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  1. maurizioamedeo

    maurizioamedeo Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti.

    Intervengo per la prima volta per un problema che credo comune a molti ma

    che, nonostante le ricerche, non mi sembra sia stato già trattato in

    maniera completa.

    Sono il locatore di un appartamento a canone libero (4+4). Dopo 6 anni

    l'inquilino ha deciso di andare via e mi ha mandato la raccomandata. Non

    ha dato i 6 mesi di preavviso, ma conto di risolvere il problema avendo già

    trovato l'accordo con un altro inquilino. E comunque non è questo il

    problema che vorrei trattare in questa sede

    Vorrei invece chiedervi cosa deve essere fatto per ufficializzare la

    risoluzione del contratto. Da quello che so:

    - pago (a carico del conduttore) i 67 euro e mando la copia all'agenzia.
    - controllo se ci sono danni nell'appartamento
    - mi faccio ridare le 2 copie della chiave
    - l'ultimo mese non mi è stato pagato perchè sconta il mese anticipato

    pagato alla stipula del contratto.
    - le 2 mensilità di cauzione vanno aggiunte degli interessi legali e

    sottratte degli eventuali danni, dei 67 euro per l'agenzia, delle spese

    condominiali arretrate.

    In proposito ai punti precedenti le domande sono:

    Se le pareti sono un po' sporche (i normali segni di 6 anni di tempo),

    sono un danno da conteggiare o sono la norma?
    E per qualche graffio sul parquet come devo comportarmi?
    La caldaia (autonoma) deve essere ancora funzionante anche se ha oltre 10

    anni?
    Se l'inquilino avesse cambiato la serratura come devo comportarmi?
    Il conteggio dei soldi da restituire deve essere esplicitato in forma

    scritta e sottoscritto dalle parti?
    Devo in qualche modo dichiarare per scritto le condizioni in cui viene

    lasciato l'appartamento?
    La mensilità anticipata era di 1000 euro. Oggi il canone è di 1.060. I 60 euro di differenza mi spettano oppure no?
    L'inquilino ha presentato, all'atto della stipula, una fideiussione

    bancaria. Per rientrare in possesso dei suoi soldi, devo fare qualcosa io?

    MI scuso per la lunghezza, ma spero che l'argomento possa essere dinteresse generale.

    Grazie a tutti.
     
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  2. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'inquilino è tenuto a pagarti i sei mesi di preavviso, ovvero, se inferiore, per il periodo di sfitto fino all'ingresso di un nuovo inquilino. Se non lo fa, attiva la fidejussione bancaria.

    Idem per i danni: se nell'appartamento vi sono danni, e non semplici segni di normale usura, richiedi i danni all'inquilino o attiva la fidejussione bancaria.

    La caparra non può e non deve essere imputata in conto canone.

    Anche se non è richiesto, è bene sottoscrivere un verbale dettagliato delle condizioni in cui viene rilasciato l'appartamento e, se ci sono dei danni, allegare documentazione fotografica sottoscritta da entrambi.

    Solo quando tutte le pendenze saranno sistemate, restituirai la fidejussione all'inquilino.
     
  4. nad

    nad Membro Attivo

    scusate se mi intrometto ma ve lo dico per esperienza, se nel contratto è stato scritto che l'appartamente deve essere restituito imbiancato e ripulito come è stato consegnato, come tale deve essere restituito altrimenti trattieni i denari per l'imbiancatura.
    nad
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda gli adempimenti con l'Agenzia delle Entrate:
    Versare in banca o in Posta con il modello F23 Euro 67 per risoluzione anticipata del contratto, con causale 113T e riportando negli appoiti spazi gli estremi di registrazione del contratto (Anno, serie e numero).
    Con la copia del versamento recarsi all'AdE, dopo aver compilato il mod. 69 nel quale vanno riportati, oltre ai dati anagrafici e la causale (sempre risoluzione anticipata) anche i dati catastali dell'immobile, e consegnare il tutto.
    Per quanto riguarda il cessato rapporto con l'inquilino vale quanto detto nei post precedenti. Devi vedere le condizioni che prevedeva il contratto ed attenerti ad esse. La brutta abitudine degli inquilini che stanno per andarsene di scontare gli ultimi canoni dalla cauzione rende di fatto quest'ultima inservibile. Se comunque hai una fidejussione puoi rivalerti su quest'ultima per tutti gli adempimenti non svolti dall'inquilino, per tutti i danni o i ripristino non eseguiti e, solo al termine, riconsegnargliela in originale.
     
  6. nad

    nad Membro Attivo

    scusa mala copia del modello F23 dei 67 €pagato non può essere spedito!!
     
  7. maurizioamedeo

    maurizioamedeo Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per le risposte.
    Preciso che il contratto, oltre a una cauzione di 2 mensilità, prevedeva anche una mensilità anticipata che sarebbe valsa come pagamento dell'ultimo canone prima della rsioluzione.
    Siccome l'inquilino dovrebbe andarsene a dicembre, non gli ho fatto pagare dicembre considerando la mensilità anticipata a inizio contratto.
    Siccome l'anticipo era di 1000 euro e il canone adesso è arrivato a 1060, posso chiedere i 60 euro di differenza oppure no?

    Altra domanda:
    se dovesse rendersi necessario avvalermi della fideiussione, cosa devo fare da un punto di vista pratico?

    grazie ancora a tutti.
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sia il mod. 69 che la copia del F23 pagato possono anche essere fatti pervenire all'AdE via Raccomandata, ma sinceramente se vuoi essere sicuro che protocollino correttamente il tutto e quindi che il contratto vada a chiudersi è meglio recapitarli di persona.

    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    1. Certo che puoi pretendere i 60 euro, però se vuoi essere impeccabile dovresti riconoscergli gli interessi legali sulla mensilità anticipata all'inizio del contratto come se fosse una cauzione.

    2. Se la fidejussione è stata rilasciata da una banca o da una assicurazione e tu hai l'originale in mano, invia a questa e all'inquilino 2 raccomandate a.r. in cui dichiari che, a fronte di inadempienze o danni che elenchi dettagliatamente, desideri escutere i relativi importi dalla somma oggetto di fidejussione, dichiarando altresì che farai pervenire le fatture degli interventi di ripristino e/o le ricevute delle somme non pagate al fidejussore e in copia all'obbligato. Vedi cosa ti rispondono e poi agisci.
     
  9. tresi

    tresi Nuovo Iscritto

    Mi allaccio alla discussione per problema analogo:
    Ho affittato il mio appartamento il 1 aprile 2011 4+4, oggi l'inquilino mi chiede che a marzo vuole andar via, come mi devo comportare, nel contratto è sottoscritto che bisogna dare disdetta 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni.
    adesso che mi conviene fare??
    Grazie Lori C.
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fatti inviare la raccomandata di formale disdetta, dopodiché in teoria l'inquilino dovrebbe pagarti le sei mensilità successive a decorrere dalla data del tuo ricevimento della raccomandata, ovvero da quando tu ne sei venuto formalmente a conoscenza, anche se lascia i locali prima. Inoltre dovrebbe corrisponderti i 67 euro di imposta di registro per la risoluzione anticipata. Se non lo fa puoi rivalerti sul deposito cauzionale, sempre cha alla fine ti rimanga un importo sufficiente a coprire le mensilità che non ti ha corrisposto.
    Per il fisco, dal momento in cui paghi i 67 euro e presenti il mod. 69 con copia del F23 del versamento all'Agenzia delle Entrate sei a posto, indicando ovviamente come data della cessazione del contratto quella in cui hai smesso di percepire effettivamente i canoni, altrimenti ci rimetteresti anche le imposte sui canoni non incassati.
     
  11. tresi

    tresi Nuovo Iscritto

    Grazie mille del consiglio, ne farò tesoro.
     
  12. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    cosa che capita spesso e che l'inquilino ha pieno diritto di fare. Di solito io cerco di mediare tra le parti (e grazie, faccio l'A.I. ;) convincendo il proprietario ad acconsentire ad una risoluzione anticipata del contratto senza costi aggiuntivi; inoltre se te lo comunica ora ti ha dato un preavviso di 4 mesi, mica di due settimane.
    Insomma, io ci andrei leggero, verificherei che ha lasciato tutto in ordine e poi gli ridarei i due mesi anche se va via prima: tu ora hai tutto il tempo di trovarne un altro, e lui deve acconsentire a far vedere l'immobile previo avviso.
    Insomma, mettiamoci buon senso :fiore:
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Beh... su questo non sono mica d'accordo. Se l'inquilino ha firmato un contratto in cui si è impegnato a dare sei mesi di preavviso non ha assolutamente "diritto" di darne meno senza pagarne lo scotto.
    Per quanto riguarda il "buonsenso", invece, è ovvio e scontato che se Tresi troverà un nuovo inquilino disposto a subentrare a Marzo non chiederà all'attuale conduttore di pagare i tre mesi di preavviso rimanenti, mica può percepire il canone di locazione da due soggetti per gli stessi locali.
    Vedi Teofilatto, purtroppo il lassismo e la tolleranza dei giudici su queste problematiche fanno sì che sia invalsa, da parte di alcuni inquilini, sicuri di farla franca, la cattiva abitudine di dare un preavviso molto più breve di quello previsto dal contratto ed inoltre, molto spesso, di non pagare le ultime mensilità azzerando così, di fatto, la cauzione in mano al locatore. In tale modo non solo egli non ha in mano le risorse per rivalersi su eventuali danni, ma neppure per tutelarsi nel caso volesse far rispettare i termini di disdetta contrattualmente previsti. Il fatto grave è che un'eventuale causa che egli dovesse intentare all'inquilino sia per la morosità degli ultimi mesi, sia per vedersi riconosciuto il preavviso contrattuale, avrebbe tempi e costi inaccettabili, con perdipiù scarse possibilità di recuperare il dovuto.
    Questa "prassi" molti inquilini "furbetti" la conoscono bene ed è per tale motivo che agiscono con menefreghismo ignorando gli impegni presi, sicuri di avere molte probabilità di farla franca.
     
    A tovrm piace questo elemento.
  14. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Sante parole! Come non quotarti, mapeit! :daccordo: ;)
     
  15. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sottoscrivo dalla prima all'ultima sillaba. Non avrei saputo dirlo meglio e con altrettanta chiarezza. :daccordo:
     
  16. tresi

    tresi Nuovo Iscritto

    Infatti, ho detto all'inquilina che mi deve dare il tempo di riaffittarlo, e che se da oggi a marzo subentrasse un'altro inquilino, lei lascia l'appartamento senza bisogno di corrispondermi i tre mesi, voglio venirle incontro, ma se da qua a marzo non riesco a riaffittarlo, almeno sono coperta x sei mesi.
    Poi vorrei sapere in relazione alle imposte, pago lo stesso tutto l'anno anche se i canoni di affitto dovrebbero interrompersi prima?
    Grazie
     
  17. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    quel che dici è inappuntabile; quello che dico io invece è il riflesso di una prassi che tende a conciliare le situazioni, in virtù di rapporti basati sul rispetto. Per fare questo è ovvio che, a monte, la scelta dell'inquilino è importante: sia che stia selezionando per immobili di mia proprietà, sia che lo faccia per conto terzi, io valuto non solo la solvibilità, ma anche l'affidabilità in generale del potenziale locatario. Questo vuol dire che, fatti salvi gli errori che si commettono sempre, in anni di lavoro abbiamo avuto pochissimi problemi e un solo contenzioso.
    Sulla base di queste considerazioni io dico ciò che ho scritto sopra: preferisco avere un rapporto sereno e chiudere un occhio su due mesi piuttosto che fare le cose giuste al centesimo e prendermi un tot di mal di pancia, pure giustissimi.

    Da ultimo vi ringrazio, perchè queste discussioni fanno emergere i problemi e le soluzioni che diverse persone danno a situazioni differenti. E sfortunatamente non è facile di questi tempi discutere in modo civile e produttivo come con voi!
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vedi teofilatto, il punto non è agire di buonsenso o meno. È condurre un affare nel modo corretto: se io prendo un impegno con te a determinate condizioni, perché mai dovrei cambiare queste condizioni in maniera unilaterale? Se te lo avessi detto prima, probabilmente tu non avresti concluso l'affare o avresti chiesto qualche forma di compenso per il maggior rischio. E se così fosse, perché mai dovresti ora accettare le nuove condizioni che io ti impongo?
    Quando a me è capitato di lasciare un appartamento, per evitare di dover pagare le mensilità che mi sarebbero spettate da contratto, mi sono sempre adoperato per trovare un nuovo inquilino che potesse, con il placet del locatore, subentrare nel contratto o stipularne uno nuovo. In questo modo entrambi abbiamo sempre avuto reciproca soddifazione.
    Ma se non fossi riuscito a trovare l'inquilino, avrei onorato il contratto perché lo avevo liberamente sottoscritto.
    Ma oltre ad essere inquilino, sono anche locatore e come tale, do e pretendo la stessa onestà da parte del conduttore. Se non sono d'accordo su certe condizioni, lo dico prima ed apro, se possibile, una trattativa. Altrimenti, se accetto determinate condizioni, quelle devo rispettare.

    In caso contrario, qualsiasi norma, con la scusa del buon senso, del vivi e lascia vivere, si potrebbe non rispettare. E qui a Roma (ti parlo della realtà in cui vivo, ma ho vissuto anche un po' dalle tue parti), questo atteggiamento ha portato a lassismo ed indifferenza verso molti tipi di sopruso. Ed è molto difficile estirpare le brutte abitudini. Molto.

    Infine, concordo assolutamente col pensiero che hai espresso nell'ultimo capoverso. :daccordo:

    Cerea
     
  19. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    e infatti, a completamento del ragionamento, ti dico che quanto dò in fiducia tanto pretendo dall'inquilino, in ogni senso; ripeto comuqnue che il tuo ragionamento, essendo basato sull'equità, non fa una grinza.

    comunque quando passi da Turìn chiamami che ci mangiamo la pulenta :risata:
     

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