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  1. sasa70

    sasa70 Nuovo Iscritto

    Abbiamo acquistato un appartamento in un piccolo condominio di 16 appartamenti da circa 7 anni.
    Questo condominio e' stato costruito da 4 fratelli che ritengono di aver venduto esclusivamente gli appartamenti, quasti sostengono di essere esclusivi proprietari del corile nonostante questo sia registrato al catasto come bene comune non censibile identificato da un' unica paticella corrispondente a quella del fabbricato. dobbiamo ritenere che il cortile sia proprieta' comune di tutti i proprietari ho come sostengono i costruttori si di loro proprieta' nonostante nessun atto lo certifichi?
     
  2. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il cortile è senz'altro comune a tutti gli appartamenti, cioè a tutti i condomini, non puo essere di proprietà esclusiva, anche perchè come dite non vi è nessun atto che attesti la loro esclusiva proprietà. Comunque, vedete bene che nel Vs/ atto di acquisto deve esserci riportato che voi avete acquistato anche i diritti sulle proprietà comuni dell'edificio
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Confermo quanto scritto da Cautandero, infatti se non c'è nessun titolo che dimostri la proprietà di questo cortile a chichessia (in questo caso i 4 fratelli), si ritiene (per Legge) sia condominiale;

    cc Art. 1117 (Parti comuni dell'edificio)
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    ...


    Per ovviare a questo, i 4 fratelli potevano stipulare i rogiti di vendita riservandosi la proprietà del cortile, se non l'hanno fatto, .... purtroppo per loro è divenuto condominiale.
     
  4. sasa70

    sasa70 Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte.
    Al tempo i 4 fratelli erano i soli proprietari e dovendosi dividere l'edifgicio fecero un atto dove risultano a loro intestati i diversi appartamenti e il corile come bene comune . Successivamente con la vendita degli appartamenti, come risulta dal nosto atto, hanno venduto anche le porzioni dei beni comuni e delle servitu senza alcuna restrizione. Ora fanno riferimento al primo atto che risale a diversi anni fa in cui non vi erano ancora altri proprietari. E' possibile che il vecchio atto in cui risultano solo i loro nomi inquato proprietari in toto dei 16 appartamenti ,abbia valore sulle vendite successive ?
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se questo cortile rientra nell'area dove sorge l'edificio, per far si che sia considerato privato (dei 4 fratelli), loro doverebbero dimostrarlo con un atto, altrimenti per effetto dell'art 1177 cc punto 1. viene considerato parte comune per tutti i condomini proprietari delle u.i. nello stabile.
    Da come dici i 4 fratelli - fecero un atto dove risultano a loro intestati i diversi appartamenti e il corile come bene comune , per cui se non è stato modificato nulla, loro in seguito hanno venduto delle U.I. ma il cortile non è stato toccato dai rogiti e rimane come era prima "comune", salvo atto diverso.
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
  7. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Se al catasto il cortile risulta pertinenza dell'edificio e se nei vostri rogiti di acquisto, niente si dice che separi il cortile dal condominio, come già documentato da condobip, niente avete da temere.
    Se continuano ad infastidirvi, mandategli una bella lettera di un legale, con una diffida sia al molestarvi che a continuare a rivendicare beni, sui quali non hanno alcun titolo per averne diritto. Ciao.
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Errore di battitura, intendevo art 1117 cc (chiedo scusa)
     
  9. sasa70

    sasa70 Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti !
     
  10. MilenaT

    MilenaT Nuovo Iscritto

    Scusatemi se intervengo.
    Dove si legge sulle visure catastali, se il cortile è da considerarsi pertinenza?

    Ho un caso simile a quello di Sasa70, forse un po' più complesso.

    Un pezzo del mio cortile, circa 60mq, NON è stato venduto alla precedente proprietaria e io quindi non ne ho la proprietà.
    E' frutto di un frazionamento fatto subito prima della prima vendita, è chiaro che il costruttore se ne voleva riservare la proprietà.
    Tuttavia rende il mio immobile un fondo intercluso, è totalmente pavimentato con gli autobloccanti che coprono anche il mio cortile (esclusivo-non condominio), ci passano i tubi del gas e tutte le mie utenze, i pedoni e le auto per il mio garage. C'è anche un cancello che lo separa dalla strada e lo integra visibilmente con il mio cortile, però la proprietaria precedente non lo chiudeva mai.
    La vera complicazione è che il costruttore è una s.r.l. fallita, con fallimento chiuso nel 2006. Il curatore fallimentare non è più all'indirizzo citato in visura camerale. Dovessi rifare la pavimentazione non saprei a chi chiedere e temo che qualche ex socio della s.r.l. possa darmi grane.
    Voi come la sbrogliereste una faccenda simile?
    Hanno voce in capitolo questi ex soci?

    Grazie per la pazienza.
    MilenaT
     
  11. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    in tutti e due i casi non viene menzionata l esistenza di un amininistratore la sua posizione, se le spese di manutenzione sono state pagate e da chi ecc
     
  12. MilenaT

    MilenaT Nuovo Iscritto

    Nel mio caso non c'è amministratore e non c'è condominio, è casuccia terra-cielo, cortile in proprietà esclusiva mia, sola proprietaria 100%, tranne quei 60mq dell's.r.l. fallita, che non c'è modo di non calpestare per entrare ed uscire di casa.
    Manutenzioni ancora non se ne sono fatte e vorrei sapere se posso intervenire su quei 60mq anche se non ne sono proprietaria.
    D'altra parte nemmeno gli ex soci sono proprietari, è proprietaria una s.r.l. fallita, chi mette in condizioni di sicurezza la pavimentazione? Io?
    Chi mi può impedire di chiudere il cancello? Una s.r.l. che non esiste? Per bocca di chi potrebbe farlo?
    Che voce in capitolo avrebbero gli ex soci di una s.r.l. fallita?
    :domanda: Boh!

    Spero che a qualcuno piacciano i misteri, e che gli piaccia risolverli ;)
     
  13. MilenaT

    MilenaT Nuovo Iscritto

    :fiore: che pianterei volentieri nella bordura non mia
     
  14. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    non essendo un legale ma un semplice ragioniere non so darti di preciso un indirizzo ma , cosultandoti con un legale, potresti vedere se avviare la procedura per acquisire la proprietà per usucapione
     
  15. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    SE la S.R.L. è fallita dovrà pur esistere un curatore fallimentare ed un giudice delegato. Altrimenti che fallimento è ?
    Poi, se le cose stanno come da te descritte, sui questi 60 mq. esiete di fatto una servitù di passaggio a tuo favore. Se non esiste altra possibilità di accesso a casa tua come entri ? Come Icaro ?
     
  16. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ogni singola proprietà è identificata da un numero, che la distingue da ogni altra. Le pertinenze di un fabbricato, sono rappresentate sulla mappa catastale, ed hanno lo stesso numero del fabbricato, in più hanno un piccolo sghiribizzo (non so come si chiami) posizionato nella parte che è pertinenza del fabbricato e ne indica la continuità nella proprietà. Per dirti quanto accurato sia il catasto, io ho in comproprietà con mio fratello 20 mq di terreno, con i quali abbiamo allargato il giardino di pertinenza della casa, quel fazzoletto ha il suo numero catastale. Ciao.
     

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