo che se registri un contratto per un immobile dove risiedi da anni e ti lamenti della situazione/condizione allora qualcosa non quadra….

..purtroppo nella mia situazione ci sono diverse contraddizioni mi spiego meglio..il palazzo in cui abito ha 8 appartamenti e fino a poco tempo fa un unico proprietario ossia a tutt oggi la mia padrona di casa con la quale ho stipulato il contratto e con la quale mi sono sempre rapportata..di recente ha iniziato a vendere gli appartamenti e solo ora io e mio marito, abbiamo scoperto che il realtà nn è unica proprietaria dell immobile ma ha anche un fratello comproprietario che di recente mi ha contattato pretendendo la sua quota di fitto 50% che ad oggi a detta sua nn ha mai ricevuto...io ho sempre pagato la sorella, primo xchè nn sapevo dell esistenza della comproprietà (bhò probabilmente subentrata alla morte della loro madre già vedova) secondo perchè sul contratto lui nn viene citato in alcun modo. Gli appartamenti sono stati tutti venduti tranne il mio e un altro occupato dai miei genitori, ai quali ha rinnovato il contratto allo stesso prezzo del vecchio (400€), perché in scadenza e anch esso necessita di lavori strordinari. Subentrando nuovi proprietari degli altri appartamenti in assemblea hanno deciso di puntare al bonus x la ristrutturazione della facciata (i nuovi vari proprietari hanno rustrutturato per conto proprio la propria abitazione prima di venirci ad abitare)..ma i miei locatori insistono nel rifare il contratto di locazione con cedolare secca e registrarlo nel quale mi chiedono il doppio di prima (470), in una casa da ristrutturare ma con il rischio di doverla lasciare x qualche mese, poichè a detta dell ingegnere dell impresa, quando inizierà la ristrutturazione del terrazzo, dovranno intervenire anche all interno del mio appartamento e del mio vicino di pianerottolo (che è passato x vie lagali poichè ancora dopo un anno nn può iniziare la ristrutturazione sua se nn si sistema terrazzo e solaio) poiché stiamo all ultimo piano, lavori che comporteranno un trasloco temporaneo ma con tutti gli annessi e connessi, quindi nn solo di mio marito e figli ma anche del mobilio ( dove vado nel frattempo? A spese di chi?)
Ora i due proprietari (il più ragionevole è il fratello), mi ha proposto di firmare il contratto con cs in cui viene messo il canone nuovo 470 e poi fare una scrittura da presentare all agenzia nella quale si dichiara che in realtà noi pagheremo di meno fino a quando nn verranno ultimati i lavori di ristrutturazione...ma ho dubbi che questa scrittura si possa fare...è con cedolare secca, quindi?? Tra l altro visto il buon sangue che nn scorre tra fratelli a me chi mi assicura che i lavori verranno fatti in toto? Ok si parla di facciata, e dovrebbero approfittare del bonus per sistemare ringhiere arrugginite e infissi ancora di legno dato che il bonus riconosciuto è del 90% ma i miei proprietari nn sono obbligati a farsi fare questi lavori che negli altri appartamenti sono stati eseguiti dai propri padroni...
...tra i due proprietari cerco di arrivare ad un compromesso decente per entrambi a dimostrazione del fatto che il più malleabile è lui perché credo proprio che se passiamo per vie legali è proprio una bella rogna per loro e per lui che tanto quanto lei risulterà un evasore e 22anni nn dichiarati nn è poca cosa..tra l altro essendo stati fino a poco tempo fa unici proprietari, il fisco farebbe un bel controllo a tappeto e ce ne sono di scheletri nell armadio..
..ok ok soluzione più giusta sarebbe trovarmi un altro alloggio ed è questo che faremo..ma voglio poterci restare ancora 2 anni fino a quando miei figli terminano il liceo e per occuparmi dei miei genitori ultranovantenni!!( nn ditemi di trasferirmi da loro, vi prego!!!)
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
La cedolare secca non c'entra un bel niente. Il bonus facciate del 90% oramai se lo scordano poiché i lavori dovevano essere eseguiti entro il 31.12.2021. MI sembra di capire dalla caotica descrizione che i proprietari desiderino ristrutturare l'immobile e che per far ciò necessitino degli appartamenti liberi in quanto le condizioni delle unità immobiliari richiedono interventi anche all'interno di esse. Per questo non desiderano proseguire nel rapporto di locazione. Ora, se tu hai avuto rapporti solo con uno dei proprietari e hai pagato sempre l'affitto a questo, il comproprietario non può avanzare pretese. Non esiste un contratto di locazione registrato quindi il contratto di locazione è nullo a meno che uno di voi non lo registri adesso, pagando sanzioni e interessi. Anche facendo ciò, credo che andrete incontro a un interminabile contenzioso se non vi accorderete in termini bonari o per la revisione del canone con conseguente stipula di un nuovo contratto da registrare subito, oppure con un rilascio programmato dell'immobile, magari con una buonuscita da parte del proprietario per venirvi incontro sulle spese di trasloco. Un brutto pasticcio - insomma - dal quale si esce solo sedendosi attorno a un tavolo e trovando un accordo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
di firmare il contratto con cs in cui viene messo il canone nuovo 470 e poi fare una scrittura da presentare all agenzia nella quale si dichiara che in realtà noi pagheremo di meno fino a quando nn verranno ultimati i lavori di ristrutturazione
Invece di fare una scrittura a parte, in casi come quello che hai ipotizzato si stipula un contratto di locazione con canoni "a scaletta".
Si parte con un canone annuo basso e si stabilisce che viene aumentato progressivamente nelle annualità successive.

Il contratto a scaletta si registra all'Agenzia delle Entrate compilando un'apposita sezione del mod. RLI.

Però questo sistema è incompatibile con la cedolare secca, che esclude aumenti del canone.
Ne abbiamo parlato in questo thread:
(post n. # 58 e seguenti che riguardano le locazioni abitative)
 

glombardo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buon giorno, continuo a non capire perché ti ostini a voler rimanere in quell'appartamento?
Il / i proprietari sono "brutti e cattivi, sono evasori......" casa fa "schifo" quando ristruttureranno il palazzo avrai mille difficoltà, avrai sicuramente spese legali, non fai prima a cercare un altra casa?
P. S. sicuramente gia ti sarà balenata l'idea di una buona uscita.
Buona fortuna
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
perché ti ostini a voler rimanere in quell'appartamento?
Il motivo è stato espresso da @Saxo nel post n. #7:
voglio poterci restare ancora 2 anni fino a quando miei figli terminano il liceo e per occuparmi dei miei genitori ultranovantenni

Inoltre pare che i proprietari siano favorevoli alla stipula di un nuovo contratto con gli stessi inquilini e nuovo canone maggiore rispetto al precedente:
Ora i due proprietari (il più ragionevole è il fratello), mi ha proposto di firmare il contratto con cs in cui viene messo il canone nuovo 470
 
Ultima modifica:

Saxo

Nuovo Iscritto
Conduttore
..ma infatti se fossi una persona menefreghista, sarebbe tutto più semplice trovarmi un altro appartamento, ma purtroppo nel paese in cui vivo nn se ne trovano se nn piccoli, arredati e transitori, quindi devo trasferirmi in città, ma significa nn poter accudire i miei genitori mooolto anziani (e sto incaxxatissima xchè nn sono figlia unica!!)😤 significa dover spostare mia figlia dal liceo già a metà percorso scolastico (terzo anno)...io sono obbligata a restare e i proprietari questo lo sanno..ma sanno anche che incomincio ad avere le balle girate e sono disposta ad autodenunciarmi..la mia proposta l ho fatta..un aumento ragionevole che già mi è stato applicato, ma con un contratto regolare, registrato perché io NN ho usufruito di sgravi per più di 20anni ed ora che ho i figli nn posso chiedere borse di studio perché pur essendo lodevoli spesso.viene richiesto un isee che in realtà è più alto delle ns reali condizioni economiche (altrimenti sarei proprietaria di una casa e nn in fitto!)e la cui somma di locazione deve comparire sul contratto...e non il contrario ossia un contratto con il canone di un immobile già ristrutturato quando ancora nn sono iniziati i lavori, nè ho la certezza che i miei padroni faranno...in attesa e pagare meno di quanto sarà riportato sul contratto...ci manca solo che possono rivalersi successivamente accusandomi di essere inadempiente xchè ho dato loro meno di quello che è riportato sul contratto (loro dicono che il.problema nn susdiste xchè possono fare un accordo scritto che presenteranno all agenzia x dichiarare che sono "onesti" e dalla sottoscritta stanno prendendo un canone inferiore a quello dichiarato xchè ancora nn è stata aggiustata!! Loro accampano scuse dicendo che essendo cedolare secca nn possono mettere la cifra che ora verso e poi a distanza di mesi modificare la somma aumentandola a lavori ultimati...io dico che è una mezza caxxata..anzi una caxxata intera perché cmq nel loro contratto hanno riportato che si riservano il diritto di modificare il contratto di cs, (passando a quello ordinario con imposta di registro) con preavviso per ogni annualità futura presente in contratto...quindi anche se il contratto è 3+2, loro già dal secondo anno possono cambiare e tornare a quello classico...) sono stanca😫...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se il contratto è 3+2,
Nei contratti concordati 3 + 2 il canone di locazione si deve calcolare in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Non si può decidere liberamente, né aumentare nelle annualità successive.
E' necessaria l'asseverazione di un Sindacato dei proprietari o degli inquilini.

Se non siete ferrati in materia vi consiglierei di rivolgervi ad un avvocato esperto in locazioni, per trovare un accordo tra di voi senza commettere errori.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ora i due proprietari (il più ragionevole è il fratello), mi ha proposto di firmare il contratto con cs in cui viene messo il canone nuovo 470
fammi capire, ma tu a Roma paghi 235,00 €/mese di affitto? quando un monolocale da arredare in zona centrale e semicentrale affittato regolarmente viene 500 €/mese !!!
 

Saxo

Nuovo Iscritto
Conduttore
fammi capire, ma tu a Roma paghi 235,00 €/mese di affitto? quando un monolocale da arredare in zona centrale e semicentrale affittato regolarmente viene 500 €/mese !!!

Roma? Io nn ho mai detto di essere di Roma..abito in Puglia..e cmq li conosco i prezzi delle grandi città come roma o milano avendo un figlio prossimo all università..
 

Saxo

Nuovo Iscritto
Conduttore
Nei contratti concordati 3 + 2 il canone di locazione si deve calcolare in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Non si può decidere liberamente, né aumentare nelle annualità successive.
E' necessaria l'asseverazione di un Sindacato dei proprietari o degli inquilini.

Se non siete ferrati in materia vi consiglierei di
Sul tuo profilo si legge che scrivi da Mi(lano), città dove gli affitti sono costosi.

Verifica l'Accordo Territoriale del Comune pugliese dove vivi per avere un'idea del canone di locazione concordato in caso di contratto 3 + 2.
Grazie mi informerò (magari ci abitassi a milano😫..ci sono nata e vissuta x qualche anno..)
 

glombardo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non ci sono problemi ma soluzioni, puoi anche pensare di trovare un appartamento più grande dove trasferirti e condividere con i genitori, come vedi questa è una delle tante..... Buona fortuna
 

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Grazie a chi mi può rispondere
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