Convocazione assemblea ex art. 66 Disp. Att. C.C.

Buona sera a tutti gli amici del Forum.
Ecco la questione.
Il nostro amministratore -un vero cialtrone- ha ricevuto da noi Condomini, una richiesta di convocazione di Assemblea straordinaria avente come unico punto all'O.d.G. la revoca dell'amministratore e la nomina di un nuovo amministratore. La richiesta è stata accompagnata dalle firme di 28 condomini (su 78) per un totale di 376/1000.
Questa iniziativa si è resa necessaria in quanto nel mese di Maggio u.s. dopo molte discussioni causate dall'irregolarità di alcune azioni da lui compiute (o meglio: non compiute) che avevano portato ad un danno per il Condominio di circa 17.000 euro, aveva dichiarato che avrebbe rassegnato le dimissioni. In tale Assemblea, però, mancava il numero legale per l'elezione di un nuovo amministratore e quindi si rendeva necessario indire nuova riunione che veniva successivamente indetta nei primi giorni di Luglio. Anche qui (cialtrone di suo l'ammi.re, ma cialtroni anche i condomini.....) mancava il n.ro legale per l'elezione. A questo punto, si rimandava a dopo le ferie. Arrivati alla metà di Settembre una Condomina telefonava all'amm.re per sapere quando avesse intenzione di indire l'Assemblea e si sentiva rispopndere:"...... non ho nessuna intenzione di indire una Assemblea. Se ne avete voglia, fatevela da soli!". Ora, come detto in premessa, abbiamo richiesto a lui, doverosamente di indire l'Assemblea certi che non vi ottempererà. La richiesta l'abbiamo inviata con PEC, con Fax e per non farci mancare nulla, anche con e mail normale con richiesta di avviso di lettura.
Sicuramente non sortiranno nessun effetto. Così come sicuramente -conoscendolo ormai- farà resistenza per consegnarci l'anagrafica del Condominio per poter spedire le convocazioni ai condomini che qui non abitano.
Il cialtrone ha ricevuto la PEC il 29/9 u.s. Se non ci convoca per consegnarci quanto sopra detto entro il 9/10 p.v. cosa possiamo intraprendere per avere l'anagrafica per poter fare le convocazioni nel più breve tempo possibile?.
Chiedo scusa se mi sono dilungato nell'esposizione dei fatti.
Un ringraziamento ed un saluto a tutto il Forum.
Luigi.

 

Potreste tentare di farvi consegnare tutta la documentazione condominiale....magari nominando anticipatamente uno di voi con delega al ritiro.
Per tale nomina potreste convocare assemblea con quanti reperibili o conosciuti.
Con lo stesso criterio potreste anche provvedere alla nomina di un amministratore...ma in entrambi i casi la cosa sarebbe impugnabile (da assenti, astenuti e contrari) ...ma fino a sentenza le "delibere" sarebbero valide ed efficaci.

Non getterei tutta la croce addosso all'improvvido amministratore...facile pensare che anche ad una nuova convocazione mancherebbe il numero legale...per indifferenza e noncuranza di molti di voi.

Visto l'assenteismo cronico era meglio dichiarare valida quella al secondo tentativo ...decorsi 30 gg nessuno poteva più contestare.

Potreste anche far ricorso al Giudice per una revoca e nomina d'Ufficio qualora le inadempienze fossero gravi.

 

In queste condizioni c'è solo da mettere tutto in mano ad un legale, perché ritengo ci siano gli estremi per invocare il tentativo di danno patrimoniale (interruzione dei servizi luce, gas, acqua, temuto mancato rinnovo dell'assicurazione dell'edificio, etc.).

 

E dove hai letto che esistano tali presupposti?

@Luigi Barbero ha spiegato che l'amministratore cialtrone dopo 2 tentativi non vuol più convocare ulteriori assemblee.
Nulla indica che si rifiuti nello svolgere le sue altre mansioni.

 

Grazie a tutti gli intervenuti. Per precisare l' inerzia dell' amministratore, occorre aggiungere che da giugno avevamo un problema alla galleria box dove il cancello automatico funzionava male per problemi causati da una scheda della centralina. Abbiamo dovuto risolverlo da soli chiamando l' elettricista che ho poi pagato io (400 euro) approfittando del fatto che dovevo ancora pagare due rate condominiali. D' accordo, ovviamente con i comproprietari dei box. Proveremo a delegare un paio di persone per il ritiro dell' anagrafica, come suggerito da Dimaraz, ma la domanda che rimane sospesa è: se si rifiuta, possiamo denunciarlo che so, per abuso di ufficio o appropriazione indebita trattandosi di proprietà condominiale?

 

Ritengo tal strada quantomeno "impervia" se mal formulata (vai a capire quale Giudice riservi la sorte).

A rigor di Legge l'amministratore dimissionario o revocato deve consegnare la documentazione condominiale al nuovo mandatario o al rappresentante nominato dall'assemblea per la custodia temporanea.
Il problema è aopnto che al momento il vostro non è stato revocato e nemmeno si è provveduto a nuova nomina.

Se formalmente qualsiasi condòmino può chiedere visione o copia di qualsiasi documento condominiale...è indubbio che in caso di rifiuto dovreste procedere per vie legali...ma sarebbe "paralisi" finchè un Giudice non esaina la richiesta.

Con una nomina, seppur "impugnabile" (ma non dall'amministratore) gli mancherebbe qualsiasi appiglio per il rifiuto.

Volendo potreste fare anche una ricerca affidandovi ad uno studio che verifichi catastalmente le proprietà in modo da reperire chi non risiede nell'edificio abitualmente.
Ovviamente potebbe avere un certo costo.

 

Però (l' eventuale) rifiuto di consegnare colpa dell' anagrafica vanificherebbe la possibilità di auto convocazione dell' assemblea ex art. 66, o no?

 

Domanda(ho un caso simile)Ma se l'assemblea viene richiesta da un certo numero di condomini ( 20%) , viene stabilito il luogo e l'ora della prima e seconda convocazione con l'oggetto di conferma o revoca dell'amministratore, questi può rifiutarsi di convocare formalmente l'assemblea straordinaria? Cosa dice la legge in materia?

 

No.
La mancata consegna nulla muta sui diritti e sulle possibilità di fare autoconvocazione.

 

La Legge spiega quali sono i diritti e i doveri...ma questo non impedisce alle persone di agire in libero arbitrio... sopportandone le conseguenze.
Ma anche un Giudice potrebbe considerare che sia inutile ripetere le convocazioni quando per più volte la maggioranza palesi disinteresse.

 

Se convoco l' assemblea senza conoscere tutti i recapiti dei condomini è quindi con ampie possibilità di "saltarne" qualcuno, non presto il fianco ad una impugnazione e conseguente invalidamento?

 

La legge di riforma del condominio (220/2012) ha ampliato la possibilità per il singolo condomino di chiedere la convocazione di assemblea. Innanzi tutto bisogna distinguere la richiesta di assemblea dalla convocazione della stessa.
La richiesta di convocazione di assemblea, sia ordinaria che straordinaria, in base all’articolo 66, comma 1 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, qualora non vi provveda l’amministratore, è rimasta immutata ed è concessa ad almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. E la possibilità per i richiedenti di convocare anche l’assemblea scatta, quando, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’amministratore non la convochi.
Tre eccezioni sono poi state introdotte dalla legge di riforma, per cui l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea su richiesta proveniente anche da un solo condomino quando:
• sia interessato all’adozione di deliberazioni riguardanti le innovazioni che mirano a opere e interventi «agevolati» previsti dall’articolo 1120, comma 2, n.1, 2 e 3); la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta (articolo 1120, comma 2, Codice civile);
• siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto e non abbia utilizzato il conto corrente postale o bancario intestato al condominio. La convocazione dell’assemblea mira a far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore (articolo 1129, comma 11, Codice civile);
• vuole fare cessare attività che violino e incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, anche mediante azioni giudiziarie (articolo 1117 quater Codice civile).
Ricevuta la richiesta di assemblea, la convocazione è, in linea di principio, un atto dovuto e riservato dell’amministratore (un’eccezione è prevista dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile il quale attribuisce al curatore speciale, nominato ex articolo 80 Codice procedura civile quando per qualsiasi causa manchi l’amministratore, il potere di convocare l’assemblea su richiesta anche di un solo condòmino che intenda iniziare o proseguire una lite contro i condomini, per avere istruzioni sulla condotta di una lite).
Esiste poi il caso dell’assemblea per istruzioni su una lite in corso (articolo 65 delle disposizioni di attuazione), richiedibile anche da un solo condomino ma che va convocata dal curatore speciale quando per qualsiasi causa manchi l’amministratore).
L’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può, infine, eccezionalmente, essere convocata su iniziativa di ciascun condomino, quando:
• manchi l’amministratore, per esempio perché deceduto, scomparso, o quando i condòmini non sono più di 8 (articolo 66, comma 2 delle disposizioni);
• l’amministratore sia cessato dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione, richiesti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Attenzione: solo in quest’ultimo caso il singolo condomino ha la speciale possibilità di procedere immediatamente alla convocazione «senza il rispetto di alcuna formalità».

 

In poche parole, l'amministratore in carica è obbligato a convocare l'assemblea se la richiesta viene fatta da minimo 2 condomini in possesso complessivamente di almeno 1/6 dei millesimi;
Se non lo fa entro 10 gg, i richiedenti possono convocare l'assemblea di propria iniziativa;
In base alla Riforma del condominio (L.11/12/2012 n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013), in caso di particolari violazioni (es.: mancata apertura di un c/c condominiale), anche 1 solo condomino può chiedere la convocazione dell'assemblea o la revoca dell'amministratore all'autorità giudiziaria, in seguito a mancata decisione dell'assemblea;
Nessun risarcimento è dovuto all'amministratore uscente in caso di revoca alla scadenza del mandato, o prima della stessa per "giusta causa"; in caso contrario, l'amministratore destituito può richiedere un risarcimento del danno;
E' essenziale, prima di inviare la lettera di revoca all'amministratore in carica, aver contattato un nuovo amministratore che sia disponibile ad assumere la gestione del condominio al compenso stabilito;
La revoca dell'amministratore uscente e la nomina del sostituto dovranno avvenire contestualmente, nel corso della medesima assemblea, alla quale dovranno partecipare i proprietari di almeno 501 millesimi del valore complessivo dello stabile;

 

Per quanto riguarda la mancata consegna, da parte dell'amministratore uscente dell'anagrafica condominiale, vi consiglio di far inviare allo stesso una lettera di diffida che contenga un termine perentorio.
Qualora la stessa non sortisse effetto, e l'amministratore si opponesse alla consegna anche ad un vs delegato ad Hoc, si potrebbe pensare di depositare un ricorso ex art 700 c.p.c dinanzi al Tribunale competente .

 

D' accordo. Questo lo sapevamo già. Il problema nasce quando non si conoscono tutti i recapiti dei condomini e l' amministratore non li fornisce, vuoi per impossibilità (magari è scappato con la cassa. ....) o per "creare noie " al Condominio. A questo punto, l' Assemblea è o non è valida?

 

La richiesta con il termine perentorio è stata avanzata già con la richiesta di convocazione. Se dovessimo usare l' art. 700, credo che la riunione si accorgerebbe almeno alla fine del 2017........

 

E' circostanza imprescindibile che l'assemblea debba essere regolarmente e legittimamente convocata.

 

Per esperienza, le dico che l'udienza ex art 700 c.p.c., trattandosi di procedimento speciale, viene solitamente fissata, anche presso il Tribunale di Velletri, competente territorialmente entro 1 o 2 settimane.

 

Buono a sapersi. Grazie

 

Avete provato a far chiamare l'amministratore da un avvocato o fargli scrivere da un collega.
Mi sono trovata a chiudere posizioni con il solo inoltro di una "banale" lettera su carta intestata