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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Cos'è un bonifico bancario irrevocabile?
    Qualcuno sa spiegarmi esattamente quando e come viene usato al rogito e se e' sicuro?
    Grazie.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La soluzione all’erogazione del mutuo non contestuale alla stipula (rogito) è data da un’ operazione bancaria denominata “ordine irrevocabile di bonifico“.
    Ciò evita qualsiasi problema e qualunque tipo di frode del mutuatario, poichè quest’ultimo non si trova nella facoltà di poter disporre dei soldi erogati dalla banca che assieme al notaio garantisce il pagamento al venditore.
    I soldi in questo caso vengono gestiti congiuntamente dall’istituto di credito e dal notaio, nell’unico interesse del venditore e del compratore.
    Se non sorgono problemi nella compravendita (fallimento, bancarotta e/o ipoteche) i soldi saranno direttamente accreditati sul conto corrente del venditore.
    :daccordo:
     
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  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Ti ringrazio della risposta.
    diciamo che favorisce maggiormente l'acquirente.
    quello che capisco e' che si tratta di una procedura che avverra' dopo il rogito. Il pagamento al venditore avverra' circa 15-20 gg dopo il rogito.
    tu dici La soluzione all’erogazione del mutuo non contestuale alla stipula (rogito) ???? significa che l'acquirente non ha ancora i soldi del mutuo il giorno del rogito.
    grazie.
    Ma si puo' veriificare che la banca non dia il mutuo all'ultimo minuto per motivi di solvibilita' del compratore anche se la casa non ha nessun problema di ipoteche o cose simili ???
    o questo la banca l'ha gia' verificato prima???
    Scusa ma non so quasi niente dell'argomento.
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Alcune banche forniscono una soluzione provvidenziale concedendo al mutuatario un prefinanziamento temporaneo di importo prossimo a quello del mutuo. Così ci si rimette qualcosa in termini di spesa, ma almeno si riesce a concludere l'affare senza problemi.

    Se l'istituto non prevede questa ipotesi l'unico espediente da ricercare resterà la stipulazione differita dell'atto di mutuo e di quello di vendita.

    Funziona così: dapprima si va in banca con venditore e notaio e si firma il solo atto di mutuo. Il proprietario dovrà in questo caso sottoscrivere anch'egli il contratto, in veste di "terzo datore di ipoteca".

    Egli non assumerà alcuna obbligazione verso la banca, ma accetterà che sulla sua casa venga iscritta l'ipoteca a garanzia del mutuo. In tale circostanza l'acquirente dovrà disporre che l'importo del mutuo sia irrevocabilmente destinato al venditore.

    Quando le somme saranno disponibili si potrà procedere con l'atto di compravendita saldando contestualmente il prezzo.

    Come si potrà immaginare l'operazione può stare in piedi, ma porta con sé qualche piccolo rischio.

    A dispetto dell'apparenza il venditore sarà il soggetto più tutelato, restando sia il proprietario del bene che il beneficiario del mutuo. Se qualcosa andasse storto la banca non erogherebbe le somme e l'ipoteca potrebbe essere rimossa.
    da :
    http://www.telemutuo.it/culturamutui/erogazione-differita.html
     
  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Le operazioni alle quali ho assistito si sino svolte in questo modo,:
    - davanti al notaio viene stipulato l'atto di compravendita, e lo tiene da parte in attesa della firma;
    - immediatamente appena finita tale opreazione, il notaio, la banca e l'acquirente stipulano il contratto di mutuo;
    - appena "pronti" i due contratti le parti li firmano, per la compravendita venditore ed acquirente e notaio, per il mutuo acquirente, funzionario di banca e notaio. Una volta firmato al venditore viene dato "l'ordine irrevocabile di pagamento" (o in alcuni casi l'assegno circolare). In caso di ordine irrevocabile di pagamento, la cifra sarà disponibile dopo l'iscrizione dell'ipoteca (circa 20 gg).
     
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  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    chiara....................ma un po' contorta come procedura.
    diciamo che preferirei evitarla e incassare solo assegni circolari.
    grazie.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    questo volevo sapere. quindi il rogito NON viene firmato ma lasciato in custodia al notaio fino a che non si verifica la disponibilita' del mutuo da parte della banca all'acquirente.
    spiegazione ottima. adesso ho capito perfettamente
    grazie

    ............... quando dici immediatamente appena finita tale operazione, il notaio, la banca e l'acquirente stipulano il contratto di mutuo; significa che devono andare in banca o c'e' un funzionario di banca presente in studio del notaio????
    grazie.
     
  7. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    No forse mi sono spegato male, viene fatto tutto lo stesso giorno, con appuntamenti consecutivi e con tutte le parti presenti contemporaneamente dal notaio. Redatti gli atti vengono firmati da tutti e il trasferimento dell'immobile è avvenuto.

    Per quanto riguarda l'ordine irrevocabile di pagamento, la banca potrebbe non pagarlo, per esempio, se tra la stipula del muto e la trascrizione dell'ipoteca qualcuno avente diritto avesse già iscritto un altra ipoteca, ma questa è una situazione che la parte venditrice dovrebbe conoscere, oppure se l'immobile non fosse più di proprietà del venditore.

    Faccio un esempio limite (truffa), il venditore alle ore 16.00 stipula un contratto di vendita ad Y con il notaio X. Alle 16.30 dal notaio Z stipula contratto di vendita ad A il quale fa anche un mutuo con la banca. Se la prima vendita viene trascitta prima della seconda, la banca non svincolerà i soldi a favore del venditore perchè non può iscrivere ipoteca sull'immobile che ormai è di Y.
     
  8. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    Quoto Jrogin ed aggiungo che i tempi di svincolo della somma da parte della banca dipendono solitamente dal fatto che l'ipoteca (cioè la garanzia che per la banca) è revocabile per i 10 giorni successivi alla sua iscrizione (in caso di fallimenti), pertanto la prassi è che il notaio, almeno 10 giorni dopo aver iscritto l'ipoteca, effettua un nuovo controllo (ispezione) per vedere che non vi siano altre formalità, dopodiché invia una nuova relazione per certificare questo alla banca , la quale ora può erogare in tutta tranquillità essendo la sua garanzia inattaccabile.
     
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  9. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ti ringrazio della tua pazienza ma sto conservando tutte queste spiegazioni perche' a settembre mettero' in vendita la mia casa.
    allora tutto si fa il giorno del rogito e tutti sono presenti.
    se io, venditore, sono sicuro della mia onesta' e sicuro che non ci sono ipoteche sull'immobile, per quello che riguarda me la procedura non trova ostacoli e fin qui ci siamo.
    la mia paura e' questa.......................
    arrivati a questo punto della trattativa, la banca non puo' negare il mutuo al cliente, non si puo' tirare indietro?
    i suoi controlli sulla disponibilita' economica del compratore li ha gia' fatti, immagino. sta solo aspettando di controllare con l'aiuto del notaio che non ci siano vizi sull'immobile:
    Ho capito bene??
    se fosse cosi' e' sicuramente piu' tutelato il compratore perche' non paga se non ha la sicurezza matematica che l'immobile e' " pulito".

    Aggiunto dopo 12 minuti :

    quindi il nesso importante e' che il venditore sia assolutamente certo che l'immobile che sta vendendo e' assolutamente libero da ogni vizio. solo in questo caso gli verra' corrisposto il bonifico bancario irrevocabile dopo i ripetuti controlli del notaio.
    e fin qua siamo tranquilli di aver capito ma sono curioso e faccio un' altra domanda.
    mettiamo che il venditore sia un lestofante ed io in questo caso sia invece l'acquirente, se il notaio durante i suoi controlli, prima che venga erogato il bonifico irrevocabile, si accorge di una truffa pesante, immagino che si blocchi tutto ma il rogito e' gia' stato fatto.
    cosa succede a quella casa in questa eventualita'????????
    Grazie
     
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  10. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    Beh, in realtà secondo me non è che gli convenga molto, al lestofante, perché ha ceduto la proprietà ed il possesso di un bene, ma non riesce ad avere il saldo del prezzo per intero perché la parte inadempiente è proprio lui.
    L'importante sarà in tal caso agire molto velocemente contro il lestofante, in modo da dimostrare in modo chiaro ed inequivocabile che l'affare non si è perfezionato proprio per colpa sua, magari valutando proprio con il notaio i passi più giusti a seconda del tipo di problema che si è presentato.
    I problemi più frequenti con i "lestofanti" però si verificano tra il primo passaggio di soldi (di solito il preliminare) e il rogito notarile, per questo io consiglio sempre di farsi assistere fin dall'inizio da persone competenti in materia, in modo che il rogito sia semplicemente un perfezionamento di tutti i patti già noti e stabiliti fin dal preliminare (tanto poi alla fine la spesa è più o meno la stessa!).

    Inoltre ti segnalo che non è strettamente necessario che l'immobile sia libero da ipoteche o altro per venderlo, basta che tutti i gravami siano ben conosciuti e spiegati all'acquirente; anche la banca può tranquillamente accettare di concedere un mutuo su una casa già gravata da ipoteca, dipende sempre dai patti che stabilite (ad esempio se il venditore con il prezzo ricevuto si impegna ad estinguere il suo mutuo il giorno della vednita) ed eventualmente anche dal valore della prima ipoteca e di quanti soldi chiedi alla "seconda" banca (se una casa "vale" 500.000 euro e c'è un'ipoteca di 100.000 euro, una seconda banca può tranquillamente, se vuole, concederti un nuovo mutuo per esempio di 100.000 con ipoteca di solito = 200.000).

    è tutta questione di mercato.... e comunque le banche i soldi li danno più volentieri a chi non ne ha bisogno!
    Ciao
     
  11. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    grazie..................a tutti per le risposte, adesso e' chiara la procedura.
    io ho gia' deciso che mi faro' assistere dal mio notaio di fiducia...........lo conosco da anni. Faro' la trascrizione del preliminare con lui.
    meglio essere previdenti.
     

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