Cosa fare dopo la proposta di acquisto?

[grub]

Buonasera a tutti,
da poco ho effettuato, tramite agenzia, una proposta di acquisto per un immobile (senza bisogno del mutuo), ed è stata accettata integralmente nel giro di pochi giorni dal proprietario. All'interno del format della proposta c'erano come punti principali l'assenza di iscrizioni ipotecarie e o vincoli pregiudizievoli,e la suddivisione dei pagamenti, tra caparra iniziale, quella confirmatoria alla sottoscrizione della promessa di vendita, e il saldo al rogito. Al momento della conferma l'A.I. mi ha comunicato che dopo la firma di accettazione il proprietario ha proposto di non effettuare il compromesso (e quindi non dare nessun anticipo), ma di andare direttamente al rogito (e ricevere tutta la somma pattuita) saltando quindi un passaggio. L'A.I ha detto che la scelta è mia e che per lui è indifferente l'una o l'altra strada. Onestamente preferirei il compromesso per una questione di tutela, ma chiedo gentilmente se qualcuno mi sa spiegare i pro e i contro di entrambe le possibilità.
Grazie a tutti

 

[User_29045]

Tutta questa fretta è sospetta. Hai effettuato una proposta articolata in compromesso e rogito, è un tuo diritto rispettare questi patti che sono stati accettati. E' chiaro che il venditore ha bisogno di soldi nell'immediato e non vuole attendere oltre. Mi auguro che non ci siano vizi occulti nell'immobile che ti accingi ad acquistare. Ti ricordo che il compromesso dovrà essere registrato entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.

Leggi attentamente qui:

» L’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita - CaseinRete.org – Blog

Copio & incollo testualmente prima che sparisca il sito:

In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

Riferimenti normativi

Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.

 

[grub]

Ti ringrazio moltissimo per la risposta esaustiva. In realtà mi ero offerto io di concludere l'accordo in tempi brevi, ma non avevo pensato a ciò che mi è stato proposto! possibile che la proposta sia stata fatta per evitare di pagare tutti i bolli previsti per legge, e pagare solo le imposte di registrazione del rogito?

 

[erwan]

è esattamente così: non c'è niente in un compromesso che ti tuteli particolarmente;
il compromesso tutela semmai il periodo di attesa fino al definitivo, ma se si passa direttamente a quello risparmi senz'altro tempo e denaro.
(fermo restando che devi sapere bene cosa compri..)

 

[griz]

è esattamente così: non c'è niente in un compromesso che ti tuteli particolarmente;
il compromesso tutela semmai il periodo di attesa fino al definitivo, ma se si passa direttamente a quello risparmi senz'altro tempo e denaro.
(fermo restando che devi sapere bene cosa compri..)

esatto!
anche in caso di stipula del compromesso non potrai comunque accedere all'immobile e fare le verifiche se il venditore non lo permette
Le verifiche dello stato delle ipoteche la fa comunque il notaio al momento della stipula del rogito
Potrebbe essere che in totale buona fede, il venditore, che non ha esigenza di liberare l'immobile o di dover dispore di tempo tra la proposta ed il rogito, venda immediatamente e basta
di solito il compromesso fa più comodo all'acquirente che ha necessità di ricercare un mutuo

 

[Jrogin]

A mio parere, se per te non è un problema andrei direttamente al rogito.
Prima naturalmente dovrai incaricare un tecnico di tua fiducia che verifichi la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.
Per le iscrizioni ipotecarie le vedrà il notaio.

In questo modo non metti a rischio denari non consegnandoli se non al momento del rogito.

 

[FrancescoRoma]

L'unico rischio che forse puoi correre è quello della restituzione del doppio della caparra versata (somme ritengo minima trattandosi di proposta). In Pratica a fronte di un offerta maggiore della tua,al proprietario può convenire essere inadempiente con te e restituirti il doppio di quanto versato. Fossi in te farei un'integrazione della somma versata per renderla più consistente questo sempre dopo che il tuo notaio ti abbia dato assicurazioni circa la perfetta commerciabilità.

 

[User_29045]

L'unico rischio che forse puoi correre è quello della restituzione del doppio della caparra versata (somme ritengo minima trattandosi di proposta). In Pratica a fronte di un offerta maggiore della tua,al proprietario può convenire essere inadempiente con te e restituirti il doppio di quanto versato. Fossi in te farei un'integrazione della somma versata per renderla più consistente questo sempre dopo che il tuo notaio ti abbia dato assicurazioni circa la perfetta commerciabilità.

Credo che per evitare una situazione del genere sia sufficiente non solo registrare il preliminare (è obbligatorio entro 20 gg dalla stipula), ma anche TRASCRIVERE IL PRELIMINARE.

 

[erwan]

la caparra non scongiura il rischio come la trascrizione, ma lo ripaga.

in ogni caso andando direttamente al definitivo si taglia la testa al toro.

 

[User_29045]

erwan ha ragione, ma dipende dalle situazioni. Un'impresa che dopo 12 giorni dalla proposta propone il rogito, ha un perché. A me hanno dato un box con problemi di infiltrazioni da acqua piovana, avrei dovuto capire che tutta questa fretta era sorretta da una motivazione. Ho imparato che quando si compra un box (o una cantina!) bisogna chiedere di vederlo dopo che è piovuto abbondantemente, non certo in estate e magari durante un periodo di prolungata siccità.