Luigi Criscuolo

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Salve. Dopo diversi anni di osservazione dei bilanci consuntivi del riscaldamento in un condominio è emerso che i condòmini rimasti allacciati al riscaldamento centralizzato hanno subito un aggravio di spesa. Gli ultimi due bilanci consuntivi non sono stati approvati. Cosa fare ora nei confronti del condòmino che si è distaccato?
a) chiedergli pagare la sua quota secondo i millesimi di riscaldamento in vigore prima del distacco anche per le gestioni nelle quali, con lui distaccato, il bilancio è stato approvato (sono 4 anni)?
b) chiedergli di pagare la sua quota secondo i suoi millesimi di riscaldamento solo per gli ultimi due bilanci consuntivi non approvati?
Il condòmino in questione, visto la mala parata, sostiene visto l'impossibilità di riallaciarsi ,se non pagando una cifra esorbitante, che lui deve pagare il 30% di quello che gli spetterebbe pagare secondo i suoi mm di riscaldamento sia per le gestioni passate non approvate che per quelle future.
Cosa suggerite?
 

Dimaraz

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Dopo diversi anni di osservazione dei bilanci consuntivi del riscaldamento in un condominio è emerso che i condòmini rimasti allacciati al riscaldamento centralizzato hanno subito un aggravio di spesa

I distaccati in che posizione sono?

Quanti anni?

Chi si era distaccato aveva presentato asseverazione sul non rilevante aggravio di spesa?

Ps.
Sono sempre scettico su come si possa dimostrare con i calcoli l'aggravio.
 

Luigi Criscuolo

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I distaccati in che posizione sono?
il distaccato è al piano attico.
Si è distaccato con la gestione 2013/2014 dopo aver presentato la relazione di un termotecnico che ovviamente asseriva che con il distacco non ci sarebbe stato alcun aggravio per coloro che rimanevano allacciati.
Sono sempre scettico su come si possa dimostrare con i calcoli l'aggravio.
non basta prendere il costo dell'acquisto del metano e dividerlo per i millesimi dei condomini rimasti allacciati? Se si può applicare questo sistema il distaccante è sempre spacciato se la riduzione del costo dell'acquisto del metano, che è l'importo più elevato nella gestione, non segue proporzionalmente la riduzione millesimale dovuta al distacco; non dimenticarti che la legge parla di aggravio di spesa ma non dice come questo deve essere calcolato. Per cui se prima si spendeva attorno ai 9.000 € che diviso mille sono 9,0 € a millesimo di riscaldamento, dopo il distacco, considerando 850/1000 i millesimi dei condomini rimasti allacciati il condominio avrebbe dovuto spendere
9x850=7.650 € . Senza voler usare la meticolosità che si usa in farmaceutica, potrebbe andare bene anche 8.000 € che corrisponderebbero 9,4 € a millesimo, ma nel caso in esame si spende la stessa cifra per l'acquisto del metano quindi 9.000:850=10,59 € a millesimo. Infatti se si confrontano gli importi da pagare per il riscaldamento di ciascun condòmino prima e dopo il distacco, gli importi da pagare dopo il distacco sono superiori rispetto a quelli ante distacco.
 

Dimaraz

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non basta prendere il costo dell'acquisto del metano e dividerlo per i millesimi dei condomini rimasti allacciati?

No....sarebbe un calcolo troppo empirico cui vanno opposte almeno 2 considerazioni:
1-(a favore del distaccato) le "stagioni" non sono tutte uguali perché bisogna valutare anche i "gradi/giorno" e sempre che non siano cambiate le abitudini

2-(avverso il distaccato) il "non aggravio" deve comunque considerarsi al netto della quota di consumo determinato da inefficenza, dispersioni ed eventuale riscaldamento di parti comuni (mediamente calcolato in un 30% del costo totale).

Per calcolo empirico ritengo che se chi si distacca è sugli estremi dell'edificio (in particolare "attico" con tetto poco coibentato) dal suo distacco dovrebbe risultare un vantaggio per gli altri...a patto che:
-provveda a riscaldare la sua unità al pari degli altri
-si addebiti, in particolare nei piccoli condomini, la quota "involontaria" .

Il distacco di 1 su 6 è ben diverso so che quello di 1 su 100
 

Luigi Criscuolo

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1-(a favore del distaccato) le "stagioni" non sono tutte uguali perché bisogna valutare anche i "gradi/giorno" e sempre che non siano cambiate le abitudini
"i gradi giorno" sono quelli registrati in tutti i locali degli appartamenti rimasti allacciati? Come inserirli nel conteggio? Due termotecnici interpellati uno ha candidamente ammesso di non sapere come fare; l'altro, una volta saputo il quesito ha rinunciato.
L'esame delle temperature dell'aria registrate presso una stazione meteo distante 600 m dal condominio, e facente parte della rete meteo della Regione Lazio, ha evidenziato un aumento delle temperature medie mensili esterne nei mesi in cui funziona il riscaldamento degli anni post distacco. La caldaia è collegata con una sonda esterna per regolare la temperatura dell'acqua di circolazione in funzione della temperatura registrata dalla sonda medesima. Questo avrebbe dovuto comportare un piccolo risparmio. Inoltre è documentato che l'amministratore allora in carica, con il distacco, fece partire il riscaldamento un anno con 15 giorni di ritardo rispetto alla data di inizio e l'altro anno con 12 giorni di ritardo; questo a conferma che le temperature esterne non richiedevano l'accensione del riscaldamento.Anche quest'anno il riscaldamento è partito con 5 giorni di ritardo.
Non rimane che considerare il costo a mc del metano; tuttavia pensare che, da sola, questa voce possa giustificare un aumento di 1,6 € a millesimo mi sembra un pò una forzature anche perché negli stessi anni il costo a mc di metano per uso domestico è diminuito.
Per calcolo empirico
il calcolo fatto dal termotecnico pro distacco è un calcolo teorico, poi c'è la pratica (empirica) quello che conta è, come dice la legge, che i rimasti allacciati non abbiano "un aggravio di spesa" e quest'ultimo è un dato empirico.
Il distacco di 1 su 6 è ben diverso so che quello di 1 su 100
il rapporto è 1 distaccato/14 rimasti allacciati; ma il distaccato ha un appartamento che ha una superficie che è quasi uguale a quella della somma dei due appartamenti presenti su ogni piano infatti ha più di 150 millesimi di riscaldamento.
Però il quesito era, visto la irreversibilità del distacco, una volta appurato che il distacco ha causato un "aggravio di spesa" come ci si comporta dal punto di vista contabile/amministrativo: il condomino paga ugualmente la sua quota come se fosse allacciato? Paga una certa percentuale?
 

Dimaraz

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"i gradi giorno" sono quelli registrati in tutti i locali degli appartamenti rimasti allacciati?

In "gergo" si riferiscono alle temperature esterne...che confermo essere "mediamente" aumentate anche nella mia zona nel corso degli ultimi anni.
Giusto comunque anche valutare se siano cambiate le temperature medie tenute all'interno delle diverse unità.
Per ogni +1C° si considera un aumento del +7% nel consumo di combustibile. (dati empirici)
Non ho verificato al centesimo ma non mi sembra ci siano state variazioni eclatanti nel costo del Metano negli ultimi anni...che però in presenza del Mercato Libero (pfui come direbbero a Paperopoli) nasconde troppe variabili.
Comunque si fa presto a valutare i Smc addebitati in ogni fattura piuttosto che il totale.

Mi resta il classico sospetto sulla variabilità della "qualità" del Metano immesso ...ma questa sarebbe una "variabile" indimostrabile.

e quest'ultimo è un dato empirico.

Con i dati "empirici" non inizi nessuna "causa".
Non hai comunque chiarito cosa si decise sui consumi involontari.
Il distaccato resta comunque proprietario della Caldaia Condominiale è tenuto , oltre al suo mantenimento, a sopportare tali costi.

Andrebbe altresì appurato se il distaccato non fosse costretto ad integrare già prima con sistemi personali una maggiore esposizione o insufficenza del centralizzato.

Però il quesito era, visto la irreversibilità del distacco, una volta appurato che il distacco ha causato un "aggravio di spesa" come ci si comporta dal punto di vista contabile/amministrativo: il condomino paga ugualmente la sua quota come se fosse allacciato? Paga una certa percentuale?

Per dirlo bisogna leggere cosa si sia autorizzato, che si sia rispettato il corretto calcolo e certificato l'effettivo aggravio.
 

Luigi Criscuolo

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Con i dati "empirici" non inizi nessuna "causa".
verissimo; tuttavia il costo del riscaldamento è reale e quindi se lo stesso importo prima si divideva per 1000 e dopo il distacco si dive per 850, il prezzo unitario varia ed il quoziente della seconda divisione è superiore al quoziente della prima.
Il primo anno il distaccato non ha pagato nulla ed il bilancio è stato approvato; il secondo anno l'assemblea ha deliberato di fargli pagare il 10% di quello che avrebbe dovuto pagare per il solo consumo del metano ed il bilancio è stato approvato; il terzo anno non è stato approvato il bilancio consuntivo; idem il quarto anno; adesso siamo al quinto anno dal distacco, l'amministratore va avanti con esercizio provvisorio sulla base dell'ultimo bilancio approvato.
Io sarei della opinione di mettere una pietra tombale sui bilanci approvati ma su quelli non approvati l'assemblea cosa può chiedere? il pagamento dell'importo come se il condomino fosse allacciato? obbligarlo a ricollegarsi alla rete del riscaldamento facendogli spendere un botto? trovare una percentuale, evidentemente di gran lunga superiore a quella approvata precedentemente, tipo 66,6/75% del dovuto?
Se non si arrivasse ad un accordo e si aprisse un contenzioso, il giudice, verificando l'aumento dei costi per chi è rimasto allacciato, cosa può decidere? ci sono sentenze in merito?
Tieni presente che il condòmino in questione quando nove anni fa comprò l'appartamento fece fare dei lavori di coibentazione termica dei muri perimetrali e del soffitto di casa: fece fare la Certificazione energetica ed il tecnico interpellato gli rilasciò una ACE in classe B), mentre il resto della casa è in classe G). Dopo i primi anni dal possesso il condòmino si lamentava per il caldo: 25/26 gradi anche con le finestre aperte ed i caloriferi chiusi. Ora dopo il distacco lui sostiene di non riscaldare la casa neanche con l'inverter dell'impianto di raffrescamento. I due condomini sottostanti invece hanno detto che da quando c'è stato il distacco loro hanno avuto un calo di almeno 1,5 gradi nelle loro abitazioni.
 
Ultima modifica:

Dimaraz

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Trascura le sentenze esistenti...troppe variabili per la materia.

Ripeto che il calcolo "empirico" che si basi sul solo importo pagato per l'acquisto del combustibile è privo di valenza.
È evidente che una prima "pecca" sia stato l'aver concesso un distacco senza aver determinato e fissato un criterio/quota per la parte "involontaria".

Ora il Condominio nemmeno potrebbe più imporla salvo che il distaccato accetti.
Possono ovviamente deliberare anno per anno...ma in tal modo si espongono al rischio che in caso di rifiuto e voto contrario del distaccato (o di chi gli subentra) venga validamente contestata la delibera o il Bilancio.
 

Luigi Criscuolo

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È evidente che una prima "pecca" sia stato l'aver concesso un distacco senza aver determinato e fissato un criterio/quota per la parte "involontaria".
francamente l'assemblea ha dovuto prendere atto del distacco perché la legge non diceva che il distacco era soggetto alla approvazione della assemblea infatti il condòmino distaccante mandava una comunicazione all'amministratore di volersi staccare dall'impianto condominiale e accompagnava questa comunicazione con una relazione tecnica di un termotecnico che asseriva che il distacco non avrebbe causato squilibri termici nell'impianto o aumenti di spesa per chi rimaneva allacciato. C'è stato un anno in cui il condomino ha usufruito del "contributo a consumo 0", solo con l'anno successivo si è concordato di fargli pagare il 10% dell'importo che gli sarebbe toccato per il solo acquisto del metano.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Non fraintendere il "concesso"...non gli serviva autorizzazione per il distacco ma si doveva "contestare" la dichiarazione del tecnico (anche con quella di altro tecnico) per trovare un punto d'incontro.
Il 10% lo ritengo insufficente...propenderei per almeno un 20%.
 

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