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  1. agostino070740

    agostino070740 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Gent.mi esperti buona sera, abito in un condominio di 11 scale, il nuovo amministratore ci consegna la convocazione per l'assemblea ordinaria, nella ripartizione delle spese gestione 2010/11 non è stato indicato il totale costo per singola scala (soltanto il complessivo ); nel tabulato del preventivo 2011/2012 mancano sia il piano di ripartizione che la relativa rateizzazione ( l'amministratore da me interpellato mi risponde che verranno consegnati con il verbale dell'assemblea dopo che la stessa avrà approvato); non è stato allegato neanche il conto economico e lo stato patrimoniale e questo documento ,mi è stato detto , verrà consegnato durante l'assemblea o con il verbale per i condomini assenti. Il mio quesito è secondo Voi l'amministratore si sta comportando nel rispetto della legge ? cosa mi suggerite di fare? Grazie mille.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Semplicemente potresti relativamente "ritardare" la delibera fino a che i documenti non sono visibili in assemblea e tu avrai "con molta calma" visionato e verificato ogni documento, perchè hai (tu come tutti i condomini) il diritto di visione delle documentazione e verifica prima della delibera d'approvazione del consuntivo con tutte le partizioni riguardanti ogni condomino;

    I condomini possono esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. (Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)

    In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva. (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)
     
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  3. agostino070740

    agostino070740 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    condobip,forse il mio quesito non è stato formulato chiaramente , non si tratta di esaminare la documentazione giustificativa delle spese condominiali ma si tratta della mancata consegna, assieme alla lettera di convocazione, degli allegati relativi ai tabulati consuntivi della gestione , ovvero: 1) valore consuntivo ripartito per singola scala oltre al costo totale del complesso (come per le gestioni dal 2000 al 2010);2) piano di ripartizione e rateizzazione del preventivo 2011/2012; 3) conto economico e stato patrimoniale . Credo che detta documentazione debba essere necessariamente consegnata ai condomini prima dell'assemblea e non durante o dopo . Grazie dell'attenzione. Agostino
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il punto della questione è che tra i condòmini vi è una generale disinformazione dal punto di vista amministrativo.

    Inoltre, gli amministratori non hanno una cultura professionale uniforme, e quindi spesso i rendiconti sono redatti con criteri personali, e pertanto sono carenti di informazioni essenziali per una adeguata informazione.

    Caro Agostino: il tuo problema è che sei da solo, e i tuoi soci condomini sono tanti.

    Da solo non puoi fare nulla. Per quest' anno hai la possibilità di farti notare (magari con una circolare), votare contro, al limite impugnare la delibera che approverà il rendiconto (cosa che non ti consiglio di fare).

    Per il futuro, hai la possibilità di studiare, di capire come vorresti che venisse redatto il rendiconto, di proporlo in assemblea, e di cercare consenso politico.

    Per me, un rendiconto predisposto con criteri di qualità si fa così: http://portale.aziendacondominio.it/Cms/Details/100
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Volevo sapere se con i dati i tuo possesso, ossia:
    - tabelle millesimali (allegate al regolamento di condominio)
    - voci di spesa condominiali,
    riesci a farti autonomamente un calcolo di quanto devi pagare a consuntivo ed a confrontarlo con quello che ti addebita l'amministratore, oppure se ti mancano i dati, e se sì quali.
     
  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Cioè l'assemblea approva il riparto "al buio"???:-o:-o:-o
     
  7. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    il riparto fa parte integrante del bilancio,pertanto deve essere consegnato con la lettera di convocazione.l'amministratore deve allegare il riparto in modo che tu possa valutare se il bilancio e' corretto,e in modo che tu possa eventualmente formulare le modifiche da approntare prima della discussione
    stessa.diffidalo dal farlo-con raccomandata a mano se il tempo e' poco.
     
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  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se non fai in tempo a inviare la raccomandata suggerita al post precedente, all'assemblea astieniti dall'approvazione del consuntivo e fai mettere a verbale che non hai avuto modo di consultare la documentazione completa del consuntivo (mancante del riparto-scale) in quanto non consegnata in termini ragionevoli prima dell'assemblea stessa.
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Attenzione, l'amministratore non è obbligato ad inviare tutta la documentazione a tutti i condomini prima dell'assemblea ma è sufficiente che presenti (anche in assemblea) un consuntivo idoneo a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (--> Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)
    L'importante per i condomini è avere la possibilità di controllo (anche prima o durante l'assemblea) come avevo detto in precedenza.
    Ovvero non è scritto da nessuna parte ed in nessuna Legge che questo deve essere inviato a casa dei condomini prima dell'assemblea, per cui l'amministratore potrà scrivere all'Ordine del Giorno "esame e approvazione consuntivo", però per convenienza e velocità di approvazione, di solito viene inviato un resoconto cumulativo ai condomini.
     
  10. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    se fosse cosi:se ci fossero errori che al momento sfuggono per la fretta e sopratutto confusione,e si approva il bilancio sarebbero sanati oppure il bilancio va modificato?il bilancio non si legge in assemblea,anche perche'
    devono essere verificate tutte le pezze giustificative.no-no-no me lo invii prima.e se esistono degli errori devono essere corretti con un nuovo bilancio.quello puo' essere consegnato prima della riunione.altrimenti le riunioni
    durerebbero giorni.la sentenza dice documentazione(equivalente le pezze giustificative).

    Aggiunto dopo 7 minuti ....

    dimenticavo:e' lungo ma forse serve.
    LA CONTABILITÀ DEL CONDOMINIO E LA SUA RILEVANZA AI FINI FISCALI
    In passato non esistevano specifici obblighi e l'amministratore di condominio, basandosi sull'art. 1130 c.c. che recita: egli alla fine di ciascun anno deve rendere conto della gestione, poteva adottare qualsiasi sistema di contabilità limitandosi anche ad elencare solamente le entrate e le uscite.
    Ma col passare degli anni il ruolo dell'amministratore condominiale si è ampliato moltiplicandosi le sue responsabilità ed egli oggi deve tenere conto sia delle norme del codice civile sia di quelle di natura fiscale.
    In primo luogo per quanto riguarda la conservazione delle scritture contabili e dei documenti relativi ai rendiconti consuntivi si ritiene necessario fare riferimento ai termini di natura fiscale e quindi le stesse devono essere conservate per almeno cinque anni a partire dal dicembre dell'anno in cui si è presentata la dichiarazione o sei anni in caso di mancata presentazione; inoltre l'amministrazione finanziaria ha il potere di richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione in qualsiasi momento.
    Il Bilancio Preventivo rappresenta il titolo con cui l'amministratore di condominio può e deve esigere i contributi; egli non può effettuare nuove spese non previste dal Bilancio Preventivo salvo che si tratti di spese necessarie ed urgenti.
    L'amministratore è tenuto alla riscossione delle quote condominiali, così come previste nel Bilancio Preventivo, e nel caso in cui il condomino non ottemperasse al pagamento l'amministratore può e deve richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo.
    L'amministratore ha anche l'obbligo di redigere il rendiconto annuale da presentare all'assemblea per l'approvazione (obbligo derivante dalle norme sul mandato ai sensi dell'art. 1713 c.c. che recita: il mandatario deve rendere al mandante il conto dell'operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
    Il Rendiconto annuale è composto:
    ␣ Dal Bilancio Consuntivo che riassume voce per voce tutte le entrate e le spese gestite nell'anno applicando il criterio di cassa e raggruppando le voci di spesa per tabelle riepilogative; la differenza tra le entrate e le uscite rappresenta l'avanzo o il disavanzo della gestione.
    ␣ Il Piano di Riparto (dare - avere) con cui la differenza in avanzo o disavanzo della gestione viene ripartita in capo a tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.
    ␣ Lo Stato Patrimoniale (non obbligatorio ma decisamente consigliato a parere dello scrivente) nel quale confluiscono i fondi di riserva e tutte le attività o passività annuali o di più anni, indispensabile per verificare la correttezza della gestione; oltre a ciò devono essere riportate tutte quelle spese che non si sono esaurite nel corso dell'anno.
    L'amministratore deve convocare almeno una volta all'anno l'assemblea ordinaria per l'approvazione del Bilancio Consuntivo annuale e del Bilancio Preventivo che dovranno essere inviati in copia a tutti i condomini assieme all'avviso di convocazione dell'assemblea ed i condomini dovranno ricevere il tutto almeno cinque giorni prima della stessa.
    La Legge nr. 449/97 ha introdotto nuovi obblighi per il condominio con il riconoscimento dello stesso quale sostituto di imposta; pertanto l'amministratore ha l'obbligo di effettuare le ritenute alla fonte come acconto sui redditi di lavoro dipendente, sui redditi di lavoro autonomo, sulle
    provvigioni e su ogni tipo di reddito erogato dal condominio, compreso quello dell'amministratore stesso; i versamenti delle ritenute devono essere effettuati con il modello F24, a mezzo banca o presso la Posta, entro il giorno 16 del mese successivo a quello di pagamento del relativo reddito.
    Il condominio deve rilasciare la certificazione dei redditi corrisposti entro il mese di febbraio di ogni anno indicando le ritenute effettuate e conservare le ricevute dei versamenti effettuati (art. 7 bis D.P.R. 600/73).
    Per assolvere le sue funzioni l'amministratore deve richiedere l'attribuzione del codice fiscale e, nel caso di variazione dell'amministratore, deve richiedere tempestivamente (entro 30 giorni) la variazione dei dati relativi al rappresentante legale.
    Il condominio deve provvedere alla presentazione annuale del Modello 770 che riepiloga le ritenute ed i versamenti effettuati oltre all'elenco dei percipienti dei redditi erogati dal condominio con i relativi dati anagrafici.
    Altra importante novità contenuta nella Legge 449/97 è l'obbligo da parte dell'amministratore di comunicare annualmente all'Anagrafe Tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio; non devono essere indicati nel modello le forniture di acqua, gas ed energia elettrica ma sicuramente i dati anagrafici e fiscali delle ditte fornitrici e non dovranno essere indicate tutte quelle forniture per le quali i compensi o i pagamenti sono stati assoggettati alla fonte a ritenute e le forniture e servizi di ammontare inferiore ad euro 258,23.
    Dette comunicazioni devono essere effettuate obbligatoriamente a cura dell'amministratore in carica al 31 Dicembre dell'anno di riferimento; termini, modalità e contenuto delle comunicazioni sono stabiliti annualmente con decreto del Ministero delle Finanze.
    Con la Legge 27 dicembre 2006, nr. 296 (cosiddetta Legge Finanziaria), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 299 del 27-12-2006 supplemento ordinario nr. 244, con il comma 43 vengono introdotte importanti novità nella materia condominiale che si inseriscono in quanto disposto dal D.P.R. 29.09.1973, nr. 600, art. 25 ter.
    E’ previsto infatti che il condominio, come sostituto di imposta, sia debitore nei confronti dell’ Erario a partire dal 01-01-2007 (data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007), di una somma pari al 4% sul reddito del percipiente da trattenersi al momento del pagamento del corrispettivo (cosiddetta rivalsa) sulle prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi (come ad esempio l’appalto delle pulizie) o prestazioni occasionali rientranti tra i redditi di attività commerciali non esercitate abitualmente ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i, del T.U.I.R. (ad esempio il caso del pensionato che presti occasionalmente attività di piccola manutenzione per il condominio).
    La ritenuta, trattandosi di ritenuta alla fonte, dovrà essere applicata, salvo diversa indicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate che fornirà tra gennaio e febbraio 2007 i chiarimenti ufficiali necessari alla completa e corretta interpretazione della norma, ai corrispettivi liquidati dal 01-01- 2007 (quindi anche ai corrispettivi pagati nel 2007 ma fatturati al 2006) sulla parte del corrispettivo al netto dell’imposta sul valore aggiunto; naturalmente nel caso di pagamenti frazionati, la ritenuta sarà applicata solo al momento dei relativi pagamento frazionati.
    Dovrebbero risultare escluse da questa ritenuta tutte le tipologie contrattuali che non rientrano nell’ambito dell’esercizio di impresa come ad esempio i Commercialisti, i geometri, gli architetti, gli avvocati ecc.) ed anche, in base all’interpretazione letterale dell’art. 2222 c.c., i corrispettivi derivanti da contratti di prestazione d’opera.
    Una volta effettuata la ritenuta il condominio dovrà versare l’importo trattenuto all’Erario tramite il modello F24 con l’indicazione dell’apposito codice tributo (ad oggi ancora non comunicato da parte dell’Agenzia stessa) entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento.
    Una volta effettuati tali adempimenti il condominio, per analogia a quanto accade oggi per i liberi professionisti, dovrò provvedere a certificare le ritenute operate e redigere la dichiarazione dei sostituti di imposta (ex modello 770).
     
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  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La Sentenza dice chiaramente;
    In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, .... (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)
    Quindi si parla di SEDE di approvazione ovvero al momento dall'assemblea e non prima (ovviamente nulla lo vieta).
    Solo per tua soddisfazione prova ad impugnare la delibera se l'amministratore non ti invia tutta la documentazione prima dell'assemblea, ma la porta in sede di approvazione (cioè in assemblea), e poi dimmi come è andata.
    Ripeto, non esiste nessuna Legge che imponga l'invio della documentazione ai condomini, però deve essere disponibile alla visione in qualsiasi momento e non solo prima della riunione, anche in tutto il periodo dell'anno, senza che sia necessario motivare la richiesta (--> Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)
    Quindi hai tutto il tempo per visionare i documenti prima dell'assemblea senza sia necessario che l'amministratore li invii a tutti i condomini, ovvero se uno vuole se li va a controllare nell'ufficio dell'amministratore (prima dell'assemblea) e/o chiede le copie a pagamento.
     
  12. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    non mi piace stare a discutere.continui a parlare dei documenti io parlo di bilancio,e se e' stato fatto correttamente.ti allego:
    Per quali motivi i condomini possono impugnare il regolamento di condominio? Ce lo dice una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5254, pubblicata il 4 marzo 2011. Prima d’entrare nel merito della vicenda vale la pena accennare per sommi capi alla nozione di rendiconto ed alle sue principali caratteristiche.
    Il rendiconto condominiale (sia esso preventivo o consuntivo) ha il precipuo compito di consentire una quantificazione delle spese (da sostenersi o quelle sostenute) necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, nonche’ alla sua ripartizione tra tutti i condomini.
    Il compito di redigere il rendiconto spetta all’amministratore di condominio. Tale incombenza deve essere assolta al termine di ogni anno di gestione. La mancanza presentazione all’assemblea del rendiconto, per due anni di seguito, consente ad ogni condomino di agire in giudizio per la revoca del proprio mandatario (art. 1129 c.c.).
    Il codice civile non prevede espressamente la maggioranza necessaria per l’approvazione del bilancio annuale. In ragione di cio’ non v’e’ motivo per non ritenere che lo stesso debba possa essere deliberato:
    a) in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e quanto meno 500 millesimi;
    b) in seconda convocazione, con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi (si veda art. 1136 c.c.).
    Una volta approvata, al pari di ogni altra deliberazione, quella contenente il rendiconto e il relativo piano di riparto e’ obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137 c.c.). La maggiore incisivita’ di questa decisione assembleare sta nel fatto che ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore, sulla base del bilancio approvato dall’assise, puo’ chiedere ed ottenere all’Autorita’ giudiziaria decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
    Come ogni decisione della riunione condominiale anche la deliberazione di approvazione del rendiconto puo’ essere sottoposta ad impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c., se annullabile, o in ogni tempo se nulla.
    Per quali motivi si puo’ decidere di contestare il rendiconto? Un esempio su una diversa questione aiutera’ a capire meglio questa domanda: si ponga il caso di un’assemblea che nomini l’amministratore. Ogni condomino potra’ contestare le modalita’ di nomina (es. mancanza del quorum necessario) ma non anche la scelta in se’ (salvo il caso in cui la stessa contrasti con il regolamento condominiale ma in tal caso appunto ad essere violata e’ una norma del regolamento). In sostanza una simile deliberazione puo’ essere impugnata solamente per motivi di legittimita’ e non anche di merito. Il discorso non e’ differente per cio’ che concerne il regolamento condominiale. Ce lo ricorda la Cassazione con una recente pronuncia. Nella sentenza n. 5254 dello scorso 4 marzo, si legge, infatti, che “la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore puo’ essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimita’, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, percio’, annullabile” (cosi’ Cass. 4 marzo 2011 n. 5254). Come dire: il condomino puo’ contestare che le spese per la manutenzione del giardino siano ripartire in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprieta’ ma non anche che per il medesimo servizio sia stata scelta l’impresa Alfa piuttosto che quella Beta.
    credo che la spiegazione sia sufficente.:daccordo:
     
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  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Comunque non dici quando l'amministratore deve presentare il resoconto e non lo dice neppure il Codice Civile;
    - cc art 1130 ... Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
    Per cui l'amministratore si potrà limitare di avvisare i condomini dell'assemblea (con invito) e scrivere all'OdG "visione resoconto e approvazione bilancio"
    Portare tutto il fardellone (con tutte le ricevute le patrizioni ecc ecc) in sede d'assemblea, oppure i condomini, come ho detto prima si recheranno qualche giorno prima della riunione a visionare tutto quello che desiderano.
    Così è tutto in regola ed è inoppugnabile, senza dimenticare che i documenti devono essere visionabili anche in sede d'assemblea.
     
  14. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    ...te lo immagini se ci chiamassero a controllare il lavoro di un cuoco che ha cucinato un manicaretto, e lui ci porta a casa tutti gli ingredienti ed anche il libro di cucina, e "ci lascia il tempo di visionare tutto ciò che desideriamo"!

    ...credo che saremmo divertenti!
     
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  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, l'amministratore non è obbligato ad inviare ai condomini tutta la documentazione, ma loro possono controllare, però è sufficiente che presenti il rendiconto in assemblea :daccordo:
     
  16. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    allego questo spero che ti basti:non mi interessa la documentazione ma il rendiconto si.altrimenti delibero su cosa.su un bilancio che non conosco.nelle precedenti e' specificato i termini degli eventuali ricorsi.nel merito non nella forma.


    Il bilancio consuntivo elenca tutte le uscite e le entrate nell'arco di un esercizio condominiale tirando le dovute somme e può essere analitico (cioè dettagliato, nel senso che ogni singola spesa e/o entrata viene menzionata con la rispettiva data) o sintetico (sommario, nel senso che non vengono menzionati i singoli movimenti, bensì soltanto la somma degli importi di gruppi di spese, come ad es. "Spese Bancarie"). È buona consuetudine sottoporre tale rendiconto al controllo dettagliato da parte di almeno due condòmini incaricati a tal fine (i cosiddetti revisori dei conti). I revisori dei conti devono poter confrontare le singole voci di bilancio con la documentazione raccolta dall'amministratore. Resta comunque diritto di ciascun condomino la possibilità di consultare la documentazione del condominio, purché ciò non costituisca intralcio al lavoro dell'amministratore.
    Gli importi del bilancio consuntivo devono quindi essere ripartiti tra le varie porzioni materiali del condominio secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal regolamento condominiale e/o dall'assemblea (tali criteri sono di solito condensati in cosiddette tabelle millesimali). Mentre non dovrebbe essere difficile interpretare il rendiconto delle entrate e delle uscite, può talvolta risultare arduo comprendere il bilancio ripartito sulle varie unità.
    Il bilancio preventivo, che si basa solitamente sul bilancio consuntivo precedente, costituisce una stima delle spese condominiali da affrontare nel nuovo esercizio e, come il bilancio consuntivo, è soggetto all'approvazione dell'assemblea. Nel "Bilancio Preventivo per Conto" sono elencate le spese previste (eventualmente raggruppate in categorie più ampie e di facile comprensione) con i relativi importi. Una volta che l'assemblea ha approvato il preventivo di spesa si passa alla suddivisione degli importi come avviene con i consuntivi, in modo da stabilire approssimativamente l'entita' della spesa per ciascuna porzione materiale tenuto conto del saldo nel consuntivo precedente (si parla di ripartizione del preventivo). Il bilancio preventivo viene inviato ai condomini prima della riunione condominiale in cui dovrebbe essere approvato. Sia il bilancio preventivo per conto, sia quello ripartito per unità sono redatti in modo analogo ai bilanci consuntivi e le rispettive ripartizioni.
    Le rate sono un acconto delle spese condominiali che sono previste in un determinato periodo. Alla chiusura dell'esercizio contabile si calcola quanto effettivamente è stato speso per ciascuna porzione materiale (vedere IL bilancio consuntivo) e si controlla quali condomini hanno dato in acconto più di quanto e' stato effettivamente speso per le loro unita' e quali hanno versato di meno. Il prospetto delle rate si basa completamente sul bilancio preventivo, e non e' altro che l'indicazione degli importi, con la rispettiva data di scadenza, che ciascun condomino deve versare al condominio.
    I criteri di ripartizione, che devono seguire le disposizioni di legge, sono fissati nel regolamento condominiale e/o vengono stabiliti in assemblea e sono strettamente collegati alle tabelle di ripartizione (di solito sono le cosiddette tabelle millesimali), tanto che di solito queste tabelle sono sufficienti a esprimere in modo condensato eppure esaustivo tutti i criteri di ripartizione. Possono però darsi alcuni casi particolari, in cui determinate spese non sono attribuibili ad un'unica tabella, bensì devono essere ripartite secondo più tabelle. Un esempio chiarirà meglio la questione: supponiamo di avere delle tabelle millesimali distinte per il giroscala e per i garage, e che tuttavia vi siano un unico contatore ed un'unica bolletta dell'energia elettrica per entrambe le aree. Tale bolletta andrà suddivisa in parte su una tabella, in parte sull'altra secondo proporzioni previste dall'assemblea, facendo quindi entrare in gioco un ulteriore criterio di ripartizione rispetto alle tabelle.
    È dunque chiaro che ciascuna voce di spesa del bilancio è associata ad una o più tabelle millesimali. Facciamo inoltre notare che i criteri di ripartizione non sono inviati ai condomini prima di ogni assemblea perché, salvo nuove delibere dell'assemblea, essi rimangono invariati nel tempo e possono quindi essere individuati attraverso la lettura dei verbali in cui sono stati fissati. E' tuttavia garantita a tutti i condomini la possibilita' di conoscere in ogni momento gli attuali criteri di ripartizione, quindi anche le associazioni delle voci del bilancio alle differenti tabelle di ripartizione, facendone esplicita richiesta all'amministratore oppure.
    Si può affermare che i criteri di ripartizione sono il genere che racchiude in se la specie, cioe' le tabelle millesimali o altre tabelle di ripartizione.
    Tutti i criteri di ripartizione, ivi comprese le tabelle millesimali, possono essere modificati dall'assemblea dei condomini, purche' vi siano le maggioranze necessarie.
    Principio di cassa
    Secondo questa procedura, nell'esercizio contabile si tiene conto soltanto delle spese e delle entrate effettivamente avvenute nel periodo dell'esercizio, non gia' delle spese che si riferiscono a tale periodo ma che sono ancora da pagare (fatto sovente con le bollette, la cui fattura e' emessa con una data dell'esercizio contabile precedente, mentre la scadenza di pagamento ricade nell'esercizio successivo); questo modo di operare garantisce una perfetta coincidenza dei movimenti bancari (estratto conto) con i movimenti registrati nella contabilita' di condominio, permettendo di conseguenza un facile controllo della gestione ma, d'altro canto, comporta una certa imprecisione nell'attribuzione di determinate spese a determinati condomini piuttosto che ad altri (soprattutto nel caso di subentri di proprieta', di nuovi inquilini, ecc.) e nella redazione dei preventivi di spesa. Anche il confronto tra preventivo e consuntivo spesso non ha piu' senso.
    Principio di competenza
    Secondo questo modus operandi nel bilancio consuntivo vanno inserite tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono ad un esercizio contabile prescindendo dal fatto che siano state pagate o meno. Seguendo il principio di competenza e' possibile fare dei preventivi di spesa molto precisi ed inoltre, nel caso di subentri, il nuovo proprietario non si trova a dover contribuire a spese che riguardano periodi precedenti al suo subentro. I bilanci societari seguono per lo più questo metodo, nonostante risulti meno intuitivo a molte persone. Si tenga tuttavia presente che i bilanci societari seguono in generale regole diverse dai bilanci di condominio; questi ultimi infatti sono piu' simili a dei rendiconti economici.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, nessuno ti dice che l'amministratore non deve presentare il resoconto, ma lo può fare in sede d'assemblea, ossia non è scritto da nessuna parte che devi averlo prima

    p.s. quando si cita qualche link è bene specificare da dove lo si è copiato;
    http://www.qubiko.com/qk/index.php?option=com_content&view=article&id=70&Itemid=68
     
  18. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    be allora te lo dico in modo diverso:se ha sbagliato a fare i conti cosa si fa,si approva o si fa una nuova riunione.
    aggiusta il bilancio durante l'assemblea.
    approvo per poi contestare.(se approvo anche se poi si dice che verra'corretto e non lo fa e' valido e pago)viene inviato prima proprio per questi motivi.cosi e' possibile correggere prima dell'assemblea.
    ognuno verifica che le quote siano corrette,altrimenti quando finisce la storia mai.non ho mai contestato delle pezze giustificative,se proprio voglio essere pignolo,pago le fotocopie e me le invia.spulcio fino all'ultima virgola.
    link studio coppola amministrazioni condominiali.non volevo fare pubblicita'.altri articoli li trovi su aduc.
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'amministratore ha errato i conteggi NON si approva.
    Come ti ho detto NON è scritto da nessuna parte che l'amministratore deve inviare il resoconto prima dell'assemblea, ovvero lui è solo obbligato a presentarlo alla fine dell'anno della sua gestione (cc art. 1130 e se non lo presenta per due anni è passibile di revoca su ricorso di ciascun condomino --> art. 1129 cc).
    Per contro, come ti ho già detto per snellire la procedura in assemblea è consuetudine (non obbligo) inviare un resoconto intelligibile ai condomini con le voci di entrata e di uscita e le quote di ripartizione, ma ripeto non è un obbligo inviarlo prima dell'assemblea, ovvero l'amministratore lo presenta in assemblea e non commette nessuna infrazione al Codice Civile (praticamente come il cuoco che ti presenta il piatto in tavola bell'e pronto)
     
  20. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    La consuetudine, anche detto uso normativo, è una fonte del diritto. Essa consiste in un comportamento costante ed uniforme (diuturnitas), tenuto dai consociati con la convinzione (opinio iuris) che tale comportamento sia doveroso o da considerarsi obbligatorio.

    Esistono tre diversi generi di consuetudini:

    Consuetudo secundum legem (secondo la legge): è la consuetudine che opera in senso integrativo della norma di legge: ad esempio laddove si sforza di dare un significato particolare ad un elemento della norma per renderlo più adeguato agli usi locali o alle mutate esigenze sociali (consuetudine interpretativa);
    Consuetudo praeter legem ("oltre la legge"): è quella consuetudine che disciplina un ambito non ancora disciplinato dalla legge;
    la consuetudine è costituita da due elementi:

    L'elemento oggettivo altrimenti detto repetita juvant: la ripetizione del comportamento nel tempo.
    L'elemento soggettivo o psicologico l'Opinio juris sive necessitatis: la convinzione che quel comportamento sia giuridicamente obbligatorio

    Concludendo: tra i membri della comunità se si pone in essere un comportamento costante quindi ripetuto nel tempo questo diviene un precetto giuridicamente obbligatorio ovvero una norma giuridica non scritta e di carattere generale.
    da wikipedia-e con questa chiudo.
     
    A agostino070740 piace questo elemento.

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