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  1. masagu

    masagu Membro Attivo

    Cari tutti,
    vorrei sapere cosa accade nel caso in cui la data della stupila dell'atto di compravendita non coincida con la data che c'è nel preliminare di compravendita. Occorre fare un altro preliminare con la data precisa?
    Grazie a tutti...:occhi_al_cielo:
     
  2. Antares

    Antares Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Fai raccomandata alla controparte invitandola a stipulare entro la data di scadenza prevista sul preliminare, se non si presenta è lei in difetto e potrebbe perdere la caparra a meno che non vi mettiate d'accordo.
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se l'atto definitivo è stato fatto con soddisfazione delle parti, anche se non è stato fatto nelle date stabilite nel preliminare, non pende nessuna distonia più impugnabile, essendo l'atto definitivo un atto che supera i precedenti.
     
  4. masagu

    masagu Membro Attivo

    Faccio un esempio. Entro il 30 marzo nel preliminare di vendita viene specificato che verrà fatto l'atto. Mettiamo caso siamo al 15 aprile e l'atto ancora non è stato fatto per motivi vari. Adesso mi chiedo è necessario stipulare un altro preliminare di vendita con un'altra data affinché si possa stipulare l'atto oppure non occorre e si può fare l'atto direttamente anche dopo la data segnata nel preliminare? Come dice Antares si perde forse la caparra se non si stipula entro la data inserita nel preliminare? Più che altro vorrei sapere se si è inadempienti nei confronti dell'Ade se la data nel preliminare non viene rispettata...se poi ci si mette d'accordo tra venditore e acquirente in una data diversa è un'altra storia anche se c'è il rischio di perdere la caparra da quello che ho capito...:occhi_al_cielo:
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Cassazione civile , sez. II, sentenza 25.10.2010 n° 21838
    In tema di vendita di immobili, in vista della quale le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare, il termine fissato per la stipula del contratto definitivo non può considerarsi essenziale per il solo fatto che le parti abbiano concordato la stipula del contratto definitivo «entro e non oltre» una certa data.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Le cause e i motivi possono essere tanti, per spostare una data di stipula del rogito, tutto dipende dalle cause,
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se non ci sono problemi, i problemi non ci sono. Si può perdere la caparra, se viene reclamata la stipula del contratto trattenendo quindi la somma. E null'altro
     
  8. masagu

    masagu Membro Attivo

    uhm...:occhi_al_cielo:...quindi?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quindi se non si rispettano le date, l'unico e solo problema che si pone e' la caparra e lo sfumare dell'affare. Null'altro (sic). E' un contratto solo tra due attori.
     
  10. masagu

    masagu Membro Attivo

    Capisco arciera....ma nel caso in cui si è d'accordo a fare l'atto un pò più avanti con le date nei confronti dell'Ade come si è messi? Occorre fare qualcosa oppure si può fare l'atto senza problemi anche dopo le date inserite nel preliminare?
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    le date del preliminare sono una cosa, le date del rogito sono altra cosa e non vanno di pari passo, pertanto se siete d'accordo di spostare la data del rogito nulla lo vieta
     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Zero problemi. Purchè si sia d'accordo.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    A volte le date degli atti vengono spostate (specialmente quando c'è di mezzo una Banca e l'accensione di un mutuo per l'acquisto) semplicemente per il ritardo del perito nel relazionare l'immobile e/o nella stessa banca ad esaminare la pratica inviatagli dal buon perito. Io non mi preoccuperei se le cause sono queste. Ovvio che se dovesse mancare un allegato o peggio non fosse possibile ottenere l'agibilità dell'immobile per sopraggiunte irregolarità allora si che ci sarebbe da aver paura. Non potresti neanche rifare il preliminare...comunque non preoccuparti per le date.
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Potete fare quello che volete. La registrazione del preliminare serve soltanto per far sì che l'immobile non sia venduto più volte
     
  15. masagu

    masagu Membro Attivo

    Bene grazie ragazzi :)
     
  16. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Solo la TRASCRIZIONE del preliminare registrato impedisce che l'immobile venga venduto a un'altra persona. Io sapevo così. E' corretto?

    Leggete qui:

    http://www.finanzautile.org/trascrizione-del-preliminare-come-tutelarsi.htm

    Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ''subi'ti'' dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

    La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto. definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e' stato trascritto il preliminare.

    In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.

    Infatti la norma riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

    In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''forzata'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

    La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

    Quando insomma sarà più opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell'inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari ? Quando è maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e' il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

    La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in piu' rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu': l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione.

    Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiche' il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia' in occasione del preliminare).
     
    A JERRY48 piace questo elemento.
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @possessore non ho capito se poni un problema: domandi se e' corretto lo scritto. Oppure e' una domanda retorica e quindi porti un ulteriore contributo perfezionando il thread. Si, e' tutto corretto!
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho apportato un ulteriore contributo dicendo che non basta registrare il preliminare di compravendita per essere sicuri che l'immobile non verrà venduto ad altri: è necessaria la trascrizione del preliminare registrato.
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma se si registra non si trascrive anche? quale è la differenza? un documento privato potrebbe essere la registrazione? mentre pubblico, alla conservatoria, la trascrizione?
     
  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La registrazione del preliminare di compravendita è una cosa.
    La trascrizione avviene in un fase FACOLTATIVA e SUCCESSIVA, dal notaio.
    La trascrizione ha tutti i vantaggi che ho quotato sopra.
     

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