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  1. grub

    grub Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti,
    da poco ho effettuato, tramite agenzia, una proposta di acquisto per un immobile (senza bisogno del mutuo), ed è stata accettata integralmente nel giro di pochi giorni dal proprietario. All'interno del format della proposta c'erano come punti principali l'assenza di iscrizioni ipotecarie e o vincoli pregiudizievoli,e la suddivisione dei pagamenti, tra caparra iniziale, quella confirmatoria alla sottoscrizione della promessa di vendita, e il saldo al rogito. Al momento della conferma l'A.I. mi ha comunicato che dopo la firma di accettazione il proprietario ha proposto di non effettuare il compromesso (e quindi non dare nessun anticipo), ma di andare direttamente al rogito (e ricevere tutta la somma pattuita) saltando quindi un passaggio. L'A.I ha detto che la scelta è mia e che per lui è indifferente l'una o l'altra strada. Onestamente preferirei il compromesso per una questione di tutela, ma chiedo gentilmente se qualcuno mi sa spiegare i pro e i contro di entrambe le possibilità.
    Grazie a tutti
     
    A possessore e giovanni maronna piace questo messaggio.
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutta questa fretta è sospetta. Hai effettuato una proposta articolata in compromesso e rogito, è un tuo diritto rispettare questi patti che sono stati accettati. E' chiaro che il venditore ha bisogno di soldi nell'immediato e non vuole attendere oltre. Mi auguro che non ci siano vizi occulti nell'immobile che ti accingi ad acquistare. Ti ricordo che il compromesso dovrà essere registrato entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.

    Leggi attentamente qui:

    » L’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita - CaseinRete.org – Blog

    Copio & incollo testualmente prima che sparisca il sito:

    In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
    Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

    Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
    Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
    Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

    Riferimenti normativi

    Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
    D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
    D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.
     
  3. grub

    grub Nuovo Iscritto

    Ti ringrazio moltissimo per la risposta esaustiva. In realtà mi ero offerto io di concludere l'accordo in tempi brevi, ma non avevo pensato a ciò che mi è stato proposto! possibile che la proposta sia stata fatta per evitare di pagare tutti i bolli previsti per legge, e pagare solo le imposte di registrazione del rogito?
     
  4. erwan

    erwan Membro Attivo

    è esattamente così: non c'è niente in un compromesso che ti tuteli particolarmente;
    il compromesso tutela semmai il periodo di attesa fino al definitivo, ma se si passa direttamente a quello risparmi senz'altro tempo e denaro.
    (fermo restando che devi sapere bene cosa compri..)
     
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  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista

    esatto!
    anche in caso di stipula del compromesso non potrai comunque accedere all'immobile e fare le verifiche se il venditore non lo permette
    Le verifiche dello stato delle ipoteche la fa comunque il notaio al momento della stipula del rogito
    Potrebbe essere che in totale buona fede, il venditore, che non ha esigenza di liberare l'immobile o di dover dispore di tempo tra la proposta ed il rogito, venda immediatamente e basta
    di solito il compromesso fa più comodo all'acquirente che ha necessità di ricercare un mutuo
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere, se per te non è un problema andrei direttamente al rogito.
    Prima naturalmente dovrai incaricare un tecnico di tua fiducia che verifichi la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.
    Per le iscrizioni ipotecarie le vedrà il notaio.

    In questo modo non metti a rischio denari non consegnandoli se non al momento del rogito.
     
  7. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    L'unico rischio che forse puoi correre è quello della restituzione del doppio della caparra versata (somme ritengo minima trattandosi di proposta). In Pratica a fronte di un offerta maggiore della tua,al proprietario può convenire essere inadempiente con te e restituirti il doppio di quanto versato. Fossi in te farei un'integrazione della somma versata per renderla più consistente questo sempre dopo che il tuo notaio ti abbia dato assicurazioni circa la perfetta commerciabilità.
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che per evitare una situazione del genere sia sufficiente non solo registrare il preliminare (è obbligatorio entro 20 gg dalla stipula), ma anche TRASCRIVERE IL PRELIMINARE.
     
  9. erwan

    erwan Membro Attivo

    la caparra non scongiura il rischio come la trascrizione, ma lo ripaga.

    in ogni caso andando direttamente al definitivo si taglia la testa al toro.
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    erwan ha ragione, ma dipende dalle situazioni. Un'impresa che dopo 12 giorni dalla proposta propone il rogito, ha un perché. A me hanno dato un box con problemi di infiltrazioni da acqua piovana, avrei dovuto capire che tutta questa fretta era sorretta da una motivazione. Ho imparato che quando si compra un box (o una cantina!) bisogna chiedere di vederlo dopo che è piovuto abbondantemente, non certo in estate e magari durante un periodo di prolungata siccità.
     
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  11. erwan

    erwan Membro Attivo

    concludere velocemente è bene per tutte le parti coinvolte, ma - come avevo sottolineato più sopra - "fermo restando che devi sapere bene cosa compri.."

    ;)
     
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  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    io aggiungo:
    tergiversando e tirando in lungo stipulando scritture non ti tutela meglio, in nessun caso

    chiedi di rivedere l'immobile, guardalo bene e se ti convince, compralo
     
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  13. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Rivedilo anche dopo che è piovuto abbondantemente, specialmente se ha un lastrico solare sopra di sé!
     
  14. erwan

    erwan Membro Attivo

    però è un po' dura prolungare la trattativa finché non piove abbondantemente...

    se comunque l'immobile è soggetto ad infiltrazioni se ne dovrebbe vedere qualche segno
     
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  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel mio caso, la serie di box tra i quali ho scelto il mio ha avuto il fine lavori a Giugno 2011. Ho fatto la proposta a inizio Settembre 2011, rogando prima del 30 Settembre 2011. Era estate e non è piovuto mai, solo a novembre mi sono accorto del problema. Quindi, se l'immobile è soggetto ad infiltrazioni ma è di recente edificazione, se c'è stata un'estate secca e i lavori sono terminati proprio all'inizio dell'estate, eventuali problemi di infiltrazioni non sono immediatamente visibili.
     
  16. erwan

    erwan Membro Attivo

    beh, quando ci si mette la sfortuna cosmica non c'è consiglio legale che tenga!

    :confuso:
     
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  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eggià! Al tempo, avevo visto solo delle quasi impercettibili crepe sul soffitto e sulla parete di fondo, ma essendo tutto perfettamente asciutto non avevo dato alcun peso a queste crepe. Invece mi sono accorto che quando piove si forma addirittura una pozzanghera, e dal muro della parete di fondo entra l'acqua. E' la classica situazione di "muro contro terra", e l'impermeabilizzazione è stata fatta in fretta e furia, e quindi lascia assai a desiderare, e questo già solo dopo 3 mesi dal "fine lavori".
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciò mi ha insegnato che un immobile va visionato in particolare dopo alcune ore da una abbondante e incessante pioggia. Sono tutte esperienze.
     
  19. grub

    grub Nuovo Iscritto

    Grazie mille a tutti, per i suggerimenti!
     
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