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  1. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come da oggetto, a seguito della richiesta di un potenziale inquilino, e visto anche che gli uffici in zona sono piuttosto richiesti, vorrei convertire un appartamento da A2 (civile abitazione) a A10 (ufficio).

    Credo che il Comune autorizzerebbe il cambio, ma non ho ben capito quali sarebbero i costi (a parte il costo della variazione catastale).

    Qualcuno ha esperienza in materia?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    non vi sono costi di variazione, ovvero oneri diretti. La nuova attribuzione catastale comporterà una differente rendita catastale e quindi ICI proporzionale. Il Comune deve assentire la tua richiesta. Buonsenso vorrebbe che venga accolta la tua richiesta, ma spesso i Comuni hanno visioni antiquate, o temono di spopolare un quartiere e quindi elettori, ecc..ecc..
     
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  3. Eccher Domenico

    Eccher Domenico Nuovo Iscritto

    al NCEU: devi procedere alla Denuncia di Variazione che comporterà la redazione di pratica Docfa da parte di un Geometra. Dovrà essere descritto l'immobile urbano, redazione di planmetria, dimostrazione grafica dei subalterni, ecc., e gli verrà assegnato un nuovo n° di mappa. Costo minimo: € 400,00.
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    aggiungo ha quanto detto da Eccher anche le spese di eventuali variazioni interne che tale uso necessità come il secondo bagno e l'agibilità non basta l'abitabilità e altro che non mensiono ma che potrebbe accorrere ciao adimecasa :daccordo:
     
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  5. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie mille ad entrambi, non appena parlerò con il Comune riporterò quanto mi avranno detto per la conoscenza collettiva.
     
  6. mtr

    mtr Membro Attivo

    Dunque, oltre al catasto -che è sempre l'ultimo passo, quando tutto il resto è 'in ordine'- c'è la più impegnativa questione edilizia, legata sia alla ammissibilità del cambio d'uso in quella zona (verifica con piano regolatore) che alle norme igienico-sanitarie; queste ultime dettano regole precise per gli ambienti (suprficie, luce, ..) e queste regole sono diverse se l'immobile è residenziale o ufficio. In ultimo, non meno importante, nell'ipotesi che le condizioni edilizie e igienico-sanitarie fossero tutte rispettate, bisogna vedere cosa dice lo strumento urbanistico per un cambio d'uso senza opere. Un Tecnico di solito risponde a tutte queste domande; e se ci sono pratiche da svolgere a un Tecnico bisogna rivolgersi.
     
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  7. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie mtr e grazie a tutti gli altri.
    Il mio dubbio principale riguarda la necessità o meno di pagare (anche in caso di cambio di destinazione senza opere) gli oneri di urbanizzazione, che credo incidano circa 200 € al metro quadro, e quindi porterebbero ad una cifra non indifferente.
    Sono d'accordo sul fatto che il catasto rimanga solo l'ultimo passo (anche se a volte si è portati a pensare che sia il solo).
     
  8. mtr

    mtr Membro Attivo

    I passi da fare sono:
    1) verifica che il cambio d'uso sia ammesos in quella zona di piano regolatore e dalla legge vigente regionale;
    2) verifcia se il cambio d'uso richiede adeguamenti igienico-sanitari o no; nel primo caso è 'cambio di d.u. con opere' nel secondo 'cambio di d.u. funzionale'.
    3) verifica se la legge regionale vigente pretende una pratica autorizzativa in ambedue i casi o solo se vengono effettuate opere;
    4) verifica se la legge regionale, e il Comune di conseguenza, hanno determinato oneri di urbanizzazione e in quali casi.

    Se sai già che si tratta di 200€mq vuol dire che hai già tutte le informazioni necessarie; o no?
    Voglio dire: dove/da chi hai saputo che devi pagare quella cifra?
     
  9. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa mtr, se lo sapessi già non lo chiederei qui...

    Ho sentito pareri discordanti: c'è chi mi ha detto che si può fare solo al catasto, chi mi ha detto di fare una semplice comunicazione al comune, chi mi ha parlato di quelle cifre.
    Per questo chiedevo se qualcuno avesse un'esperienza precisa.
     
  10. mtr

    mtr Membro Attivo

    Scusa onesense, per iscritto il 'tono' del discorso può essere frainteso.
    Mi stupiva il fatto che tu avessi già un'idea chiara dei costi.. ma forse era un 'sentito dire'?
    Comunque nessuno può avere un'idea precisa perchè i regolamenti regionali sono tutti diversi, e così quelli comunali, ai quali è stato dato il monopolio della riscossione degli oneri e la decisione circa l'obbligatorietà di versarli e l'ammontare.
    Quindi il mio consiglio può essere: o ti rivolgi a un tecnico che ti dia una risposta dopo avere fatto le necessarie valutazioni (controlli sulle norme vigenti) oppure puoi telefonare all'edilizia privata del tuo comune e fare la domanda direttamente a loro (per il cambio uso senza opere da residenza a ufficio il comune chiede oneri? di quanto?) e ti devono rispondere; terza soluzione consulti tu direttamente le leggi in materia vigenti nel tuo comune.
    Coloro i qali ti hanno dato le risposte possono avere ragione tutti; ma è ovvio che qualche risposta sia comunque sbagliata: se si può fare solo in catasto vuol dire che non c'è bisogno di fare opere per adeguamento igienico-sanitario, non c'è bisogno di alcuna comunicazione o richiesta al comune e -ovviamente- non ci sono oneri da pagare, solo la pratica catastale.
    Poi c'è la possibilità di una 'semplice comunicaione in comune', e questo significa che 1) il tuo appartamento è idoneo dal p.to di vista igienico-sanitario e 2) per il cambio d'uso il comune non richiede nulla, se non la comunicazione; e si ritorna alla sola pratica catastale.
    Ma c'è chi parlandoti di 'quelle cifre' ti indica anche che 'qualcosa va fatto' pur non indicandoti cosa.
    Mi sono spiegata?
    Secondo me se fai una telefonatina in comune risolvi molti problemi, perchè avrai una risposta sicura sulmodo in cui affrontare il problema. Sul forum potrebbe risponderti con precisione solo un Tecnico che esercita nel tuo comune.
     

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