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  1. Areszed

    Areszed Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il precedente amministratore si è dimesso ed è stato nominato un nuovo amministratore che ha convocato l'assemblea in data infrasettimanale senza consultare preventivamente nessun condomino. Ora, nonostante ben 4 condomini su 6 non possano partecipare, il nuovo amministratore, adducendo la giustificazione di aver già inviato la convocazione, sposterebbe l'assemblea solo dietro pagamento di un compenso extra per assemblea straordinaria. È corretto??
    Nel preventivo espone insoluti della precedente amministrazione e spese straordinarie per un nuovo impianto satellitare.
    È' corretto mettere in preventivo ancor prima di aver deliberato tali spese e valutato eventuali preventivi?
    Per gli insoluti, e' possibile prorogare eventuali esborsi fino ad avvenuto controllo da parte dei condomini sull'effettiva mancanza dei pagamenti?
    Prego qualcuno di aiutarmi a fare chiarezza. Grazie!
     
  2. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Iniziate subito la procedura per la revoca di quest'amministratore e la nomina di un altro Amministratore.
     
    A meri56 e Areszed piace questo messaggio.
  3. gabrcasa

    gabrcasa Nuovo Iscritto

    strano

    L'amministratore non ha l'obbligo di sentire preventivamente i condomini per fissare la riunione. Sembra invece scorretto chiedere un compenso extra per far slittare la riunione.
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Non è scorretto.
    I 4 condomini possono tranquillamente delegare qualcuno, magari con delega motivata.
    Non credo che in fase di nomina abbiate concordato con l'amministratore che le assemblee andavano convocate solo nei fine settimana e dietro consultazione preventiva...

    Basta non approvare il preventivo... oppure approvarlo con la condizione dello stralcio delle spese.

    L'assemblea può fare quello che vuole, compreso il decidere di non pagare affatto. Se poi gli insoluti riguardano la fornitura di carburante e, mentre aspettate che qualcuno controlli, vi ritrovate a Udine senza riscaldamento in pieno inverno, però, non date la colpa all'amministratore...
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  5. Areszed

    Areszed Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A mio parere sarebbe un'assemblea ben poco democratica, con un solo condomino presente e 4 deleghe tutte a nome suo (peraltro non ammesso avere 4 deleghe per persona), visto che i proprietari sono 6 di cui uno rappresentato da inquilino con delibera limitata!
    Secondariamente, si, abbiamo appena cambiato amministratore ed in fase di preventivo avevamo richiesto la disponibilità per il venerdì o sabato mattina, infatti abbiamo deciso di mettere a verbale, pena la decadenza di questo amministratore.
    Buona norma ed educazione vorrebbe che, perlomeno nei piccoli stabili, l'amministratore concordasse preventivamente la data del l'assemblea in modo da evitare convocazioni inutili e assemblee deserte - che però guarda caso - generano poi assemblee straordinarie a pagamento!
     
  6. Areszed

    Areszed Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Basta non approvare il preventivo... oppure approvarlo con la condizione dello stralcio delle spese.



    L'assemblea può fare quello che vuole, compreso il decidere di non pagare affatto. Se poi gli insoluti riguardano la fornitura di carburante e, mentre aspettate che qualcuno controlli, vi ritrovate a Udine senza riscaldamento in pieno inverno, però, non date la colpa all'amministratore...[/QUOTE].

    Lo scopo della mia domanda non è incolpare l'amministratore entrante per mancanze del precedente! Le utenze sono facili da controllare, perché gli insoluti appaiono sull'ultima fattura, non così trasparenti appaiono € 360 di manutenzione estintori che al ritmo di 40€ anno significano 9 anni di insoluti! Visto che la maggior parte dei proprietari ha acquistato circa 5 anni fa, mi sembra alquanto normale voler verificare A CHI debbano essere effettivamente imputate le spese. Oppure verifica messa a terra impianto contabilizzata annualmente....
    E.... per finire, non vedo perché un amministratore non debba accordar si con il proprio "datore di lavoro condominio" per stabilire di comune accordo una data congrua per un'assemblea! Il condominio ha appena nominato, ma non ha ancora riconfermato la carica al l'amministratore entrante, in quanto questa sarebbe la prima assemblea!
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Scusa Areszed, ma perché questo tono piccato nelle riposte?
    Se ti rileggi il primo post, ti accorgerai da solo/a che molte informazioni fondamentali ce le stai dando solo ora...

    La legge non pone limiti al diritto di delega, quindi suppongo che questi vengano fuori da un regolamento condominio contrattuale.
    Non entro nel merito della democraticità di un'assemblea fatta con condomini prevalentemente presenti in delega, ma torno a far presente che le deleghe possono anche essere "motivate", ossia contenere già le intenzioni di voto del delegante su uno o tutti gli elementi all'OdG.

    Anche questo ce lo dici solo ora. Poi bisogna vedere se quello che avete verbalizzato è vincolante o meno per l'amministratore... che in ogni caso non decade automaticamente dalla carica per questo motivo.

    Concordare la data delle assemblee in base alla disponibilità dei condomini non è previsto da alcuna norma; al massimo si può parlare di cortesia e "buona pratica".
    Diverso il discorso che fa il tuo amministratore - e in questo concordo con te - per cui andata deserta l'assemblea ordinaria le altre sono straordinarie e a pagamento.
    Un'assemblea ordinaria andata deserta genera solo la convocazione di un'altra assemblea ordinaria.

    Qui parliamo di 3 cose diverse:
    Ok le bollette, sebbene la dichiarazione di regolarità sull'ultima fattura non rappresenti un titolo di pagamento;
    La manutenzione ascensori costa da 9 anni 40 euro? Non avete avuto uno straccio di adeguamento? Tenetevi stretta la ditta!
    A parte questo, però, la prima cosa che mi viene da pensare è che i debiti/crediti si prescrivono molto prima di 9 anni. La seconda è che tutti i controlli possono essere fatti consultando i documenti che l'amministratore DEVE mettere a disposizione dei condomini prima dell'assemblea.
    Messa a terra contabilizzata annualmente? Se non avete fatto lavori sugli impianti non ha senso, a meno che non si tratti di un piano di accumulo (ma anche così sarebbe strano) destinato a questo scopo.
    Comunque anche in questo caso potete controllare la documentazione PRIMA dell'assemblea.

    Semplicemente, perché se lo fa, rischia di dover aspettare i ******* comodi di ogni condomino, mandarsi in vacca tutti i fine settimana (prendi un piccolo amministratore con una quindicina di condomini e moltiplicali per 2/3 assemblee l'anno), spendere un capitale di tempo e denaro in telefonate assurde...

    Se lo avete nominato non ha bisogno di alcuna riconferma. Se poi non ne siete soddisfatti lo potete sostituire in qualsiasi momento, anche alla sua prima assemblea.

    Pace e bene
     
  8. Areszed

    Areszed Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vorrei ringraziare Ergobbo per la sua dettagliata analisi e risposta.
    Per le deleghe verificherò il regolamento, ma 5 condomini su 6 desiderano essere presenti all'assmblea che è stata richiesta di comune accordo.

    Noi condomini ci siamo già accordati per far mettere a verbale che le assemblee si faranno solamente in determinate giornate, qualora il nuovo amministratore non potesse soddisfare tale condizione, decideremo come comportarci.

    In realtà non ho menzionato gli ascensori, ma la mantenzione degli estintori (esattamente 2) per i quali l'aministratore ha lasciato insoluti dal 2001.
    Ovviamente, non essendo proprietari a quell'epoca, non intendiamo accollarci tali debiti, pregressi e prescritti.
    Dopo quanti anni si possono considerare prescritti ?

    Per quanto riguarda la verifica di messa a terra, ci risulta sia stata fatta nel 2011 e ovviamente la rifaremo nel 2013, ma non ogni anno visto che non sono stati effettuati lavori di nessun genere sugli impianti comuni,
    Ringrazio per i consigli che mi sono sati dati e per i futuri.
     
  9. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Vorrei aggiungere solo una cosa.

    Nel preventivo che l'amministratore ha redatto per la sua nomina, controllate se ha inserito anche un compenso extra per le assemblee straordinarie, perchè se non lo ha fatto, non gli sono dovute.
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Pardon! Refuso mio...


    Dipende dal credito/debito. In genere tra i 5 e i 10 anni. Su questo, però, c'è sicuramente chi ne sa più di me!


    Senz'altro corretto, ma credo che qui la questione sia sostanzialmente diversa...
    Partiamo dal principio che il pagamento delle assemblee straordinarie è previsto (giusto per amore di comodità nella discussione). Se l'assemblea ordinaria va deserta, è corretto considerare la sua riconvocazione come assemblea straordinaria?
    Secondo me no, almeno che la cosa non si ripeta in continuazione.

    Se così non fosse, assisteremmo a convocazioni fatte nei giorni più assurdi e nei posti più assurdi (tipo il 24 dicembre alle 21:00, oppure a Villa Borghese...) solo al fine di intascare il compenso per l'assemblea successiva.
     
  11. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Giustissimo, neanche per me è corretto, infatti c'è una sostanziale differenza tra l'assemblea ordinaria e quella straordinaria.

    Da ciò che Areszed ha scritto nel 1° post, già parla di un'assemblea straordinaria, in quanto non fa menzione nè alla revoca/nomina/ratifica amministratore, nè all'approvazione dei bilanci (in quanto questa assemblea di natura ordinaria, mi sembra chiaro che sia già stata fatta in precedenza), quindi perchè l'amministratore chiede un compenso extra per spostare un'assemblea già di per se straordinaria?

    Hai capito perchè ho scritto di guardare il suo preventivo? Se il compenso extra per le assemblee straordinarie fosse già stato stabilito nel preventivo da lui presentato ed accettato dai condomini in fase di nomina, l'amministratore sia che mantiene valida la convocazione o che la sposti ad altra data, sempre quel compenso va a prendere. Invece se non ha preventiva un compenso extra per le assemblee straordinarie, questo non gli va riconosciuto, nenache se dovesse convocarne 100 e spostarne altre 100, a meno chè non siano i condomini in un'eventuale assemblea con tanto di punto all'ordine del giorno o al consuntivo a fine anno ad approvarglielo.

    Per tutto il resto sono concorde con te.
     
  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Ah, ecco. Partivamo da due premesse diverse... per me l'assemblea citata nel primo post era ordinaria anche se Areszed non lo dice esplicitamente (d'altra parte non dice neanche che era straordinaria...:D).
    Arrivavo a questa conclusione basandomi su due"presunzioni di fatto":

    - L'assemblea piazzata in un giorno feriale non se la sarebbe fatta pagare a parte, mentre la seconda si. Se fosse stata straordinaria si sarebbe fatto pagare anche la prima...

    - Areszed parla di un bilancio preventivo da discutere...

    Io ho interpretato la situazione come la prima assemblea ordinaria del nuovo amministratore, in cui presenta il risultato della revisione dei conti (e della gestione) degli anni precedenti e il bilancio preventivo per la sua gestione (che sospetto sarà piuttosto breve!:risata:).

    Se partiamo dal principio, invece, che già la prima assemblea era straordinaria, sono completamente d'accordo con te, ma non capisco perché l'amministratore di Areszed non se la sia fatta pagare!:daccordo:
     
  13. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ecco perchè mi è venuto il dubbio, forse il compenso per le assemblee straordinarie non è contemplato.

    Forse sarebbe meglio se Areszed dicesse quali sono i punti all'ordine del giorno dell'assemblea, capiremmo meglio :daccordo:
     

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