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  1. giannid

    giannid Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Abbiate pazienza ma questo mio caso richiede un po’ di spiegazioni circostanziate e quindi questo mio scritto sarà un po’ lungo. Spero di non annoiare……

    Il caso che desidero chiarire con tutti coloro che vorranno fornire il loro gradito contributo è il seguente:
    Nel corso dell’ultima assemblea ordinaria, convocata per approvare il bilancio consuntivo del condominio in cui abito con altre 41 famiglie, l’amministratore ha riportato nelle spese consuntive condominiali la riparazione di solette interne ad alcuni appartamenti le cui “pignatte” presentavano crepe con conseguente rischio di caduta calcinacci all’interno degli appartamenti stessi.
    Alcuni condomini hanno contestato l’attribuzione di queste spese sostenendo che andassero attribuite ai soli proprietari degli appartamenti interessati al danno.
    L’amministratore ha invece sostenuto che aveva provveduto ad attribuire la spesa di riparazione all’intero condominio in quanto il Regolamento riporta un articolo che, secondo la sua interpretazione, definisce che la manutenzione delle solette è a carico del condominio.

    Preciso che il Regolamento non indica le solette dei singoli appartamenti nella lista della parti comuni dell’edificio, tuttavia egli ha agito così in virtù di un articolo del Regolamento che recita testualmente “Anche se una parte comune è facilmente riferibile ad una o più famiglie, in caso di danneggiamento o manutenzione, la spesa è a carico di tutto il condominio”.
    Questo articolo, secondo me ed altri, significa semplicemente che se una parte comune, elencata cioè espressamente tra le parti comuni dell’edificio, viene danneggiata in modo che il danno arrecato sia chiaramente riconducibile ad una o più famiglie, ciononostante la sua riparazione è a carico di tutti i condomini.
    Un esempio può meglio chiarire la situazione: se io faccio un buco con il trapano e foro il tubo condominiale dell’acqua, chiaramente la responsabilità è mia, tuttavia trattandosi di parte condominiale la riparazione è a carico di tutti.
    La lettura dell’Amministratore di questo articolo è invece la seguente “anche quando una parte è comune ad una o più famiglie in caso di danneggiamento o manutenzione, la spesa per la riparazione e/o manutenzione, è a carico di tutto il condominio”, come egli ha indicato nel verbale.

    Secondo questa a mio avviso assurda lettura si potrebbe ritenere che la manutenzione dell’intero fabbricato, parti comuni e private, è da ritenersi a carico del condominio in quanto ovviamente quasi tutti i manufatti dell’edificio sono in comune a più condomini, tant’è che l’edificio si chiama condominio e non è una villetta. Inoltre, se l’italiano ha ancora un senso, non capisco cosa possa significare per una parte dell’edificio “essere comune ad una famiglia”, come riportato sopra e nel verbale.

    Spero di non aver annoiato e di essere stato abbastanza chiaro nell’esposizione del caso, in ogni caso se servono chiarimenti non mancherò di fornirli e ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno fornire utili indicazioni.
    Ringrazio ed invio cordiali saluti a tutti
    Enzo
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Bisogna sapere se il Regolamento è contrattuale o assembleare, perchè per attribuire a tutti la spesa per le solette, o solai è necessaria una convenzione all'unanimità o RdC Contrattuale/rogiti in quanto in contrasto a quanto previsto dall'art 1125 del codice civile;

    cc art 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
    Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
     
    Ultima modifica: 14 Novembre 2013
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  3. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    A mio giudizio occorrerebbe leggere integralmente la parte del regolamento. Io, per quanto riportato, direi che le opere rientrano nell'art. 1.125 del C.C. anche se non si tratta di ricostruire i solai: non vanno rifatti i pavimenti né è sufficiente rifare l'intonaco e la tinta dei soffitti. Innanzitutto va accertato se trattasi di semplice stacco di intonaco o di sfondellatura delle pignatte. In entrambi i casi è una manutenzione ordinaria di cosa comune alle due proprietà sovrapposte che ritengo debba essere ripartita in parti uguali.
     
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  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nell'esempio di giannid, le spese per la riparazione del tubo della condotta condominiale che il singolo ha forato sono totalmente a carico suo: il danno l'ha arrecato lui; il condominio risulta il danneggiato.
     
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  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ci sono cause e consause, onde evitare dei precedenti applicate questa ripartizione ed in seguito continuate a ripartire queste spese se necessitano con lo stesso metodo, se non contrario al R.d.C. o da atti notarili
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel rispetto dell'art. 1125 nei solai intermedi, i lavori all'intradosso spettano al proprietario del piano inferiore, mentre quelli all'estradosso sono a carico del proprietario del pavimento. Tutto, salvo eventuali accordi differenti presi precedentemente.
     
  7. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vale l'art.1125.
    La Legge (tale è il Codice Civile) supera le norme stabilite da un regolamento di condominio.
    Troppo spesso si leggono dei Regolamenti in netto contrasto con le norme di C.C.
    Troppo spesso molti Regolamenti di Condominio sono stilati da persone che hanno poca o nessuna dimestichezza con le Leggi.
     
  8. giannid

    giannid Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti. Volevo solo precisare che il nostro è un Regolamento Contrattuale e che le solette non sono riportate tra le parti condominiali dell'edificio, così come non lo sono all'art 1117 CC.
    L'amministratore ha attribuito la spesa di riparazione a tutto il condominio solo in virtù della sua interpretazione di un altro art. del nostro Regolamento che recita: “Anche se una parte comune è facilmente riferibile ad una o più famiglie, in caso di danneggiamento o manutenzione, la spesa è a carico di tutto il condominio”. Dandone la seguente interpretazione: “Anche quando una parte è comune ad una o più famiglie in caso di danneggiamento o manutenzione, la spesa per la riparazione e/o manutenzione, è a carico di tutto il condominio”. La mia considerazione è che siccome tutte la parti di un condominio sono comuni a una o più famiglie, ne conseguirebbe che la manutenzione di tutto il fabbricato, per esempio anche dell'interno degli appartamenti, è a carico del condominio, assurdo o no.....
    Poi c'è anche l'art. 1123 CC comma 2 che stabilisce:
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.” Siccome io non ho accesso nè uso delle solette altrui mi ritengo pertanto esonerato dal corrispondere somme per la loro manutenzione. Che ne dite ??? Grazie
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Difficile l'interpretazione dl regolamento ma se non ricordo male esiste una Sentenza della Corte di Cassazione che dice; "è necessario comprendere cosa era stato deciso all'atto del regolamento"
    Visto che non si comprende bene cosa realmente dispone, e la cosa è molto nebulosa, devi decidere tu cosa fare, accettare l'interpretazione dell'amministratore oppure impugnare la delibera
     
  10. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    impugnare la delibera,con notifica all'amministratore.
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è obbligatorio informare l'amministratore, nel caso sarà avvisato dall'A.G.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Giusto impugnare la delibera. Io gli manderei una raccomandata A.R. contestandogli la decisione di addossare l'onere al condominio. Poi resterei in attesa, in modo tale da portare lui a spendere per intraprendere un'azione legale, alla quale probabilmente ci si dovrà opporre, spendendo di meno, ma con la quasi certezza di essere rimborsato con costi a suo carico.
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Purtroppo i costi dell'impugnazione ricadono su chi impugna, questo almeno sino a sentenza del Giudice il quale decide a chi spettano, di solito stabilisce che siano compensate, cioè ad ognuno la sua spesa, ossia ognuno si paga il suo legale.
    Lo dico per esperienza personale, in pratica io ho pagato il mio legale e tutti gli altri condomini hanno pagato il loro legale, in pratica pur vincente nella causa ho speso più di tutti. :soldi::soldi::soldi:
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Impegnare la delibera, e dove trovi la maggioranza per le modifiche al regolamento contrattuale se non con una sentenza
     
  15. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    normalmente chi soccombe paga le spese al vincente.esperienza personale.solo con una transazione il giudice equipara le spese.
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La mia esperienza è stata diversa, il Giudice ha compensato le spese nonostante avesse dato ragione a me, ed il mio legale ha detto che se desidero essere risarcito devo effettuare un nuovo ricorso o ricorrere in appello.
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il costo inziale ricade su chi intenta una causa. L'altra parte dovrà spendere per difendersi e a rigor di logica chi perde paga, se la Giustizia è giusta....
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    :stretta_di_mano: Infatti dovrebbe essere così .... se la Giustizia fosse giusta.
     
  19. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In alcuni casi (inquilino moroso che non lascia casa anche se completamente vuota) si può cautamente tentare di farsi giustizia da sé cambiando la serratura.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Fatto salvo che l'inquilino non abbia già provveduto a sostituirla da se con un altra, aggiungendoci anche una barra antintrusione ad evitare che il locatore entri. :)
    p.s. ma che c'entra questo discorso con le solette?
     

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