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  1. rampinelli

    rampinelli Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dovendo rifare la facciata in un condominio di 8 piani e 4 scale (quindi per una spesa non indifferente) con la nuova riforma del condominio come bisogna comportarsi per la costituzione del fondo spese.

    Grazie

    Renato rampinelli
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Con la crisi che impera, non saranno contenti i condomini tutti.
    Ma con le agevolazioni messe in atto per le ristrutturazioni, è meglio non lasciarsi scappare l'occasione.
    Per il fondo si può, innanzi tutto, se l'importo è notevole, costituirlo in uno due anni, totalmente; oppure in più tranches, se l'impresa è d'accordo, a stati di avanzamento lavori. Può essere un'alternativa e non tutti i condomini si devono svenare.
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Qualè l'amministratore che si assume l'onere di questa operazione?
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La nuova norma condominiale entrata in vigore al 18.6.13 (n.220/12 ) imponeva che prima di iniziare i lavori si costituisse il fondo in maniera integrale; poi la obbligatorietà --in sede di conversione in legge 145-13 -- , è decaduta, ma a mio avviso se i lavori non sono dati da urgenza (come pare) sarebbe bene deliberare che inizieranno quando saranno raccolte tutte le quote; diversamente se a lavori iniziati qualcuno sospendesse il pagamento delle rate "in itinere" , sorgerebbero tribulazioni che determinerebbero tensioni fra AC e condomini che nelle more delle azioni esecutive forzose dell'amministratore o dell' impresa ( che potrebbe agire dopo i tentativi dell' amministratore, contro l'additato signor ROSSI per la quota da costui non pagata ) rischierebbero di dover anticipare i denari salvo dubbia rivalsa; ed come detto tensioni con l'impresa esecutrice solo parzialmente pagata )
    Consiglio: tutti i soldi in cascina e poi l' AC puo' tranquillamente impegnarsi con terzi : risultato tutti soddisfatti
     
    Ultima modifica: 12 Marzo 2014
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  5. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Il decreto "Destinazione Italia" ha modificato la precedente disposizione contenuta nella legge di riforma del condominio: alla lettera d) del comma 8 dell'art 1 viene stabilito che alla fine del primo comma n.4 dell'art 1135 c.c. venga aggiunto il seguente periodo : “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
    In forza di questa modifica il cosiddetto fondo speciale per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria potrà essere costituito anziché con l'immediato versamento integrale del complessivo ammontare dei lavori, con versamenti parziali, corrispondenti alle singole rate dei SAL.
    Importante è quindi il riferimento al contratto di appalto che dovrà contenere una o più
    specifiche clausole disciplinanti le modalità e i tempi dei pagamenti e quindi anche della
    progressiva costituzione del fondo.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    iAggiungo e non contesto il post di Dolly , assai preciso, ma frutto di norme emanate dal solito legislatore che non ha dimestichezza con la realtà e come al solito ha calato dall'alto la norma senza preventivamente sentire i protagonisti .
    Ecco perché da un punto di vista pratico meglio ragionare da se : raccogliere tutti i fondi prima : questo è il consiglio che deve a mio parere dare l ' AC . Se invece i condomini (preventivamente edotti ) volessero partire con i lavori senza avere tutti i soldi in cassa, e qualcuno di questi non volesse e non potesse pagare gli ultimi SAL e per questo subissero disagi ( leggi pagare in sostituzione del Rossi di turno ) sopra delineati ne subiranno le conseguenze e non potranno imputare all' AC mancata chiarezza .
    L' AC comunque farebbe bene anche ad informare l'appaltatore (per evitare fastidiose
    contestazioni e talvolta minacce ): volgarmente se a fine lavori mancano es. 5000 euro perché la riscossione e l'esecuzione immobiliare sono in corso, chi glielo va a dire a costoro che debbono agire loro quali creditori parziari ? Questi vogliono essere pagati e non hanno grande confidenza con il codice civile , per cui l AC rischia di essere preso per il bavero e minacciato perché secondo questi che non masticano leggi è lui che deve pagare e stop : " se non avevi i soldi dovevi dircelo prima ; adesso ti arrangi li sganci tu o ti rompiamo le corna "


    ps: Ce ne sono pochini che hanno la preparazione del ns. Daniele .
    Un breve fuori tema per capire in che ambiente ci si trova ad operare talvolta .
    Mi è capitata una cosa simile appena nominato Amministratore di sostegno per lavori in corso appaltati dall' amministrato prima della mia nomina ma che dovevano essere pagati da me appena nominato : Non riuscivo a far capire a questi giovani artigiani che a loro volta dovevano pagare altri che li pressavano , che non potevo pagare subito in quanto, prima, dovevo fare istanza e ottenere l'autorizzazione del Giudice : Non capivano e pensavano che volessi trescare per non pagarli e magari appropriarmi del (loro ) denaro dell' anziano , facendo giochetti strani . Tal che dopo due minuti dalle minacce ricevute ho chiamato i Carabinieri e gli ho fatto dare una girata che ancora se la ricordano ) . Naturalmente li ho perdonati dopo le scuse ricevute (spesso costoro sono aggressivi perché stretti in una morsa)

    L'amministratore condominiale se non vuole ritrovarsi in queste situazioni deve o avere tutti i soldi in cascina . O incassare man mano ( a SAL ) e spiegare anticipatamente all' impresa che il flusso dei pagamenti potrebbe incepparsi seppure per non sua colpa .

    ciao
     
    Ultima modifica: 12 Marzo 2014
    A Daniele 78 e dolly piace questo messaggio.
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    perfetto.
    Per quanto riguarda la scelta dell'impresa con cui effettuare i lavori ricordo sempre il Vademecum che avevo pubblicato qui sul forum, per non trovarsi di fronte l'improvvisato di turno, sprovvisto di ogni documento che può creare più danni che non giovamento.
    Altro nell'affidamento dei lavori (specialmente quando sono un pò complicati) l'artigiano costa si meno dell'azienda (però i tempi di pagamento sono meno della metà) per cui farei attenzione anche, per non trovarsi nel caso elencato da Ennio, fare molta molta attenzione anche su questo aspetto che di solito viene ignorato nei condomini; senza contare l'organizzazione dei lavori un pò più casuale.
    Oggi ,dalle mie parti, un artigiano quando arriva a 60 giorni è già un miracolo divino e spesso lo fa SOLO quando conosce molto bene le persone con cui ha dei rapporti lavorativi. Difficile molto difficile che lo faccia con un condominio la prima volta, comunque è bene valutare l'aspetto prima di procedere all'appalto.
    Per quanto riguarda la normativa sul fondo spese per lavori si straordinaria manutenzione invece nulla da aggiungere a quanto già detto da @Ennio Alessandro Rossi e @dolly .
    Dimenticavo un altra cosa estremamente importante che sto constatando sui lavori qui, l'artigiano prima di iniziare (ormai quasi sempre) si fa anticipare dal committente tutto il materiale PRIMA dei lavori seno il più delle volte neanche inizia a farli, diventando un mero prestatore di manodopera, occhio anche a questo aspetto.
     
    Ultima modifica: 13 Marzo 2014
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    ..come si dice: prima cammello.....
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    ????
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    prima vedere cammello poi...mènage à trois (M. Arcuri a S. Berlusconi)
    prima vedere cammello poi...vedere pecunia
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Con gli artigiani sta diventando dura, anche perché le banche non li aiutano molto e non hanno una certa solidità economica che hanno le imprese.
     
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Poi c'è da considerare che se l'artigiano acquista il materiale al 4%, poi quando emette la fattura al proprietario, che sta costruendo non ristrutturando, il proprietario appunto si ritrova a pagare l'IVA al 26% ( 4% + 22%). Bella mazzata.
    Pertanto secondo me, conviene che il materiale lo acquisti il committente lavori.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perché 4+22 di IVA? L'IVA è al 22%.
     
  14. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Infatti...:pollice_verso:
    Anzi potrebbe (in presenza dei presupposti) essere al 10%.
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Semplice:
    1000 + 4% = 1040 l'acquisto dell'artigiano, cosa fa poi?
    rivende e fattura il rubinetto acquistato a 1040 + 22% = 1268.8
    Dimmi che non è così, perchè non ci credo assolutamente!!![DOUBLEPOST=1394989528,1394989229][/DOUBLEPOST]
    Sto parlando di un articolo qualsiasi, il rubinetto magari si compra con l'IVA diversa.
     
  16. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sì, ok!
    qui però il topic (iniziato da @rampinelli) fa riferimento a lavori condominiali (nello specifico rifacimento facciata)....:)
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    l'IVA su manutenzioni può essere tranquillamente il 10% non 22% come diceva @dolly. Non hai bisogno di aprire scia o dia per avere queste detrazioni. Sinceramente per i rubinetti puoi andare tu ti costa meno, però devi tener in conto il foro sulla vasca. Se sbagli è sempre problematico (or ora) farsi fare lo storno del pezzo per n'altro. Poi anche il tempo per cercarlo, devi averne parecchio...
     
  18. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sia @dolly che @Daniele
    il mio intervento era solo per rimarcare l'andazzo dell'artigiano che fa pagare al committente finale una IVA che non gli compete e che fa lievitare il prezzo finale del lavoro svolto. Dovrebbe far pagare il costo della manodopera, oppure magari il costo del trasporto del prodotto da utilizzare, ma non avere un guadagno ulteriore del 18%
    Questo il mio parere.
    Scusate se sono andato fuori dall'argomento iniziale.
     
  19. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Vabbé....ti scusiamo... (anche se non siamo Membri dello Staff...:))
     
  20. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il consiglio del commercialista:
    1-si fa ( su precise indicazioni ) comperare tutto all'impresa che anticipa l'IVA integralmente qualsiasi sia l'aliquota ( IVA che regolarmente recupera ex art. 19 dpr 633.72)
    2- L'utente e l'impresa redigono un breve contratto di appalto ( o d'opera ) allegato al quale il committente allega una dichiarazione di spettanza di IVA al 10% per lavori di manutenzione rientranti nella disciplina agevolativa
    3-L'impresa fattura il tutto al 10%
    (salvo eccezioni per quanto riguarda i beni significativi )
     

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