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  1. ginore

    ginore Membro Attivo

    Nel 2012 sono diventato proprietario di un appartamento già locato dal precedente proprietario.
    Il contratto di locazione (stipulato dal vecchio proprietario-conduttore e dal locatario) recita:
    "...La locazione decorre dal 15/10/2011 e terminerà il 14/10/2015 e si intenderà rinnovata per altri quattro anni.....
    Il prezzo della locazione è stabilito in euro 500 mensili da corrispondersi in via anticipata entro il quindicesimo giorno di ogni mese.....
    Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente...
    ....sono a carico del conduttore l'imposta di bollo per il contratto e per le quietanze mentre l'imposta di registro resta a carico nella misura stabilita dalle vigenti leggi pari alla metà.
    datato 30/09/2011

    firmato il locatore ed il conduttore"
    In data 16/03/2012 ho provveduto a registrare all'AdE la cessione di contratto, comunicando che ero diventato io il conduttore; il contratto non è stato (e non era possibile farlo) variato.
    NON HO OPTATO PER LA CEDOLARE SECCA.
    Devo quindi procedere con il pagamento annuale dell'imposta di registro (2% sul canone annuale).

    Le domande:
    - entro quale scadenza devo pagare (al 50% con il conduttore) l'imposta? un anno dalla data di stipula del contratto (30/09/2011) o dalla data di registrazione del subentro (16/03/2012)?
    - su quale imposto? (500 + il 75% della media annuale..ma l'ultimo indice disponibile è del mese di agosto, quello si settembre uscirà a fine ottobre...)
    - a decorrere da quale data il conduttore mi deve pagare il nuovo canone adeguato all'istat? (pag il 15 di ogni mese l'affitto anticipato)
    - la ricevuta di pagamento va portata all'Ade?

    Grazie per quanti vorranno o potranno aiutarmi (vorrei fare da solo, senza ricorrere ad una agenzia immobiliare):domanda:
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1) 30 gg.

    2) 500+75% dell'Istat mensile (non media annuale)

    3) dell'aumento Istat di Settembre che andrà a pagare il conduttore il 15 Novembre e che comprenderà anche l'aumento di Ottobre (previa comunicazione al conduttore).

    4) No

    saluti
    jerry48
     
  3. ginore

    ginore Membro Attivo

    grazie JERRY48 ma....

    1) ...30gg OK! ma da quale data? dall'anno di scadenza della stipula del contratto fatto dal precedenete locatore (30/09/2011) come credo sia oppure ad un anno dalla data in cui io sono subentrato (16/03/2012)?

    2) ISTAT mensile? anche se nel contratto sta scritto "Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente..."

    3) quindi l'aumento scatta dal 15 ottobre 2012 ma potrò farmelo pagare solo con la mensilità in pagamento il 15 novembre, in quanto l'istat di settembre uscirà a fine ottobre 2012: in questo modo però rischio di andare a pagare l'imposta di registro oltre i 30gg in quanto, per fare il calcolo, devo conoscere l'importo esatto del canone, importo che però potrò conoscere SOLO dopo l'uscita in G.u. dell'indice istat di settembre 2012...o no?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sì, poichè di regola, il rapporto contrattuale ceduto non può essere modificato, per cui non è possibile una cessione parziale.

    Sì, la variazione Istat viene pubblicata ogni mese attraverso la Gazzetta Ufficiale di solito il 16 di ogni mese, per cui hai il tempo necessario per pagare l'imposta di registro.
    Se proprio non vuoi correre rischi, prendi l'adeguamento di Agosto, e sei tranquillo, anche perchè così facendo non è che andrai a perderci una somma alta : qualche € se non cent
    saluti
    jerry48
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessuna delle due date. L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Quindi entro 30 giorni dal 14/10/2012. Avrai pertanto tempo per versarla tenendo conto anche dell'aumento calcolato come indicato nelle condizioni contrattuali. Quindi senza bisogno di preventiva comunicazione dell'aumento al conduttore.
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Per me, pagamento entro il 14/10/2012 e non entro 30 gg. dal 14/10/2012.
    Comunicazione: per il mese senza l'adeguamento Istat (se non fa in tempo).
    saluti
    jerry48
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Solo per te. La "precedente" annualità scadrà il 14/10/2012. Il termine pertanto è di trenta giorni da quella data.
    Non occorre nessuna comunicazione, come da condizioni contrattuali. E quelle condizioni prevedono un meccanismo di adeguamento che non è "mensile".
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ottobre, novembre, dicembre, gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre: 12 mesi.


    Comunicazione di successivo adeguamento Istat (se nel mese precedente non l'ha conteggiato) solo questo, è chiaro che se è previsto nel contratto, non c'è bisogno di nessuna comunicazione.
    E l'indice Istat viene pubblicato mensilmente, per cui se a Novembre (scadenza contratto ipotesi) c'è stato un aumento del (ipotesi sempre) 2,5%, si applicherà la mensilità dell'affitto di 500+2,5%.

    saluti
    jerry48
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La prima annualità contrattuale ha avuto inizio il 15/10/2011 e scadrà il prossimo 14/10/2012. Entro 30 giorni da quella scadenza andrà pagata l'imposta per l'annualità successiva.
    Inoltre quel "pagamento entro il 14/10/2012" non risponde a nessuna logica. Dato che il termine di pagamento è di 30 giorni da una "certa" data, quale logica, significato avrebbe nella fattispecie in discussione la data del 15/9/2012, data dalla quale dovrebbe cominciare il conteggio di quei 30 giorni?
    Il contratto in discussione prevede un criterio di adeguamento del tutto particolare. Pertanto non si applicherà a quel contratto la variazione dell'indice FOI annuale, calcolato dal mese x al mese x-1 dell'anno precedente.
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Questo è dell'OP.

    Tabella indice ISTAT per prezzi al consumo delle Famiglie (FOI)

    Dimmi tu quale adeguamento.
    saluti
    jerry48
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il 75% della "media annua dell'anno precedente".
     
  12. ginore

    ginore Membro Attivo

    amici..confusione...tradotto in cifra?
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il locatore originario (che non è il "vecchio proprietario-conduttore", come da te scritto nel primo messaggio) avrebbe ben potuto prevedere che per la variazione dell'indice FOI non si facesse riferimento a quella "media annua".
    Consiglio di sottoscrivere un accordo con il locatario in cui si conviene (e pertanto, si modifica quanto previsto nel contratto originario) che "Il canone sarà aggiornato ogni anno senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% della variazione annua in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto".
    Quindi, rispetto a settembre. Quel dato sarà reso disponibile dall'Istat il prossimo 12/10/2012.
     
  14. ginore

    ginore Membro Attivo

    questo calcolo è più semplice! chissa perchè il vechio proprietario (locatore, ho sbagliato a scrivere nel primo post, sorry), una vecchia volpe del mercato immobiliare, aveva scelto la media dei 12 mesi precedenti e non solamente il mese precedeente........forse più conveniente?

    infine, chiedo ancora, il termine per pagare l'imposta di registro è:

    A entro un mese dalla scadenza annuale del contratto, sottoscritto il 30/09/2011
    B entro un mese dalla scadenza annuale del pagamento prima mensilità dell'affitto, stabilita dal 15/10/2011

    :domanda:
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avevo già risposto nel mio primo messaggio.
     
  16. ginore

    ginore Membro Attivo

    Nemesis, se leggi la GUIDA alla locazione della casa, dell'AdE, sta scritto: "...Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno..."
    Non è chiaro (per me) cosa intenda; ripeto: scadenza dell'anno dalla stipula o dal versamento della prima mensilità?
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ripeto che avevo già risposto nel mio primo messaggio:
    L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Quindi entro 30 giorni dal 14/10/2012.
    Hai stipulato il contratto il 30/9/2011, con decorrenza 15/10/2012. Dunque la prima annualità decorre dal 15/10/2011 al 14/10/2012.
    Le date di stipula e quella del versamento della prima mensilità a nulla rilevano per quanto riguarda l'inizio (e quindi la fine) dell'annualità. L'annualità comincia con il primo giorno della decorrenza del contratto.
     
  18. ginore

    ginore Membro Attivo

    Perfetto Nemesis, ora è chiaro (scusa ma sono un po duretto di cervice...).
    A questo punto il calcolo dell'adeguamento.
    La media annuale degli indici ISTAT, calcolata da sett2011 a ago2012 (12 mesi) fa 3,1333; per 75% fa 2,35%; 500 x 2,35% = 11,75.
    Pertanto il nuovo canone, a decorrere dal 15/10/2012 sarà di 511,75 (a proposito, va arrotondato con gli stessi criteri della denuncia redditi, in questo caso a 512???).
    Volendo essere aderenti ai termini del contratto bisognerebbe però effettuare la media degli indici ISTAT da ott2011 a sett2012 ma il dato di sett2012 uscirà dopo la scadenza del pagamento del canone di ottobre, quindi dovrei poi recuperare a novembre la cifra.
    Lo so, si tratta di centesimi (in più o in meno) di differenza, nessuno si arricchirà nè impoverirà ma vorrei fare le cose per bene.
     

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